东三环100平三面宽三居真要来了

2026年10月27日东三环的分钟寺地块正式挂牌出让，出让时间定在了大致1个月后的2026年12月1日。

现状实拍图

(资料图片)

讲道理，最开始我还震惊在这块地大致4.6万元每平米的比较交朋友的起拍楼面价上。

这几天风有点凉，风吹我的大脸盘子有点想明白了，给各位粉丝讲一讲。

就是，有没有一种可能分钟寺新地块不与老前辈的三杰玩儿了？直接干刚改上车产品了？

我想了半天，这么干好像是有逻辑的，这篇文章给大家讲一讲。

先来说分钟寺新地块的地块条件

第一，该地块由一宗社会停车场用地、一宗商业用地以及两宗住宅用地组成。

并且，社会停车场用地与商业用地在挂牌文件中明确写明——由指定企业向地块竞得企业整体购买，地上与地下部分全部自持。

简单讲，非住宅的俩地块谁拿了地都只需要负责盖，盖完有人给钱并拿走运营。

这类情况，在此前的京楼是出现过先例的。比如，北七家的一个新盘项目。

北七家的那个项目现在的情况是山姆会员店已经开了，边上的住宅也已经入住了。

如果按照北七家这个先例去看东三环的分钟寺，我猜大概齐也是这么个路子，商业会引入一个知名的品牌商业，等于是给项目的住宅更新了一个优质配套设施，属于比较重大的利好。

第二，两宗住宅用地的容积率分别为，0105地块2.38、0108地块容积率2.3。

四环内上一个新盘项目在四环内的花乡，容积率2.5，比分钟寺新地块还要高一点。

人家的做法是最北侧三栋高板，高板南都是11层以内的一梯两户洋房。

并且，花乡项目的高板产品为99平米的南北通透南向三面宽三居。

第三，也是比较实在的一句话，地块北侧距离三环不远...距离我不说了您自己看图。

第四，也是实在话，您觉得如果地块最终成交楼面价在4.6万元/平米左右，住宅入市要卖多少钱？

我个人预估，8万左右一平米。

再来讲讲朝阳、东三环新盘历史。

朝阳去年与今年的土地供应，偏向大改善。所以此前的几个项目做出来的已知产品，普遍是130平米以上160平米左右为主力、售价10万+的偏向大改善的产品。

一方面，分钟寺地块距离三环多少进了点，这得算是个不利因素。

一方面，分钟寺地块如起拍价附近拿地，我预估卖8万一平米就可以。

说白了，分钟寺有必要上赶着非要跟三环已经在售或已经定下产品待售的大改善豪宅们死磕么？

我个人认为没必要的。所以我上来就说这项目有概率做100平米三面宽三居。

如果，东三环800万能让您初步改善选一个五代宅三面宽三居，您会动心么？毕竟此前的东三环压根儿没这玩意儿。

最后，也提示大家一句，这地是在新规后...至少要封顶预售。

本着项目今年12月1日拿地推测，最早明年四季度能封顶就不错。

所以在很长的一段时间内，大概率您也只能继续蹲该项目的消息。

想了解朝阳后续更多新盘信息，蹲分钟寺新地块消息，都可以找小秘书进朝阳群。

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