观点直击 | 旭辉永升服务：未来3-5年综合毛利率保持在26%-28%（实录）

观点网2021年物管行业并购金额超340亿元再创新高，物管企业抓住窗口的上市热潮与大宗股权并购齐行。

3月22日晚间，旭辉永升服务交出了2021年度业绩成绩单。

2021年，旭辉永升服务收入约47.03亿元，同比增长50.8%；物业管理服务收入达26.54亿元，占总收入56.4%；毛利约13亿元，同比增长32.7%；毛利率为27.6%，较2020年的31.4%下降3.8个百分点。

年内，旭辉永升服务溢利约6.93亿元，同比增长56.5%；拥有人应占溢利约6.17亿元，同比增长58.0%；经营活动产生的现金流入净额约为8.37亿元，较2020年约7.09亿元略微增加。

对于“5年10倍”目标，管理层表示，“这是未来两年发展的总体增长目标趋势，预计在2023年实现100亿元的收入，超过10亿元以上的利润是没问题的，我们非常笃定。”

收并购、第三方物业、到家服务等内容，旭辉永升服务获得市场很大的关注。原计划1个小时的会议，在投资者积极提问下开了将近2小时，还有许多问题都来不及解答。

第三方拓展加速

旭辉永升服务收入与净利润增长均超50%，高增长主要由于在管物业建筑面积增加，社区增值服务产生的收入增长，及新收购的附属公司带来的财务影响，而且母公司旭辉控股集团2021年实现销售额约2472.5亿元，同比增长7.0%。

据观点新媒体了解，于2021年12月31日，旭辉永升服务的物业管理服务的合约建筑面积约为2.71亿平方米，同比增长约49.4%；在管建筑面积达到了约1.7亿平方米，同比增长约68.3%。

目前旭辉永升服务合约/在管面积比达1.59倍，处于行业中高位水平，未来伴随着储备面积转化为在管面积，规模增长确定性高。

旭辉永升服务自2013年开始管理第三方物业后，规模增长甚是迅速。

第三方物业开发商在管总建筑面积1.39亿平方米，占总建筑面积的81.3%，较去年同期增加2.7个百分点；近几年关联交易持续占比降低，2021年旭辉集团关联交易4.8亿元，占总收入17.3%，较去年同期下降0.4%。

首席财务官周迪表示，关联交易的绝对额是上升的，是因为地产和物业有着天然的、直接的上下游关系，目前关联交易金额的占比是处在一个低位，未来会继续坚持“依靠不依赖”的方针，既要依托大股东的资源优势，又要更加坚定地面向市场化发展。

据官微披露，在2021年内，旭辉永升服务市场体系共外拓逾270个项目，其中非住类业态达170余，商业办公类58个、产业与办公类园区27个等；新拓展优质项目有湖南工业大学、青岛水岸府邸东区等。

2021年外拓饱和年收入超过12亿元，同比增加22%；第三方在管面积1.39亿平方米，同比增加74%，第三方物管收入16.1亿元，同比增加45.4%。

总裁周洪斌表示，2022年外拓的目标是希望突破15-20亿，2023年的目标是20-30亿。

同时，战略并购已成为旭辉永升服务发展过程中极为重要的一环。

2021年期间，收购华熙鑫安（五棵松体育馆）、上海星悦（家居卖场）、山东鑫建、美中环境，以及购美凯龙(601828)物业。2021年收并购的合约建筑面积和在管建筑面积分别为1797.5万平方米和1486.2万平方米，较2020年增长约4.3倍和5.15倍。

“手里有粮，心里不慌。”周迪指出，现在的地产形势与以前面临的挑战会更大，上市后的物业企业两极分化是非常严重的，只有优秀的公司才能够持续地获得投资者的青睐，这也提供了一些新的并购标的的机会出现。

“买方的估值逻辑也在变化，但是卖方的心理预期调整还没到位，所以买方和卖方之间的拉扯可能还会有一段时间。”

谈及2022年收并购的目标时，周迪表示这是公司运营层面的小秘密，“积极+谨慎”的原则是战略并购的前提，相信2022年收并购一定会有所斩获。

毛利率下行压力

面对物管行业基础物业服务毛利率下行的压力，投资者同样非常关心旭辉永升服务的毛利率水平。

数据显示，旭辉永升服务2021年毛利率为27.6%，较2020年的31.4%下降3.8个百分点，物业管理服务、小区增值服务及对非业主的增值服务三项的毛利率均有所下降，以及引入毛利率相对较低的城市服务。

客观部分，2021年疫情补贴取消大约影响了2个点左右的毛利率、地产市场的变化、一手新项目交付不如预期，使业主增值服务、前介等收入的上升趋势有所减缓。

另外，2021年是旭辉永升服务的品质年，针对业主服务投入变多，成本端有一定的影响；同时，到家服务业务的开展及BU化业务的探索，因为没有规模效应，收入增长过程中有些成本是有一些前期投入情况。

从不同业务板块盈利能力看，物业管理服务的毛利率微降至23.1%，小区增值服务仍是旭辉永升服务毛利率最高的业务板块，其毛利率为44.9%，较2020年的49.6%有所下降；对非业主提供的增值服务的毛利率为20.9%，而2020年同期为24.6%。

周迪表示，尽管两项增值服务的毛利看上去有小幅下降，但是这两块业务能够持续地带来增长。目前，基础物业服务和其他服务带来的毛利占比已经是47:53，这是一个非常好的结构。

管理层认为，旭辉永升服务未来的综合毛利率会持续地保持在26%-28%的水平，可能是未来三年到五年的相对可持续的状态；而社区增值服务板块依然会维持快速增长的态势，其毛利率区间维持在40%-50%，可能是一个长期合理的态势。

而社区增值服务已成长为旭辉永升服务第二利润贡献。

2021年社区增值服务的收入较2020年约7.9亿元大幅增长约39.2%至约11亿元，收入占比达23.4%；主要是由于在管面积的规模扩大，所服务家庭数量增长以及提供多样化的专业增值服务方面的进一步发展所致。

目前小区增值服务包含家居生活服务、停车位管理及租赁服务、物业经纪服务及公用区域增值服务四大类，收入分别为5.7亿元、1.24亿元、3.22亿元和0.83亿元；其中，居家生活服务收入占比51.8%，物业经纪人服务达29.3%。

管理层表示，旭辉永升服务成熟一个就实现一个BU（业务单元），目前已经独立的BU如房修、美居、租售持续稳健地推进后，产品模式日渐清晰。2021年下半年启动的工程业务BU也正式起航，成为生态的第四个BU板块，今年到家服务的BU业务正在积极筹划。

以下为旭辉永升服务2021年度全年业绩会现场问答实录：

现场提问：经过这次市场大洗牌，旭辉集团未来的发展前景？是否有战略的整体调整？旭辉未来几年的开发体量中枢会有哪些变化的趋势？集团整体的战略中，旭辉永升服务的地位有没有发生一些新的变化？

林中（董事长）：经过这一轮调整，我认为旭辉迎来了一个稳定的成长期。在这个稳定的成长期里，旭辉会实现降低负债、稳定规模、提升效益，会迎来一个良性的、持续的、稳定的发展阶段。

旭辉未来五年会大力发展轻资产业务，特别是包括永升物业、公寓租赁、代建业务、商业运营业务，特别是轻资产类业务，旭辉未来希望这些轻资产类业务通过五到十年的努力，未来能占旭辉整个收入比重的30%-40%，使旭辉具备穿越周期的能力。旭辉会从过去的以纯开发销售为主逐步过渡到开发+运营为主的经营模式，运营的比重越来越大，包括物业、持有的商业、经营的长租公寓等。

未来不只是旭辉可以与物业做一些协同，包括最近大力发展的代建，也会给物业提供很多新业务。因为旭辉永升服务接了很多代建，今年旭辉永升服务的代建项目会增加40-50个，包括旭辉永升服务的长租公寓接的项目，商管接的轻资产项目物业管理权也是交给旭辉永升服务的物管的。

现场提问：对于整体足额甚至超额完成15计划，最后两年的成长和具体的营收利润上有什么具体目标和铺排？对于行业处在低谷期时，旭辉永升服务会不会考虑借用这个机会进一步扩张市场上和品牌的影响力？到家服务的整体战略和未来的成长规划？

周洪斌（总裁）：2022年外拓的目标是希望突破15-20亿，2023年的目标是20-30亿。我觉得竞争从来都是有的，竞争往往是优秀企业和组织的机会。所以旭辉永升服务期盼未来的竞争会逐渐从单纯的关系行为和价格行为向品牌和专业自证的方向去转移。

关于15的战略目标“5年10倍”，从2019年第一次业绩发布会时提出了这个战略目标，其实最早没有那么清晰或者笃定，最终确定了“平台+生态”战略和“四轮驱动”、“依靠不依赖”。三年过去了，对于实现15战略目标“5年10倍”越来越有信心，非常笃定15的目标是能够完成的。

2022年、2023年完成15战略对于旭辉永升服务增长比例要求并没有很高，但是2022年依然会把目标定在50%以上的目标去努力，2023年会很轻松地完成15的战略。这是未来两年发展的总体增长目标的趋势，预计在2023年实现100亿的收入，超过10亿以上的利润是没问题的，我们非常笃定。

李涛（首席运营官）：到家服务在旭辉永升服务今年整体战略下践行“物业服务+生活服务”、打造美好生活模型的一项重要工作。

从战略上来讲，是“平台+生态”的战略下的“平台+生态”模型。旭辉永升服务用平台+生态、低频刚需、高频刚需、专业性更强、供应链更长几组维度来评价或选择哪些产品是可以用自营的方式来做到家服务。结合员工增收、复合用工的要求，以及评估这些业务的专业度、难度，通过旭辉永升服务自己的培训、自己的赋能，能够向业主提供专业化服务的场景，旭辉永升服务会选择性地做专业自营。

对于一些专业性更强、专项的家政服务和到家服务，旭辉永升服务用联营的方式，所以这是选择性的联营和自营的逻辑。对于一些健康管理和专业性非常强的业务，客户的需要也很丰富，但是旭辉永升服务会选择优质的合作伙伴长期合作的方式来做。

基于运营，今年旭辉永升服务坚持三个方面：坚持产品服务化和服务产品化的逻辑；场景化的运营；强调基于不同特点客群的基础上的精细化运营。这是旭辉永升服务整个到家服务今年在围绕着运营、产品和用户的三个重要策略和行动方向。

现场提问：旭辉永升服务去年看了那么多项目，没有落地的主要原因是什么？今年旭辉永升服务方向上会有什么调整？手上有接近40亿的现金，全年的并购预算大概是多少？

周迪（首席财务官）：旭辉永升服务现在的心态“手里有粮，心里不慌”，感觉当下有更多机会的出现。2021年之后市场开始太火爆，旭辉永升服务看了很多项目，但是没有下手的原因有：业务与旭辉永升服务的融合、协同不是特别理想；尽调后发现其实际经营情况与旭辉永升服务的差异会比较大；市场火爆后要价较高。

旭辉永升服务会从商誉各方面测算，凡是商誉过不了的，都不会去选择。大部分是“业务逻辑+财务逻辑+风控逻辑”三者并排来看，当然首先还是会追求发展的，因为有些困难是可以通过条款、方案的设置解决，但是有些可能是解决不了的。

确实现在的地产形势与以前相比面临的挑战会更大。一些小型的地产公司的物业有几千万平方米，可能放弃的标的会更多；原来打算上市或想凑在一起上市的，感觉到资本市场对于行业的热捧程度不像2020年的状态，而且上了以后也发现两极分化是非常严重的，只有优秀的公司才能够持续地获得投资者的青睐，这也是提供了一些新的并购标的的机会出现。

买方的心态来说，估值逻辑发生了变化。因为市场的原因或卖方实际经营状态，导致未来不确定性的业务在买方的估值逻辑上发生一些变化。买方的估值逻辑在变化，但是卖方的心理预期调整还没到位，所以买方和卖方之间的拉扯可能还会有一段时间。

工作的逻辑上来说，这是一个公司运营层面的小秘密， “积极+谨慎”原则是战略并购的前提，还有全筛查+快速报备+快速决策+事后及时复盘，以及投后的前置。投资体系化的建设是旭辉永升服务一直在做的事情，保证旭辉永升服务的投资漏斗和执行力能够非常好地运用。

基于现在变化的市场做一些估值的调整，依然会践行区域加强、业态补强、能力补全的角度，在心态上和行动上仍然会保持积极和谨慎。好项目比以前涌现得更多，可以看到现在能够买的买方也不是那么多，这可能需要一个时间差互相弥合旭辉永升服务对项目标的的看法。相信2022年旭辉永升服务会斩获项目。

现场提问：2021年下滑情况和往后毛利率区间的预期，是否会因目前疫情的反复有再有进一步下行的可能性？进而影响到毛利的结构和整体毛利率？今年有效税率有了比较明显的改善，未来对税率的预期？

周迪：旭辉永升服务认为综合毛利率维持在26%-28%，可能是未来三年到五年的相对可持续的状态。

旭辉永升服务一直把基础物管的毛利率放在22%左右的水平，从2020年有所下滑主要也是因为疫情补贴所带来的影响。从基础物管来说，人的投入度和辛苦程度是会有所增加的，但从现在各个项目上的反映来看，成本的投入相对没有那么多。

增值服务、非业主的角度来说，旭辉永升服务认为20%或以上的毛利水平相对可持续。这部分收入占比在旭辉永升服务的预期中应该在整个结构占比中会不断优化。旭辉永升服务希望增值服务未来的占比会更大，业主增值服务的结构会慢慢地变小。随着基本盘的扩大，基础物管这块还能持续维持在55%左右的水平。

关于税率的问题，今年旭辉永升服务在海南、珠海、青浦设立了一些在税率上相对有优势的公司。比如说珠海，旭辉永升服务的所得税率只有15%。

另外，今年旭辉永升服务也在做高新技术企业。从小规模、地点、特种的税收优惠几个维度都会去考虑，相对来说在市场还是比较常见也是大家普遍应用的，随着业务结构量的变化，旭辉永升服务能够更好地享受到这些优惠，保证持续改善，当然不可能一下子降到20%或者17%，可能还是会维持在22%，再持续地往下降一点。

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