房产中介迎重磅监管 解读房产交易新规五大亮点

经济观察网 记者 陈月芹 5月8日，住建部和市场监管总局印发《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），包含加强从业主体管理等十项内容，可以归纳为服务内容、合理收费、反垄断、个人信息、存量房资金监管等五大亮点。

一是要求中介服务质价相符。此前，中介收取买卖双方特定费率的佣金，但全行业对中介需提供哪些服务并未作统一规范。

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对此，《意见》提出需明确经纪服务内容主要有基本服务和延伸服务，基本服务是中介机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，如提供房源客源信息、带客户看房、签订交易合同、协助办理不动产登记等；延伸服务是交易当事人委托的代办贷款等额外服务。除了明示服务内容，《意见》要求中介机构必须对服务项目和收费标准明码标价。

二是合理收费。中介费向谁收，如何收才合理，一直是行业和老百姓(603883)热议的焦点。

对此，《意见》提了3点要求：佣金收费由交易各方协商确定，要合理降低住房买卖和租赁的中介费用；鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；引导由交易双方共同承担经纪服务费用。如果收费明显高于市场平均水平，有关部门将采取约谈等措施进行重点监管。

一位接近政策制定部门人士解释，目前中国成交一套二手房的佣金约2-3个点，但从近10年、20年维度来看，中介提供的居间服务、收费标准变化不大，但交易成本却随着标的金额的增值而倍速增长。按照10年前的房价，成交一套100万元的房子，2个点的中介费是2万元，但对如今北上广深动辄总价千万起的住房而言，同样的中介服务收佣20万元-30万元不等。

“10年前和今天的服务成本相比，变化了多少？中介成交一套千万级别的房子和一套刚需房源所提供的服务和成本有多大变化？”带着这些疑问，近几年来，政策部门一直研究如何让中介费率更合理等问题。

而对于房子成交价格与服务费率之间的关系，政策部门内部也存在多种声音。

一方认为，应该按照标的价格由高到低分档，豪宅收取更高费率，总价越低的房源费率较低；一方认为应更看重实际交易成本。提供相近服务内容前提下，成交价格越高的服务费率也相对较高，因此“鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”。例如，一套100万元的房子按照2%收取的佣金，而一套1000万元的房子应以更低的费率收取，比如1.5%。

针对如何收费，《意见》提出引导由交易双方共同承担经纪服务费用。受不同城市、中介品牌差异和市场交易惯例、供需影响，中介费由买卖双方谁来出、出多少，是一个多方博弈的结果。在中国，目前更主流的规则是由买方出中介费，少数城市由买卖方共担。

据经济观察网了解，在杭州等城市，贝壳等头部中介机构正在试行将中介费率从买家2%改为买卖双方各1%。

规则之下，中介人员早早想好了对策，一位头部中介机构人士表示，在卖方市场，如果硬推行买卖双方各承担1%中介费，卖家也可以把1%的中介费加回总价中去。

据经济观察网了解，《意见》的研究制定持续了较长时间，早于2022年底便已初步成文，几经修改和讨论。其中，有声音曾主张给中介费设置2%的具体上限。

2014年以前，房产中介服务费由政府统一制定指导价，房屋买卖中介费收费标准在0.5%-2.5%之间，租赁按照半月至一个月租金计收。2014年7月，发改委、住建部发文《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，将中介服务费定价权下放到省级，各地逐步将房产中介服务费调整为由市场调节。

一位接近政策制定部门人士解释，2014年后，中介费标准已经退出发改委的价格指导了，既然由市场定价，政府不应该再设置上限，如果因为计划干预，企业不执行，引起大量群众上访，可能会弄巧成拙。

《意见》第三点是严禁操纵经纪服务收费。监管部门剑指机构垄断，“具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。”房地产互联网平台不得强制要求加入平台的小中介实行统一的收费标准。

第四点是加强个人信息保护。中介不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。没有经过业主或客户同意，中介不能收集个人信息和房屋信息，也不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。

第五点，和新房预售资金一样，二手房购房款和佣金也要接受监管了，这是前所未有的规定。

《意见》提出要加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，购房款应纳入资金监管账户；鼓励机构将中介费纳入交易资金监管范围。

在此之前，二手房购房款一般存进房产经纪开设的公共监管账户，类似链家、我爱我家(000560)等大型机构都有专门的合作银行。《意见》出台后，这些存量房购房款的存取也将由有关部门监管，具体是一个地区的所有二手房购房款都存进授权的公共监管账户，还是沿用此前中介机构使用的账户但由有关部门介入监管，有待更多细则落地。

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