解密上市物企再融资，大额募资所求为何？

文：汪晨、严逸然

引言

据嘉和家业不完全统计，截至2021年11月12日，今年物业行业内共发生68起收并购事件，披露交易金额达434.35亿元，较2020全年交易金额大幅增长约94%。

从卖方角度来看，在地产资金压力的驱动下，会有更多的物业标的待价而沽，其中不乏运营面貌良好的优质标的，要对这批释放出来的标的进行收购，企业需要更多的流动资金。

当前上市物企的收购资金主要来源于上市所得款及再融资，且再融资资金规模大。超60%物企的上市募集资金将在2023年12月30日前使用完毕，未来上市物企再融资热情将逐步高涨，再融资规模有望进一步增长。

近一个月来，先后两家物业企业发布再融资公告，募资金额超50亿元，借助资本的力量，抓住行业的整合窗口，加大资金的使用力度，为企业的长远发展进行有效铺垫，如：

10月20日，世茂服务发布配售股份以及发行可换股债券公告，总募资金额高达48.45亿港元。

10月24日，旭辉永升发布公告称配售8352万股，募集资金净额约10亿人民币。

基于此，本文通过梳理上市物企再融资所得资金额以及用途，对物业企业的资金使用进行盘点。

一

募资总金额超500亿

配售为主要再融资方式

从物业企业的账面资金来看，上市物企的上市所得款项净额仍有充分盈余，据嘉和家业不完全统计，25家物企的上市所得款项已使用净额为153亿港元，未使用净额322亿港元，且90%以上的物业企业都提出要将募集资金用于以收并购为主的企业经营及扩张上。

表：上市物企上市所得款项使用情况

数据来源：嘉和家业整理

对于上市物企来说，除IPO募资外，上市后还有诸如配售、发行可转换债券以及代价发行三种方式进行再融资，其中，配售是物业企业最为常见的再融资方式之一。据嘉和家业统计，从第一股“彩生活”上市以来，先后有12家物业进行了再融资；且除世茂服务之外，其余11家均在2020年以前上市，企业自身经营情况经受住了市场的考验，进行再融资难度相对较小。

从募资使用方向上看，与IPO募资相似，再融资的用途超80%是用于收并购等资源整合相关的业务；这与当前物业行业整合大趋势相符。

第一种方式——配售：截至2021年10月末，共有12家物业企业进行市场配售，总募资金额高达370.1亿港元。其中碧桂园服务配售次数最多，共3次，主要由于碧桂园服务是通过介绍上市，上市初期并未进行资金募集，在后期基于企业发展，资金需求量增长，积极进行再融资，扩大企业的资金池。

表：上市物企配售情况概览

数据来源：嘉和家业整理

第二种常见的再融资方式——发行可转换债券，一般来说，发行价格普遍高于市价，属于溢价发行，且发行要求较高，具体要求如下：

近 3个会计年度加权平均净资产收益率不低于 6%；

本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期期末净资产额的 40%；

最近 3个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券 1年的利息。

对于物业企业来说，发行可转债的条件远要高于配售股份，大部分物企难以满足要求，因此行业内迄今为止仅有碧桂园服务和世茂服务成功通过发行可转换债券进行融资，总募资金额达120.2亿港元。

表：上市物企发行可转换债券情况概览

数据来源：嘉和家业整理

但是，上市物企更偏向于选择配售的方式进行再融资，主要是由于：

若发行可转债，在债权人选择行权之前，企业需要定期支付利息，债务压力较大；

配售能够扩大企业的权益资本，降低资产负债率，并可将筹集到的资金偿还债务资本，减轻偿债压力；最主要的是，权益资本无需偿还，相对而言，融资成本更低。

还有一些物企通过其他方式进行再融资，例如彩生活和绿城服务分别于2017年及2019年通过代价发行进行募资，总金额为22.6亿港元。

整体来看，上市物企再融资所获得资金总额超500亿港元，而物业企业（除通过介绍上市的碧桂园服务、中海物业及建发物业之外）在上市初期首发募集资金总额近1000亿港元，再融资所得资金量与首发资金的比例近1:2。

若抛开通货膨胀以及货币升贬值因素的影响，经受住资本市场考验的高增长物业企业（如新城悦服务、旭辉永升服务等），再融资所得金额远超上市初期所得，这也侧面反映出资本市场愿意为成长性高的物业企业增发买单，看中这批企业的长远发展及可增长性。

表：上市物企再融资及初始募资情况对比

数据来源：嘉和家业整理

二

收并购是主要募资用途

对原有股东产生短期负面效应

结合收并购事件来看，部分物企再融资的募资周期、募资金额与收并购之间存在高关联性。企业根据自身战略需求进行融资，一般会在融资后2-4个月内与标的企业进行洽谈，敲定收购具体细节，在众多融资企业及资金调用上，碧桂园服务、和泓服务是最具有代表性意义的企业。

2020年12月碧桂园服务配售募资77.85亿港元，2021年2月23日停牌，26日复牌，3月22日公告以54.3亿元收购蓝光嘉宝服务71.17%股份，总用时在3个月左右；在4月中旬，碧桂园服务又发起对深圳碧桂园商管、贵阳商贸城、贵州宏泰、广州智慧城市投资等的股权收购，其背后资金的支持离不开配售募资的身影。

与之相似，绿城服务、和泓服务的配售募资与对应投资举措也呈现出与碧桂园服务相同投资特征。

图：物企再融资与收并购时间轴

图片来源：嘉和家业整理

10月，在世茂服务募资40亿元时，企业管理层也表示，这笔募集资金将用于潜在收并购，并且企业已经有合适的收购标的。从账面资金来看，世茂服务上市所得款项中仍有40多亿港元尚未使用，加上再融资的款项两者相加超80亿元。若仅从资金使用周期上看，预计世茂服务将在2021年末或2022年初将会有比较大的收并购举措发出。

从企业角度来看，配售可为其带来充足的流动资金，是企业通过收并购提高竞争力与市场占有率的重要助力。

但从投资者角度看，通过配售的方式进行再融资，股权融资会使得企业债务风险变小，风险更多转移到股东方，大多会造成股价的短期下跌。例如世茂服务在融资后的一个交易日，股价下跌超10%，旭辉永升服务的日跌幅达7%。

配售对原有股东会带来较大的负面效应，按照港交所规定，配售需在最后一个交易日的收盘价上进行折让以确定配售价格，若原有股东拒绝配股，则会面临股价下跌的损失，且原有股份会被稀释；若接受配股，相当于被动“加仓”以保持股份比例不变。

结语

行业整合的大环境下，物业企业也在不断收拢资金，为企业的进一步扩大规模做好铺垫，可以说，资金的支持是促成行业内几笔大规模收购的重要保障。

但再融资所带来的股价下行风险，也给投资者带来一定的负面情绪，对于企业资本市场的短期增长性是不小的挑战；此外，部分企业在大规模融资后也并未有重大使用进展，不免令人质疑是否向房企输送资金舒缓母公司压力的可能性。因此，再融资对于物企来说，重要的是如何合理使用资金，是否能对企业未来的长远发展助力，这也是投资者最为关心的重点之一。

本文首发于微信公众号：嘉和家业物业服务研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。