“带押过户”房贷利率咋计算？可否卖给“自己人”？

比降首付还困惑,"带押过户"要慎重,购房者要注意以下问题。（网络图片）

“我的房子位于中原区西站路那边，是2018年按揭贷款买的，现在每月还款7000多元，压力非常大！”4月15日，王蕾给记者倾诉说，“还款压力太大了！现在有了‘带押过户’的政策，我准备把房子卖了，赔就赔点吧！”

王蕾的无奈代表了近五年内“高位站岗”的购房者，而她所说的“带押过户”就是房子可以在有商业贷款时直接过户，不用等到还完贷款后再走交易流程。

(相关资料图)

尽管“带押过户”这一模式，早从2021年起在一些地方就有一些交易案例，但直到今年3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》时，这个略显陌生的名词才越来越为大众所熟知。

也就是在这波热潮中，无力提前还房贷的王蕾，动了卖房的心思。本周，王蕾将把自己用做改善用房的四室两厅挂到网上出售。

“带押过户”首位受益者

吕先生早就想卖房了。

2017年，吕先生在郑州高新区买的一套两居室，不仅没有升值反而下跌了。2021年年中那会儿，吕先生就动了卖房的念头。然而，按照规定，他必须还掉剩下70多万元的贷款，才能将房子的抵押解除掉。这70多万元从哪里来？这让手头紧张的吕先生一筹莫展。

4月8日，吕先生从房产中介那里得知郑州也在推行“带押过户”，他高兴坏了。

3月24日刚办完“带押过户”手续的唐先生也很激动：“正愁怎么筹钱还贷款办过户，恰巧遇上了这么好的政策，真是太方便了。不用提前还清贷款，不用提前解押，房子就顺利过户了，整个交易过程既快又安全。”

彼时，在不动产登记中心高新区分中心登记窗口的市民唐先生、武女士与中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行代理人宋先生一起，顺利以“带押过户”的方式，办理了二手房转移登记，成为郑州高新区存量房“带押过户”业务的首例受益者。

“利率的差距，造成很大的利益差，这必然会让很多人想到了先卖再买。”针对原来买的时候价格比较高，现在普遍降价了，卖房比较亏的情况，郑州大学教授王刚伟分析说：“此一时彼一时，现在卖房价位低，买房价位也低，只要是买房自住，就没有亏与不亏的说法。”

“带押过户”房贷利率咋优惠？

而带押过户，“买家的房贷利率按照什么来计算”？贝壳郑州公司的职业经理陈威介绍说，“目前，还没什么变动，还是根据银行每季度新出的贷款市场报价利率 ( LPR ) 来定。以郑州为例，以现有的 LPR 来算，如果买方是首套房，利率是3.8%的标准；如果是二套的话，利率是4.9%的标准。”

​一银行的张行长介绍说，利率怎么变化，取决于买家贷款方式。目前带押过户支持三种贷款方式，即纯商业贷款、公积金贷款、组合贷款，利率变化情况不同。

“新发放的商业贷款都是执行LPR+基点定价，也就是在同期LPR基础上浮动10%—30%，然后转换成同期LPR+基点的形式确定。其中LPR每月20日进行报价，分为5年以下、5年以上两种利率。”那我们先来给大家分析一下纯商业贷款，张行长分析说：“

最近一期即2023年3月20日的1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3% ，房贷期限一般都不会低于5年，这里以5年以上LPR为参考，浮动10%—30%，可以上浮也可以下调，具体还要根据当地政策，以及借款人房屋套数确定。”

张行长介绍说：“第二种贷款为公积金贷款，公积金贷款既认房又认贷，最多只能贷款买两套房，而首套房、二套房贷利率是不同的。”

“先说首套房，如果买家是首次通过公积金贷款买二手房，则房贷利率按首套房公积金贷款利率执行，即5年以下2.6%，5年以上3.1%，而房贷期限一般也不会低于5年，因此也是参考5年以上利率。”张行长继续分析说：“对于二套房，如果买家之前已经使用公积金贷款买了一套房子，结清后再通过公积金贷款买二套房，因为之前已经享受了首套房贷利率优惠，则房贷利率是按二套房公积金贷款利率执行，5年以上3.575%。”

张行长提醒说：“公积金贷款也是浮动利率，因此‘带押过户’成功后，借款人在还贷期间的利率也可能会发生变化，只要相应的公积金贷款利率发生调整，则下一年1月1日重定价时也可能会随之调整。”

“组合贷款也是比较常见的一种贷款模式，组合贷款即纯商业贷款+公积金贷款的组合体，一般是先办理公积金贷款，不足额度部分再办理纯商业贷款。”位于贷款的未来变化，张行长指出：“利率变动情况，取决于分别对应部分的贷款利率。”

“带押过户”后房贷利差让人心动

“提前还贷不容易，只好采用‘带押过户’这种模式了。”刘密这样说。其实，如刘密这样想法的人还有不少，由于现在的房贷利率与前几年相比，降低了不少。所以从理论上通过“带押过户”的方式可以达到降低利率的目的。

房屋带押过户利率是在同期LPR基础上浮动10%-20%。LPR是指贷款市场报价利率，是中国人民银行公布的对贷款利率的基准。目前，LPR的基准利率为4.3%，而房屋带押过户利率则在这个基础上浮动10%-20%不等，具体浮动比例取决于银行的政策和风险控制要求。

房屋带押过户利率的计算方式是将浮动比例转换成基点的形式，然后加上同期LPR的基准利率。基点是利率的最小单位，1个基点等于0.01%，也就是说，每增加1个基点，利率就会上涨0.01%。例如，如果银行规定房屋带押过户利率浮动比例为15%，那么就可以将其转换成1500个基点。如果同期LPR基准利率为4.3%，则房屋带押过户利率就为4.3%+15%=4.99%。

比方说原来我们的贷款利率是6.2%，而现在的贷款利率只有3.8%。如果按照等额本息还款，120万30年计算，这样的情况下，可以节省的利息如下：

6.2%时，每月还款7349.63元，30年需要偿还的利息是1445865.98元。

3.8%时，每月还款5591.49元，30年需要偿还的利息是812935.76元。

可以节省的利息=1445865.98-812935.76=632930.19元。

看到632930.19元的利差，您是否也心动了？

在实际情况下，房贷利率在短期内不会发生太大的变化。（网络图片）

当然，上面是假设您刚买了房子然后就利用“带押过户”的政策来降低利息，也没有考虑税费的影响。但是，在实际情况下，房贷利率在短期内不会发生这么大的变化。

假设你在郑州北龙湖买了一套当时价值为600万的房子，贷款了70%，贷款利率是6.2%，贷款30年。然后，在偿还10年后，按照等额本息计算，1000万的价格出售给“自己”，贷款70%，贷款利率是4.3%贷款30年。在不考虑税费的情况下，计算如下：

6.2%时，贷款金额=600*70%=420万，按照等额本息计算，贷款利息是506万。

后面转换时，需要分为两段计算：

1、前十年的利息：6.2%时，贷款金额420万，按照等额本息计算，偿还10年已经偿还的利息是242万。

2、后30年的利息

贷款金额=1000*70%=700万，按照等额本息，4.2%的利率计算，偿还30年的利息是532万。合计利息=242+532=774万。

506-774=-268万＜0。

所以，这样的情况并不划算。

如果我们自己可以筹到足够的资金，把第二次的贷款金额按照最低计算，然后在保持月供基本不变的情况下，再计算一下。

也就是说，我们第二次从银行的贷款按照354万计算，贷款15年，贷款利率是4.2%。

15年需要偿还的利息=124万。

“这样的情况下，合计利息=242+123=365万。506-365=141万＞0。如果只计算利息，这样确实可以操作一下。”陈威边算边说：“这里的前提是您可以先弄到646万（1000-354=646）的资金，如果您真有这些钱，恐怕已经现在提前把房贷偿还了呀！”

如果您是从其他地方贷款，这些钱也是一个大数目。按照12%的年利息计算，一个月的利息=646*1%=6.46万。

然后，再计算一下税费。由于已经10年了，增值税可以免。这样的情况下，个税和契税的金额如下：

个税=(1000-600)*20%=80万。

契税=1000*3%=30万（假设面积＞90平方）

合计税费=80+30=110万。

这样的情况下，可以节省的利息=141-110-6.46=24.54万。

张行长指出：“需要注意的是，房屋带押过户利率的实际收取标准还会根据借款人的个人信用情况、贷款期限、借款额度等因素进行调整。一般来说，信用较好的借款人可以获得较低的利率，而贷款期限和借款额度越长越高，则相应的利率也会越高。”

“带押过户”可否卖给“自己人”？

家住金水区的张林说：“我可否把房子‘带押过户’给我儿子？”

“很遗憾，不可以。郑州银行负责信贷的朱先生明确强调说：“亲属之间不适用‘带押过户’。”

“因为住房贷款是又认房又认贷的，夫妻关系存续期间，任意一方申请的住房贷款，夫妻各算一次贷款次数，且丈夫带押过户给妻子，相当于是左手过户给右手，都是夫妻名下共有的房产，因此夫妻之间带押过户可能不会降低利率。”张行长提示说。

“房子‘带押过户’自己卖给‘自己人’也是有风险的。”刘国栋指出，具体面临的风险有再次过户费用。因为，即使你把房子卖给“自己人”，最后还是需要把房子再过户到自己的名下。再进行交易的时候，相关的税费也是一笔不小的开支；最重要的是对方把房子占为己有，这些年在法律的实践中，经常有这种事情发生，因为，在我们国家，房子在谁的名下就算谁的，因此，千万不要为了省点利息而尝试不确定的风险。

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