东莞首批集中供地挂牌出让规则调整提振市场信心

21世纪经济报道
2022-03-15 07:22:31

广东又有一座城市加入了集中供地的“群聊”，这一次是东莞。

3月13日，东莞今年首批集中供地正式挂牌，本次共计出让8宗涉宅地块，起拍总价170.83亿元，出让总面积33.29万平方米，将于4月19日-20日进行集中竞价出让。

对比之前，东莞本次在土地出让规则上作出了较大的改变。例如，取消了新房销售限价的要求，也仅有一宗地块需要配建安居房，此外，保证金比例也有小幅调整。整体上来看，东莞本次集中供地在规则上对房企而言相对友好。

东莞楼市从去年下半年以来表现平淡，土地市场也随之转冷，流拍的情形也时有出现。在接受21世纪经济报道记者采访的多名业内人士看来，当前东莞市场观望情绪浓厚，在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下，东莞土地出让规则率先调整是情理之中的变化，在政策面边际放松的预期下，东莞楼市也有望随之回暖。

出让规则变化

东莞本次供地所推出地块分别位于道滘、长安、塘厦、大岭山、常平和横沥6个镇街，其中2022WR003长安地块和2022WR004塘厦地块为“回炉地”，这两宗地块均曾于2021年挂牌出让。

以这两宗地块为例，相较于去年的出让规则，本次挂牌均在具体细则上有较大的变化。两宗土地不仅取消了毛坯限价的规定，且保证金也有大幅下调，在配建条件上也有较大让步。

例如2022WR003长安地块去年设定了41998元/平方米的毛坯销售限价，本次则取消了这一规定；其竞买保证金也从去年22亿元下调至10.1亿元；此外也取消了无偿配建安居房的要求。

除了上述两宗回炉地外，其余的6宗地块也均未设定限价，在配建要求上，也仅有塘厦地块需要无偿配建宗地住宅计容建筑面积10%的比例作为安居房并无偿配建相应的停车位。

在出让条件上进行适当的调整，对房企拿地信心或有一定的提振作用。

中原地产战略发展中心总经理车德锐在接受21世纪经济报道记者采访时指出，东莞市场目前需要“增信心、稳预期”，这种情况下，一级土地市场率先作出调整是一个信号，它对于地价、房价的预期起到了稳定的效果，对当前低迷的市场也起到了提振作用。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强也分析认为，此次东莞土拍调整可视作东莞正在积极贯彻“因城施策”落实中央“支持合理性住房需求释放”的指导意见，一方面，降低参拍保证金可以为房企现金流减负；另一方面，取消无偿配建及取消新房限价可提高房企的开发利润，调动房企参拍积极性，从土地端提高房企拿地信心进而促进市场健康稳定发展。

不过，尽管如此，但具体到每一宗地块上，市场的信心还是存在细微的差异。

一位不愿具名的东莞房企人士对21世纪经济报道记者分析称，东莞首轮集中供地应该会延续当前市场的态势，大多数地块最终也是能够成交的，因为起拍价其实都比较低，比较合理。但本次推出的地块，有部分按照目前周边的成交情况测算下来，仍然还是存在一定挑战的。

市场回暖在即？

东莞对土地市场的竞拍规则进行调整的背景是，去年下半年以来，随着调控政策的深入，东莞楼市表现平淡，且这种趋势暂未有明显的扭转。

从土地市场来看，2021年东莞挂牌36宗商住用地，成功出让32宗，另外有3宗地块终止出让，1宗地块流拍，这4宗出现流拍和终止出让的地块均出现在去年下半年。

据合富大数据分析，2022年2月，东莞一手住宅供应约1104套，同比减少2成，环比大幅减少约7成。而网签仅585套，同比减少近9成，环比下降约7成。

与此并行，东莞的楼市库存也在逐渐走高。

中原地产研究院数据指出，截至2022年2月底，东莞住宅库存套数34749套，约412万平方米，库存面积环比基本持平，同比上升52%。按照过去6个月消化速度计算，2月底住宅库存消化周期约15.2个月，创近8年新高，高库存压力显现。

车德锐分析称，受到各方面的影响，从去年下半年开始，东莞楼市的预期逐渐拉低，由此也导致了购买率低的局面。

不过，车德锐也续称，从供需关系来看，东莞市场的需求还是相对强劲。“东莞当前的人口是1000万左右，而东莞的商品房保有量目前也只有100万套左右，缺口是有的。而且东莞每年的土地和项目供应量其实也供不应求的，但需求量在累积，市场却没有起来，还是因为价格等因素的影响，目前供需是比较失衡的状态。”

不过，随着购房者合理住房需求逐渐释放，东莞市场也有望走出平淡。从今年3月市场的反应来看，已经有回暖的迹象。

根据合富研究院数据显示，2022年3月的第一周，东莞新房网签量环比大幅增加6成，具体而言，新建商品住宅网签约300套较前一周增加86套，环比增加40%；网签面积约3.9万平米，环比大幅增加约6成。二手房方面，当周东莞二手住宅网签212套，环比增加16%。