关于房产的观点：地产企业不应再抱有幻想；当房子不增值还消耗利息，价格就会下来 | 小编频道

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2021-11-15 07:53:30

整理| 愉小编

出品 | 愉见财经

周日晚上聊房地产。“愉见财经”给您整理了这样几个观点。

第一部分观点来自朱云来，朱总日前在出席某论坛时直言不讳：

1，房子已经盖了太多。

“根据国家统计局的年鉴，按人均30平米这样的标准来计算，现在深圳住房总体面积已经够支撑10亿人（注：原话实录如上，但此处深圳或为全国）。实际上我们的城市化率已经是比较夸张了，其实这里面还有很多乡镇里的，也都算进去了，也只有7亿人，你多了3亿。”

2，房子贵，是因为脱实向虚。

“房子为什么会这么贵呢？就是纯粹的金融问题，所谓的脱实向虚的虚，货币存量160万亿，这个数不断提升，房价一定会跟着涨，这叫资产价格通胀，因此房价就越来越高。”

3，房价要调整到“绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱（能买得起）的地步”。

“短期的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价，所以以前每个人都买房子，都去买，就强化了房子的自我预期。”

“最终才意识到，即便有钱买得起房子，买了之后将来卖不出去，因为你真正需要的大众，他的基础收入没到，他不可能买。最终会发现，这个房子你买了也没有意义，最终还有很多的利息消耗，维修消耗……你持有的资产不增值，最终可能就被迫放弃，把它卖掉，那时候价格会下来。”

“房价不知道怎么调整，我认为要调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱的地步，更高的他们出不来，除非抢钱去。”

第二部分观点来自中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中欧陆家嘴(600663,股吧)国际金融研究院常务副院长、中国人民银行调查统计司原司长盛松成。盛院长在昨日出席第十二届财新峰会“中国经济新动能”圆桌时表示：

1，一二线城市房价很难再大幅度上升了；也应该看到三四线城市的房地产风险。

“一二线城市热点的房地产调控已经非常严厉，在稳地价、稳房价、稳预期的指引下房价也很难再大幅度上升了；应该不只看到一二线城市的高房价，也应该看到三四线城市的房地产风险。”

目前中国人均住房面积已经接近美国的三分之二，而人均GDP只有美国的六分之一。所以从均衡发展的角度来看房地产已经不是中国经济发展未来最主要的增长点。

“我国房地产市场调控的基调和方向是正确的，房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化，这个变化就是房子不再是投资的对象，而是为民生所计。”

“贷款集中度管理制度长远意义在于限制了房地产行业对信贷资源的挤占，并实际上限制了房地产对全社会资源的占有上限，促使资源更多地流向先进制造业和现代服务业，流向对中国经济社会发展具有更大意义的产业和行业。”

2，房地产调控的大方向不会改变，不会再回到原来的老路上去，房地产企业不应该抱有幻想。

据财新引述，针对目前出现的房企资金链的风险，盛松成认为，这并非反映了政策方向的问题，相反政策大方向是对的，目前的风险暴露反映的是政策实施的强度、节奏以及政策叠加的影响，有关方面已经及时作出了调整，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展整体态势不会改变。

“我国应对经济下行压力的政策工具是比较丰富的，积极的财政政策已经在加快落实了。同时由于我国没有采用超宽松的货币政策，可用的货币政策的工具也还是比较多的。”

具体到目前已经出现资金链紧张的部分房企，盛松成认为，这是由于这些房企盲目扩张加杠杆，没有及时正确理解国家房地产调控政策和中国房地产市场底层逻辑的变化。

“金融部门将积极配合住房和城乡建设部和地方政府，坚定地维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。我们已经看到调控在边际上有所放松，但是我觉得房地产调控的大方向不会改变，不会再回到原来的老路上去，在这一点上房地产企业不应该抱有幻想。”盛松成最后强调。

附：朱云来在论坛讲话实录。

朱云来：金融的话题，大家总是争论来争论去。其实我觉得这恐怕更多应该还是来谈经济整体发展的方向。所谓脱实向虚，其实脱虚返实也好，经济问题本质不是虚实的问题，本质问题是货币扩张过大，不断扩大投资范围，扩大货币供应，是由这些东西引起的。

从投资赚钱的角度来讲，投资人是不会管虚和实的，只要赚钱，他一定投，如果不赚钱，你再说实体经济，他也没法投。所以我觉得本质问题，是经济发展本身是否良性，是否货币供应总体过大，跟现有的经济和在现有经济中能够找到的发展机会。

投资总是高的，大量投资，投资多了，长远来看，对经济不一定是好事。但是因为投资有债务支撑所造成的，债务太多了，早晚恐怕有问题。

主持人：大概三四年前你就提出了，中国债务比例发展非常快，刚才你的主要发言又基本上集中在货币方面的扩张，也提到了脱虚向实的问题，不管虚拟经济还是实体经济，投资就是要赚钱。

近年来，金融监管越来越严，由于监管方面的要求，其实很多投资即使赚钱也不敢做了。既刺激投资金融机构的积极性，同时又让他们能够遵守各方面的监管、规定，同时又能够服务经济实体，这本身是非常非常矛盾的。尤其在中国，这个投资还是导向于宏观的政策。如果完全靠投资赚钱，长期来说，最后可能导致自己的夭折，我说的对不对？你来评论一下。

朱云来：我想讲讲我的几点基本理解：

首先，你要深刻理解什么是市场经济，如果参与的市场主体根据每个主体经济利益的计算，决定这个东西做还是不做，本身已经自然形成了经济。你现在说每一个参与的主体，会根据他自己的计算，遵守规则，就是跟规则应该是没有直接的关系，原来已经形成一套规则。遵守规则，才使公众利益最大化。

因此你必须让他遵守这个规则。这跟规则没有关系，在实际生活当中，可能更希望快点发展经济，因此很容易形成一些项目去投，通过这些项目扩张贷款，扩张贷款之后实际不赚钱，很多人不了解。

在贷款过程中，你创造了货币，这个货币即便是你为了项目做的这个钱，你只要不收回这个贷款，通过经济交易过程，投资一方把钱交给了提供的一方，提供的一方可能是提供一部分或者是中间的作用，又转给下一个人，所以钱一直在里面转，越来越多，这个钱总是要逐利，总是要找机会。

从宏观经济发展，从大的角度来看，我们的贷款规模是不是够，是太大了，还是太小了？在早期发展阶段，世界经济进行调整，给中国很好的机会。现在世界，已经又变了好多，情况变了，你怎么做？

住房建设在刚开始起到很好的作用，现在又是此一时彼一时。现在的建房总量比十年前增加了两三倍，这个数量大到一定程度的时候，它就是问题了。你现在再去做这种大量的地产投资，可能就有问题了。

所以，我们需要审慎考虑一下经济的发展方式。我们一直在讲发展要转变方式，但事实上，我们过去看到的过去这些年发展的方式，其实基本没变，除了这个钱印的幅度越来越大，其它的方式没有改变。可能这样的经济状况下，需要一个审慎的重新的审查和考虑，来调整经济的发展方式。

主持人：我总结一下，第一金融一定要服务于实体经济，而且钱，就是投资收益一定要是真正的实体赚来的收益，而不是用自己的钱赚一些高利贷就好。

朱云来：市场经济、市场机制会决定这个钱往哪去，不是主体决定往哪儿去，比如合法的规定，你还能做违法的吗？既然是非法的，原来有什么法该怎么管怎么管，这没有关系。

在原有条件没有变的情况下，为什么觉得现在钱更多脱实向虚了？其实是因为钱更多了，过去也没有这个钱，也不会往那里去，不赚钱不会去的。现在反过来说，有些投资者拿了钱，不准人家投金融，投实体，回报才2%、5%，金融有15%、20%的回报，怎么能这样呢？

你是赞成市场经济，还是不赞成呢？如果必须都安排钱投到哪里去，不就变成计划经济了吗？那就不用讨论了。

提问：朱总对国际形势比较了解，在现在可以看到的大的国家，在金融的监管，金融和实体经济相互支持协调，相对比较好的，运行相对比较健康的国家或者大的经济体，应该是哪几个，有哪几个，或者哪几个经济体运行的特点，监管的现状值得我们好好研究学习和借鉴？谢谢。

朱云来：总体来说，西方像美国、欧洲这些国家的经济，发展得比较早，所以相对比较系统，但不是说没有问题，我们可以有借鉴，但是中国真正的问题和这些国家的问题不太一样，恐怕我们必须走自己的路，我们需要有一个更为清晰的思维。

就是你到底面临什么样的问题，怎么样去解决它？在一个制度体系，可能需要一些顶层设计。之前的一些做法，就是各个部门，各自为战。这么多的金融领域，相互之间是有相当的密切的联系，一行三会又是分别去制定规则，甚至也是分别去执行。遇到问题，可能就很难协调。

但是这些问题，恐怕我们需要把它系统来看。你的基本规则是说什么样，什么该管，什么不该管，该管的也要讲究管法。要通过这些研究，形成一定的共识，把它明确化。

我们要习惯于把这些规则，不要头痛医头，脚痛医脚。就看我们房屋调整政策，这些年改了多少回了。有用吗？每一次改完之后，又现其他问题。农产品(000061,股吧)也是一样，今天肉价涨了，就来个新政策，刺激肉生产，明天又跌得一塌糊涂，没法做了，等开始做了，又开始涨了。这都是经济的规律。

我们要学习什么是市场经济的基本规律，要根据市场规律来正确做，甚至有的时候我们觉得，这是中国的一种文化习惯，资本逐利，虽然大家现在多少能接受，但是实际感觉上还是有点鄙视。

后来我在想，逐利不是说不好，是必须的，国有企业不逐利，不挣钱，那就是对的吗？它要逐利，因为这是全民所有财产，全民才能得到利益，这是最大的利益，它必须逐利，必须盈利。所以其实盈利是没有错的，市场主体根据盈利的规则，就会做它经济的判断和选择。

不是突然一下，认为这个领域，这个实业好，它就要应该赚钱，为什么你认为好的这个实业，利润这么低？因为它实际是过剩的，你要听从市场的道理，肯定是因为过剩了，才会不赚钱。

所以，中国的发展，还是要真正把这些基本问题分析清楚，讨论清楚。这可能很难，但至少要抓到这个问题的本质，放在系统里面，所以我说需要一个系统设计各种市场制度。

提问：“您觉得房地产行业，属于实体经济吗？”

朱云来：房地产是一个非常有意思的东西，你问房地产是实体经济还是虚拟经济，还有什么东西，能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济？但是房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱相关的，你说它是虚的，是不是也跟这个相关，就是所谓的金融，哪个房地产商不要金融来支持？

但是我觉得这个问题不在于实和虚，而在于房子到底盖了多少，盖了有什么用，到底能不能买得起这个房子？其实根据国家统计局的年鉴，按人均30平米这样的标准来计算，现在深圳住房总体面积已经够支撑10亿人。实际上我们的城市化率已经是比较夸张了，其实这里面还有很多乡镇里的，也都算进去了，也只有7亿人，你多了3亿。

你说这叫库存吗？什么是库存？是在开发商手里还没有卖出去的，但是卖出去的就不是库存了吗？或者更准确讲，它是一种闲置，因为虽然被人买了，但是没有被人住，他之所以买是为了将来卖，其实他仍然在这个市场。

所以我认为，总量本来已经很高了，算算价格，平均7千元，而收入一年平均只有3万，平衡收支之后，剩下大约一万，按照统计平均的概念来说，老百姓(603883,股吧)总共没有这么多钱能够买得起这么贵的房子。

房子为什么会这么贵呢？就是纯粹的金融问题，所谓的脱实向虚的虚，货币存量160万亿，这个数不断提升，房价一定会跟着涨，这叫资产价格通胀，因此房价就越来越高。

问题是这么高的房价，真正需要住房的大多数的人的平均收入又这么低，30年结余才能够买得起一套房子。所以这显然是经济里面扭曲了。

短期的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价，所以以前每个人都买房子，都去买，就强化了房子的自我预期。最终才意识到，即便有钱买得起房子，买了之后将来卖不出去，因为你真正需要的大众，他的基础收入没到，他不可能买。

最终会发现，这个房子你买了也没有意义，最终还有很多的利息消耗，维修消耗……你持有的资产不增值，最终可能就被迫放弃，把它卖掉，那时候价格会下来。

房价不知道怎么调整，我认为要调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱的地步，更高的他们出不来，除非抢钱去。

所以要看到实和虚都在一起，说到底是一个经济，没有听说我们把经济学分成两半，一半叫做实体经济怎么研究，一半虚拟经济怎么研究，经济学就是一个。金融确实是很重要的一部分，把经济里面一些赢余转移到有需求、有发展的地方去，促进经济的发展。

这些表象可能不是我们想的这么简单，问题更深，总体来讲国家经济要有一个合理的增长的速度，合理的增长方式，这些不调整的话，长期发展，可能会有越来越多的问题。改革开放将近40年了，也是时候做一个系统总结，修复，然后改变。

政策、大众方针其实早也定过，我认为挺正确的，就是要转变发展方式，要升级，要继续完善市场经济的体制框架，让市场起更重要的决定性作用。

某种意义上来说，我们的地产经济，在整个经济里面，比重是非常之大的。从广义一点来看，所有的建筑，占了经济至少是1/3。

怎么才能调整好，恐怕增长速度应该不是那么重要，如果增长速度很高，但是增长的质量不高，有可能引起长期的过剩和亏损。我们首先关注的应该是增长质量。