加速并购 放下杠杆 民企优等生诞生的底层逻辑

2022年并购大戏中，美的置业扮演了重要角色。

3月13日，美的置业发布公告，拟向金科地产收购南京科宸53%股权、南京山河宸园50%股权，收购代价为9.07亿元。收购前，美的置业拥有南京科宸37%股权、南京山河宸园50%股权，收购事项完成后，这两家公司将成为美的置业的全资附属公司。从去年下半年开始，这家民营房企已经接盘了包括花样年、雅居乐、正荣等一些项目的股权。

在行业流动性紧张、债务危机频发的背景下，一家民企房企频繁进行收并购，实属罕见，却也有迹可循，背靠大股东美的集团，加上多年来稳健的投资战略，成就了如今颇有底气的美的置业。

收并购版图中的生意经

这是今年以来，美的置业与金科达成的二次合作。2月8日，美的置业买下金科股份(000656)旗下重庆美科房地产开发有限公司50%股权，交易达成后，美的置业持有重庆的“美的金科郡”项目100%股权。

在收购金科项目的同时，美的置业在预计录得亏损情况下将柳州、岳阳的项目股权转让给金科股份。这一动作提高了其在高能级城市项目的权益占比。

2月23日至2月24日，美的置业先后从正荣地产接手长沙“美的正荣滨河苑”项目的50%股权、无锡“正荣美的云樾”的51%股权、天津“和筑梅江”项目的51%股权。

美的置业收并购的步伐从去年10月开始迈进，2021年10月，开发“美的·花样年·云璟”的佛山市顺德区美岸房地产开发有限公司变更为佛山市美的房地产发展有限公司持有100%股权。2021年12月22日，美的置业从雅居乐手中收购“美的雅居乐云筑”项目股份，这一项目土地是美的置业于2019年4月于武汉拍下，同年7月底，雅居乐加入进来，持有49%的股份，两年后，雅居乐还是选择把所持股份悉数转让于美的置业，在100%持有该项目后，美的置业将其更名为“美的·云筑”。

从上述案例中不难看出，美的置业在有计划的进行调仓，交易对手多为合作开发企业，且收购项目所在城市以一二线及强三线城市为主。美的置业也表示，之所以接连收购此类项目，一方面是配合其城市升级战略，此外收并购的项目合作方多为风险合作方、及面临刚性兑付的企业，此举目的是纾困同业，同时也可逐步提升操盘项目比例，提升品牌认可度，保障业主权益。

收敛聚焦做减法

在别的民营房企都在晒家底，东奔西跑补亏空之际，美的置业却在逆势储粮，很大程度上取决于其稳健的财务管理策略。实际上，很早之前，美的置业就反行业而行之，为其后续开疆布局奠定坚实的发展基调。

美的置业在2019年达成千亿规模后，就做起了“减法”，逐渐退出三四线城市，围绕长三角、大湾区、重点省会城市和区域中心城市深耕布局，往更高能级城市居中，并严格控制新近城市，并强调“坚持不拿高价地”。

同行还在加大杠杠粗放式扩张时，美的置业却悄悄的开始降速。2019年，美的置业管理层提出要把增速控制在25%-30%之间，到了2020年，又将未来3到5年平均增速定在15%-20%区间。2021年下半年，美的置业发展步伐更加保守，再次调整未来增长预期为10%-15%。

目前看来，美的置业投资转型战略无疑是成功的。截至2021年上半年，美的置业为“黄档”企业，净负债率从2020年末的79.2%下降到58.2%，现金短债比从2020年的1.52倍提升到2.21倍，剔除预收款后的资产负债率下降至74.7%。

另一方面，背靠美的集团这颗大树，美的置业可以直接从美的集团既有业务网络中受益。浙商证券认为，公司借助大股东为优质制造业龙头的信用背书，能够选择性使用成本低且多元的融资工具，债务负担降低的同时也能保证公司现金流充裕，数据显示，2021年上半年，美的置业加权平均融资成本为4.92%,新增有息负债融资成本低至4.74%。

2021年中期业绩会上，管理层提出继续“收敛聚焦”打造百亿销售城市，巩固根据地城市，把规模做深、做大、做透，未来2至3年再培育及巩固5个超过100亿的根据地城市，同时强化培育15-20个50亿元规模的高能级城市，以及10-20个30亿元规模的高潜力城市。

龙湖式行业风向标

在为数不多的民企优等生中，如果说美的置业是背靠大树好乘凉的“富二代”，那么龙湖则是笑傲江湖的典型“创一代”代表。早年间，掌舵人吴亚军就定下规矩“不借贵钱”，如今外界对龙湖的评价是稳健，甚至到了保守的程度。

稳健优先，深耕一二线，坚持做商业是龙湖在过去十年间的战略选择，龙湖舍弃了高周转使发展势头落后的同时，却收获了十足的后劲。

2020年8月20日，三道红线横空出世，彼时正值中报发布期，在一众绿档好学生中，龙湖是在30强排行榜中唯一一家绿档民营房地产公司。值得一提的是，在之后融资环境进一步收紧的大背景下，龙湖的授信额度不降反升，2020年，龙湖综合融资成本仅为4.39%，比万科和保利还低。

2月28日，即将“而立”之年的龙湖迎来了一位新的管理者陈序平，在行业不断调整洗牌的当下，如何延续龙湖过往稳健增长的成绩，是摆在陈序平面前一大挑战。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为美的置业和龙湖的负债率都比较低，财务相对稳健，这是目前房企保持财务健康和平稳运行的必要条件。此外，龙湖正在实现从以开发业务为主向开发与运营并重的方向转型，这是适应房地产行业整体形势变化的自我调整，代表了行业发展方向，因此会比较有后劲。

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