战略布局和外拓方式见成效 越秀服务获得“买入”评级

3月3日，越秀服务集团有限公司(06626.HK，以下简称“越秀服务”)公布其2021年上市后首份业绩报告。数据显示，截至2021年12月31日，越秀服务营业总收入为人民币19.18亿元，同比增长64.2%，毛利率为35.0%。越秀服务上市首年业绩快速增长，盈利能力不断提升，备受资本市场肯定，建银国际、交银国际、农银国际和中信建投证券等多个知名投行对越秀服务维持“买入”评级。

业绩营收增长强劲，获权威投行评级认可

越秀服务 2021 年度实现营业收入19.18亿元，其中非商业物业管理及增值服务收入14.25亿元，同比增长75.7%，商业物业管理及运营服务收入4.93亿元，同比增长38.2%。扣除上市费用和汇兑损益影响，公司实现归母净利润应为3.95亿元，同比增长 98.5%。

对此，交银国际、农银国际和中信建投证券均表示，越秀服务2021年全年营收增长强劲，利润率提高，同时，考虑越秀服务拥有优质国企股东背景、卓越的成长能力和独特的核心竞争力，估值相当具有吸引力，对其维持“买入”评级。其中，中信建投证券按2022年预测利润给予越秀服务15倍PE，目标价更由5.16港元上调至7.28港元。

建银国际认为，越秀服务2021年业绩稳健，利润的快速增长主要得益于收入同比增长64%、毛利率增长0.5个百分点、销售和管理费用比率下降3.9个百分点。此外，越秀服务目前的市盈率为9倍（基于2022年预测净利润），对于盈利复合年增长率为62%的国企来说，非常有吸引力。因此，建银国际对越秀服务维持“跑赢大市”评级。

在管理面积稳步增长，规模拓展发力

业绩报告显示，2021年全年越秀服务在管面积3887万平方米，同比增长19.1%，合约面积5838万平方米，同比增长17.0%，合管比为1.5倍。2021年新签约项目71个，新签合约面积1021万平方米。

交银国际和农银国际均在报告中提到，越秀服务目标是在2023年三年内达到1亿平方米的总在管面积。未来将发力增加第三方外拓，计划从2021年的350万平方米增加到2022年的700万平方米。因此，交银国际认为，越秀服务的规模扩张按计划进行，实现规模效应，对越秀服务维持“买入”评级。

独特的TOD物管模式和商业运管，构建核心竞争优势

农银国际、中信建投证券等机构均报告中认为，越秀服务的TOD综合物业管理模式在全国范围内具有独特的核心竞争优势。截至 2021 年末，越秀服务TOD综合物业管理服务项目的总在管面积565万平方米，合约面积 612万平方米，实现营收2.38亿元，占总营收的12.4%。2022年初，越秀服务中标福州地铁2号线项目，是其向大湾区外拓展迈出的重要一步。公司亦与青岛、重庆、长沙、昆明、南宁等城市建立业务关系，将进一步推动其TOD综合物业管理业务的全国化进程。

此外，越秀服务作为高端写字楼物业管理引领者，商业运管业务的稳健增长同样获得投行机构的认可。2021年，越秀服务的商业运管收入同比增长38.2%至4.93亿元。中信建投证券表示，越秀服务拥有丰富的超甲级、超高层写字楼管理运营经验，其甲级、超甲级写字楼物管费均逾30元/平方米/月，在对公司业绩做出重大贡献的同时，也构成公司的核心竞争优势。

社区增值服务高质增长，创新物业生态

越秀服务拥有着成熟社区商业服务体系以及强大的服务能力，通过线上线下双端布局，深耕社区，着力打造社商全链条服务体系及战略品牌资源库。

交银国际和农银国际提到，越秀服务在社区增值服务板块，毛利率同比增长8.3个百分点至46.1%，收入同比增长229%达到人民币4.42亿元，主要得益于新增的美居业务的显著增长。美居业务在2021年实现了1.39亿元的收入，显示出了强劲的增长势头。此外，越秀服务还与广州越秀食品集团有限公司合作，上线新的在线食品零售业务，农银国际相信这将成为一个新的收入增长点。

农银国际的报告中还指出，越秀服务净现金同比增长279%至38亿元。现金/市值(截止2022年3月3日为63亿港元)高达约75%。农银国际认为越秀服务的社区增值服务是重要的现金流来源之一，可支撑现金型盈利的高质量增长，估值相当具有吸引力，维持“买入”评级。

越秀服务上市后全年成绩表现亮眼，依托国企股东的支持、独特的TOD综合物业管理模式的竞争优势以及多元化、规模化的业务来源，获得资本市场肯定。未来，越秀服务有望发力市场外拓，抢占更大的市场份额，给股东及投资者交出更优异的答卷。

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