远洋集团2021年度业绩丨财务安全稳健 维持“绿档”及投资级评级优势

2022年3月23日，远洋集团控股有限公司（股票代码：03377.HK，以下简称“远洋集团”）发布截至2021年12月31日止的全年业绩。

报告期内，远洋集团实现营业额约为人民币642亿元，同比提升14%；毛利约为人民币113亿元，同比提升8%；年度净利润约为人民币51亿元，同比提升9%；核心净利润约为人民币28亿元，同比提升26%；本公司拥有人应占溢利及每股基本溢利分别约为人民币27亿元及人民币0.358元。

财务状况安全稳健 资产结构持续改善

2021年，面对房地产市场及融资环境走势变化，远洋集团一贯保持财务稳健，从容应对，支持业务发展。

一方面，在波动的市场环境中，远洋集团信用水平优质，持续获资本市场高度认可。境外评级机构方面，远洋集团维持穆迪和惠誉的投资级评级；境内评级机构方面，维持中诚信国际和联合资信的AAA级信用评级。此外，远洋集团“三道红线”指标保持全部达标，连续3年处于“绿档”。

回顾期内，行业融资环境大幅收紧，但远洋集团保持融资渠道畅通，并拥有良好的流动性。2021年7月，远洋集团发行3.2亿美元债券，期限3.5年，票面利率2.7%，创公司境外市场美元债最低发行利率；同期，远洋集团成功发行人民币32.01亿元CMBN，票面利率4.19%，是银行间市场首单无信托结构CMBN；2021年9月，远洋集团发行5年期人民币19.5亿元公司债，票面利率4.06%。2022年3月，远洋集团发行人民币20亿PPN，期限3年，票面利率5.32%。得益于经营业绩良好和优质信用水平，远洋集团融资成本优势明显，2021年综合资金成本进一步降低至4.96%。

另一方面，即使信用事件频繁、融资环境持续收紧，金融机构仍然对远洋集团充满信心并给予支持。远洋集团已获批尚未提用授信额度超过人民币2,300亿元，为公司运营提供了充足的信贷支持。同时，远洋集团继续深化银企战略性合作，与主要国有银行和股份制银行均保持按揭总对总战略合作，保障公司持续获取充足按揭额度。2021年，远洋集团与平安银行(000001)、浙商银行签署战略合作协议，分别新获取意向性授信300亿元和100亿元；另外获得中国银行(601988)、交通银行(601328)、民生银行(600016)等大型商业银行授信额度提升近人民币200亿元，财务稳健度进一步加强。

随着远洋集团结转规模的不断增加，营业收入对有息负债覆盖比率提升至70%，经营安全稳定性较高。远洋集团债务结构合理，负债到期分布均衡。其中，1年内到期负债占比20%，1-2年内到期负债占比19%，2-5年内到期负债占比50%，5年以上到期负债占比11%，短期贷款占比低，整体债务到期分布较为均衡。此外，美元债期限结构分布也较为均衡，2022年到期美元债5亿美金，其中2亿美金已于2022年1月完成再融资，剩余3亿美金计划于4月偿还。下一笔美元债到期为2024年，并且后续无集中到期压力。

开发主业稳步增长 “南移西拓”成效显著

面对房地产行业及全球经济等不明朗因素，下半年销售市场明显下行。远洋集团坚持聚焦主业、聚焦效益，通过快速响应、灵活面对，全面推进数字化营销等策略，实现开发业务规模稳步增长。期内，远洋集团实现全年协议销售额约人民币1,363亿元，同比增长4%；销售面积约767万平方米，同比升9%。

远洋集团销售布局聚焦六大核心区域，“南移西拓”成效显著，销售额占比提升10个百分点，区域布局更加均衡。华东地区、华南地区、华中及华西地区、北京地区、环渤海地区分别占销售额27%、14%、20%、23%、16%，其中华东地区占比同比大幅提升12个百分点。在市场下行压力下，远洋集团旗下项目保持高质量发展，部分项目销售表现更领先同行。远洋集团在北京、天津、济南市场中的销售额位列前十，武汉远洋东方境世界观及天津未来城的销售排名在当地名列前茅，杭州宸章新邸及上海远洋虹桥万和源等项目首开去化表现卓越。

2021年，远洋集团严守投资标准，适度补充优质土地资源，共获取25个开发项目，新增土储571万平方米，总货值超过人民币800亿元，平均土地成本约每平方米人民币7,040元, 另外获取17个物流和3个数据中心项目，包括10个已建成的项目，总建筑面积143万平方米。回顾期内，远洋集团继续推进“南移西拓”和“城市深耕”战略，新增开发项目全部位于重点深耕的一二线城市，如深圳、广州、成都、武汉、天津等。其中，开发项目“南移西拓”区域占比近70%，土储布局结构持续优化。同时，新获取项目坚持以“小快周转”项目为主，25万平方米以下项目占比85%，资源使用效率进一步提升。

截至2021年12月31日，远洋集团二级开发土地储备5,314万平方米，平均土地成本约每平方米人民币6,644元。回顾期内，远洋集团亦积极布局城市更新业务。远洋集团已签约旧改项目约1,900万平方米，主要布局在深圳、广州、东莞等大湾区重点城市，已转化及获取项目的土储面积共375万平方米。2021年新增深圳天和项目和坂田项目，新增旧改项目储备40万平米。随着储备项目逐步转化，将持续为远洋集团贡献高质量项目。

持有物业中轻资产化 运营能力持续增强

2021年，远洋集团持有物业的运营及管理能力持续提升，已投入营运的项目可租赁面积约392万平方米，实现全口径租金收入约人民币47亿元，同比提升13%，全口径EBITDA利润约人民币27亿元，同比提升11%。远洋集团持有物业的资产质量高，运营水平稳步提升，可为公司创造持续经营性现金流。远洋集团在建的持有物业项目，总建筑面积约170万平方米，北京项目面积占比达70%，以写字楼和零售物业为主。其中，北京远洋乐堤港项目，将于2022年下半年投入运营。随着在建项目逐步投入运营，租金收入将保持稳定增长。

此外，持有物业业务推进中轻资产化不断寻求新发展。2021年10月，远洋集团成立14亿美金规模的写字楼股权基金，成功引入多家主权基金及国际机构作为LP投资人，充分说明国际投资者对远洋集团在核心物业的开发、设计、运营、管理等能力的认可。远洋集团在保持项目操盘及管理权的前提下实现部分退出，并依托领先的不动产运营与基金管理能力，回笼资金，增加收益，提高周转，控制负债。

股东协同持续深化 各项合作稳步推进

期内, 中国人寿(601628)与远洋集团的战略协同和经营管理合作全面升级。

战略合作方面。2021年2月，中国人寿与远洋集团签署《战略合作协议》，双方将在资本、金融产品、保险业务、不动产投资、物业服务、养老等六大领域深化全面合作，显示了中国人寿对远洋集团高质量稳健发展的支持与认可，亦代表双方战略合作关系进一步稳固和深化。

公司治理方面。2021年9-10月，中国人寿增派一名董事和一名管理层到远洋集团，加强财务风险管控，双方战略和运营合作的紧密度持续加强。中国人寿的董事席位由两名增加至三名，进一步提升了对远洋集团的治理与发展的支持力度。

财务支持方面。2021年12月，中国人寿与远洋集团订立人民币150亿元《金融产品交易框架协议》，在房地产市场大幅波动的背景下，大股东的支持进一步提升了远洋集团应对极端市场风险的能力。

业务协同方面。2021年11月，中国人寿北京分公司与远洋养老正式签署《保险产品销售和养老社区入住权益合作协议》，将有效帮助远洋集团养老项目客户引流。

展望2022年，远洋集团将持续聚焦主业发展，同时坚持精细化管理，加强经营管理能力，完善经营管理体系。在确保财务状况稳健的原则下, 通过提高投资标准、坚持城市深耕、加快周转等策略，保持开发主业高质量、可持续发展，并继续推动其他业务的协同发展，为股东和客户创造最大价值。

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