如何修复悲观情绪，稳定地产预期？

昨天（11月12日），红姐看到一篇机构发的宏观研报，内容尺度比较大。

其中有一个重要观点，就是当前地产风险的“命门”是购房者担心期房不交割，从而导致“销售-投资-购地”负向循环持续。

在「地产锐观察」几个投融资群里，也有群友发出感叹，虽然按揭贷款由紧改松，但是买房的人“消失”了，因为一怕买后房价会降，二怕烂尾。

投资人也一样。多家信托机构的群友表示，即便他们愿意给房企放贷，但是产品募集不行，投资人受多家房企流动性暴雷事件影响，预期不好，对地产信托产品不认。

如何缓解地产悲观情绪，提升大家信心，进而稳定地产预期呢？

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当前最重要的事

11月10日，中国宏观经济论坛（CMF）举行了第37期宏观经济热点问题研讨会，主题聚焦“房地产市场的运行态势与经济金融影响”，很多大咖老师参加了会议。

其中长江证券(000783,股吧)首席经济学家伍戈提到，当前应对风险最重要的事有两个：

其一，不是讨论房地产是否拉动经济，要正视风险在蔓延，要更关注应该用什么办法来应对可能暴雷的压力。

伍戈认为，要认识到房地产是提供大家住宅的正常行业，既然是一个正常行业，就应该有正常的规矩和正常的市场规则去引领。

其二，要认识到几个异常现象，搞清楚这一轮如此多房企出现问题的根本性原因，才能解决问题。

一个异常现象是，过去土地成交量上不去，是因为地方惜售；现在集中供地流拍率上升，是地方给土地，但房企都不要。

另一个异常现象是，去年以来疫后恢复，全国商品房库存处于历史低位，很多城市库存低，开发商本应该积极买地，加大开工，但现在开发商的表现和过去完全相反，非常消极。

还有一个异常现象，就是三道红线出来后，不管是纳入监管的试点房企还是非试点房企都在缩表，缩表意味着减少拿地，也反应了房企整体的悲观预期。

另外，华泰证券(601688,股吧)11月8日还发表一篇研报，其中提到有一个潜在的“预期外”风险：

2021年3季度，开发商资金到位环比折年萎缩31%（2008年同期25%），销售面积环比折年下降速度达到46%（2008年同期为36%），即开发商的资金到位和地产销售面积两套数据的环比趋势已经“跌出历史区间”，比2008-2009年下行周期恶化速度更快。

比起 2008 年地产产业链短暂的资金链险境，本次无论是收缩剧烈程度，还是政策环境，可能都更具挑战性。

华泰证券认为，时值年底前的回款高峰，地产相关产业链资金链紧张对金融体系的压力仍不容小觑，尤其是此前对民营地产商敞口较大的、民营属性的信托及中小型银行。

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纠偏要及时得力

在11月10日CMF研讨会上，同时参会的植信投资首席经济学家兼研究院院长连平建议，当前相关政策要更多从稳房价、稳地价向稳预期进行调整。

如何缓解各方对地产行业的悲观情绪，稳定地产预期呢？

首先，从外部融资看，地产美元债再融资通道近乎关闭，境内融资纠偏须落到实处。

业内认为，这两天保利发展和金地分别启动中票发行，是地产融资纠偏政策的实质信号。但也有「地产锐观察」群友表示，下一步还要看民企是否也有同样动作。

另外，从银行开发贷来看，据亿翰智库摸底，民企依然相对比较难贷，但是优质项目有可能。并购贷、RMBS和ABS有松动，但量小。

其次，从自生现金流销售回款看，银行的确在加快按揭贷发放，但与此同时，地方政府为了保交付，对预售资金账户监管也趋向收紧。如何保证房企合理提取，需要进一步考虑。

“未来房地产政策，及其他政策，都要敬畏规律、敬畏市场，尽量减少试错成本。”在伍戈看来，老百姓(603883,股吧)买第一套房的刚性按揭贷款需求，及维系房地产买地开发需要的资金需求，制度设计过程中需要进一步纠偏。如果整体纠偏措施得力，短期风险可以克服。

红姐的一位前领导也曾表示，相关部门怕担责，制定政策时“比狠”，“一窝蜂”出台，没有次序，也是导致房企现金流连环出问题的原因。未来，相关部门应该加强沟通，平稳有序施策。

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合理+平稳运行

近几日，市场传闻相关银行准备放开房企授信、加大涉房贷款投放力度等，红姐也私下打听过，太敏感，无法验证真假。

但真与假放在一边，业内并不希望政策或举措“大起大落”。综合市场上各方观点，在修复悲观预期上，目前看还有以下建议。

其一，尽力避免盲目的抽贷断贷行为，引导市场预期相对平稳。

在11月10日CMF研讨会上，连平建议，要保持开发贷和按揭贷的合理支持与稳定运行，要尽力避免出现恐慌性的盲目抽贷断贷，同时还要合理安排各种市场融资，使得金融环境保持相对合理。

其二，地方政府要采取措施，减少三批集中供地撤牌、流拍现象，引导市场走向回暖。

国安证券11月9日发布研报，建议在销售限价不解除的背景下，地方政府应该拿出优质地块，且实质性降低地价，给房企提供合理利润空间，来带动土地市场回暖。

目前看，北京已经开了一个头，坊间流传的三批集中供地名单里，朝阳区亮出了三环“藏货”，两宗太阳宫地块被认为是“王炸”级好地。

同时，在“房住不炒，因城施策”的调控主基调下，依据本地情况，在限购、限价、限贷（比如首付比例、房贷利率）等方面适当调整及引导，同时切忌大起大落的举措。

其三，房企自身要努力解决已出现的问题，加大销售回款力度。

近日，某房企负责融资的人士对红姐表示，当前买房人和投资人对有资金链负面传闻的房企开发的房子和发行的融资产品，都避而远之，如果情绪恶化，对企业而言是致命的。

11月12日，据财联社最新消息，自上周阳光城(000671,股吧)3只境内债券展期方案获得通过后，其美元债豁免交叉违约的同意征求及2只美元债展期也已获得通过。

业内评价，这不仅对阳光城，对市场整体悲观情绪的修复也是利好。但金融机构同意展期也是基于企业自身的努力协调与传递出来的生存与发展信心，因企而异。

目前，还有个别房企处在资金链紧绷的挣扎线上，小道传闻不断。甚至有业内人士预测，到年底施工方结账高峰期来临时，才是地产行业的至暗时刻，不排除还会有房企躺倒。

我们希望，在那个时刻到来之前，市场的悲观情绪会得到一些修复，实现“稳地价、稳房价、稳预期”。

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