万科泊寓的长租新方向丨长租·探索者

北京泊寓成寿寺社区

编者按

长租房具有显著的民生特点。今年政府工作报告明确提出：探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。

租赁企业所做出的努力和探索，尤为珍贵。为此，和讯房产将推出《长租·探索者》专题策划，系列报道那些为长租这项民生事业做出贡献的企业，传递正能量。

2014年，万科率先试水长租公寓业务，两年后正式推出集中式公寓品牌“泊寓”。长期以来，租赁市场供需矛盾以及行业乱象对租客构成困扰，为提升公寓行业服务水平，万科泊寓在业务和产品等方面进行创新。

作为开发商系长租公寓的先行者，泊寓拥有先发优势，在规模方面积累了绝对优势，同时为行业发展做出了诸多有益的探索。

伴随租赁市场前景被挖掘，政策方面支持增多，十四五规划更是将租赁住房上升到国家战略层面，长租行业热潮掀起，万科泊寓发展进入新阶段。于万科泊寓而言，坚持将产品和服务作为企业发展根本，持续优化产品和服务标准；在保障性租赁住房发展按下“加速键”的情况下，泊寓积极探索，加入保障性租赁住房建设。

上海泊寓虹口江湾店

思考与探索

2010年，以自如、魔方为代表的公司成立、租赁住房市场开启新发展。到2015年，开发商、运营商等多元主体开始涉足租赁市场，将行业发展推向新高潮。

在开发商主体中，万科嗅觉敏锐，率先洞察到长租公寓的广阔前景，早在2005年便开始探索长租公寓领域。3年后，万科在广州正式推出首个由开发商主导投资、设计、建设的城市廉租房项目“万汇楼”，主要面向中低收入人群。

广州万汇楼

在不断思考与实践后，万科发现“品质住房”和“有趣社交”在青年居住生活中占据重要地位；叠加行业扩张中显现的虚假房源、高租金、黑中介等乱象，万科作出战略部署，推出面向刚需青年白领的“集中式、小户型、低租金、社交型”公寓。

直到2016年，万科将全国的青年长租公寓品牌统一为“泊寓”，并将长租公寓列为万科集团核心业务之一。这一年，也是国家提出“租购并举”的一年。我国住房租赁市场进入新的阶段，房企、中介、酒店、专业租赁机构加码进军租赁市场。

从行业发展平淡期到行业迎来高潮，万科泊寓坚持长租领域的扎实深耕。凭借先发优势以及进行的发展探索与扩张，万科泊寓在业内积淀了实力，规模位列行业前茅。

目前，万科泊寓已完成全国化布局，业务覆盖全国33个城市。据克而瑞租售数据显示，2021年度租赁企业全国开业规模TOP15名单中，万科泊寓以15.7万间排名第一，较第二名龙湖冠寓规模高出5.7万间。产品线覆盖全年龄段市民。

有机构预测，预计到2030年租房市场规模会增长到将近10亿，租房市场将迎来黄金十年。伴随着人口流动的不断增多，未来长租市场容量将不断扩大，叠加政策的扶持，万科泊寓也将迎来新的发展机遇。

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新契机

17年的探索与实践，让万科泊寓成为入局最早、转型快、布局广、独家资源丰厚的公寓品牌，为万科泊寓的业务发展和紧抓行业机遇提供优势。

近几年，有关保障性租赁住房的讨论愈加频繁，2022年，保障性租赁住房更是按下“加速键”，住建部表示，今年将筹集240万套保障性租赁住房。在业内人士看来，该举措利好已经开展保障房业务的国企、提前布局长租公寓的龙头房企以及为保障房做代建的轻资产输出企业。

在住建部发布的两批《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单，万科泊寓包含其中。目前，万科已有部分项目纳入保障性租赁住房。例如，北京成寿寺项目，是由村集体经济组织和万科成立合资公司作为项目运营主体，这也是全国首个集体用地长租公寓项目。

在人才住房项目上，万科亦在积极布局，帮助改善人才居住环境。例如，万科已与深圳市人才安居集团已合作3个人才住房项目，目前已基本满租；与上海市虹口区国企虹房集团成立合资公司，共同建设运营虹口区租赁住房项目；在济南正式运营首个市级统筹人才公寓。

万科泊寓在企业整体“微利可持续”的前提下，积极持续探索长租房规模化发展，帮助城市留住青年人才。

目前泊寓已经形成六种业务模式，分别为集体建设用地租赁社区、自持用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府和国企租赁住房代建代管、与国企成立合资平台、轻资产“EPC+O”（产品+建造+运营）服务输出。

多模式的组合让泊寓能够依据城市特点、市场要求等灵活地开发不同项目产品。更重要的是，有助于泊寓在政策支持下响应号召，积极加入保障性租赁住房建设。

苏州泊寓石路社区店公共区域

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产品与服务双向提升

“租购同权”加快落实正不断被提及。在政策的支持和行业朝有序发展方向迈进中，租房和买房两者之间差异逐渐模糊，用户幸福感差距逐步缩小。长租公寓正回归产品和服务本身，这意味着能够真正立足产品，打磨服务的企业更易受到用户的青睐和资本的认可。

为了让全年龄段的城市居民均享受到安全舒适居住服务，万科泊寓开启多元化布局，推出高性价比型、改善型、优质型公寓，产品覆盖奋斗青年、白领、蓝领等全年龄段的城市居民。

北京泊寓成寿寺社区女生主题房

在服务上，万科泊寓对门店经营团队进行专业培训，确保服务质量。同时借助科技团队打造系统能力。据介绍，万科泊寓基本实现了运营环节的全链条科技智能化，提升业务经营效率同时，保证客户意见和建议得到及时反馈。

同时，万科泊寓在提高居住体验方面亦作出努力。以上海泊寓为例，公司联合当地共青团、当地党群服务中心，组建多样化、高质量活动、以及提供创业支持等。

在不断摸索中，万科泊寓始终以市场和客户需求为驱动，持续向好产品、好服务双向发力。

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