袁国宝：地产圈“大刹车”，中国奥园如何走出“生死局”？

袁国宝

互联网趋势观察家、知名财经作家、新盟创始人、资深媒体人、新媒体营销和品牌传播专家。

宝哥说

中国奥园继续做“城市更新”项目吗？

本文概述：受到奥运启发而开启体育主题房产建设的中国奥园，却没能像冬奥会一样持续精彩。2022年1月28日，中国奥园实控人郭梓文宣布重组方案接近完成，对于即将到期以及未到期的美元债，中国奥园方面打算“违约”。虽说“违约”是为了把钱留下来做更重要的事情，但这点钱还够中国奥园继续做“城市更新”项目吗？

1、从“明日之星”到“躺平者”，中国奥园经历了什么？

2、招数尽出退无可退，中国奥园只能违约当“老赖”？

3、借不到钱还不了债，城市更新项目还怎么“更新”？

受到奥运启发而开启体育主题房产建设的中国奥园，却没能像冬奥会一样持续精彩。

2022年1月28日，中国奥园实控人郭梓文宣布重组方案接近完成，对于即将到期以及未到期的美元债，中国奥园方面打算“违约”。

曾经作为地产界一匹黑马的中国奥园，为何“沦落”至此？

从“明日之星”到“躺平者”

中国奥园经历了什么？

时间回到1998年5月，当时日本冬奥会刚结束不久。每一次体育赛事总会带火一点什么，就像今年冬奥会，冰墩墩成为了名副其实的顶流，当时日本冬奥会结束以后，坊间体育和运动的热情更加高涨。

中国奥园的实控人郭梓文想到了“建设体育社区，推进全民健身运动”，于是他决定开发以体育为主题的“金业体育花园”。郭梓文“运动就在家门口”的理念也帮助中国奥园迅速“打响名号”。

不过真正让奥园在国内名声大噪的还是靠“名人效应”。1998年8月，时任国家体育总局长伍绍祖在人民大会堂为广州奥林匹克花园题词。1999年，国家体育总局授予了广州奥林匹克花园全国首个“阳光健身工程”称号。

就这样，中国奥园成为了地产界的“新星”“黑马”。2007年，中国奥园在香港上市。上市后很长一段时间，中国奥园都没有让投资者失望，中国奥园的公开数据显示，2016年-2019年，中国奥园的合同销售年复合增长率达66%，2019年其地产业务销售额更是突破千亿大关。

2020年中国奥园也取得了不错的成绩，根据中国奥园的财报，其2020年的营业额同比增长34%至677.9亿元，公司净利润也同比增长35%至70.5亿元。

照着这样的发展势头，本来奥园以为2021年能够实现1500亿元销售合同的目标。可是计划赶不上变化。受到国家对房地产的调控政策以及“去杠杆”政策的影响，多家民营房企暴雷，中国奥园也陷入了流动性困境。

招数尽出退无可退

中国奥园只能违约当“老赖”？

当其他房企都在裁员、卖资产进行债务重组的时候，中国奥园高管表示“不躺平”。

先是请来专业的债务专家，奥园聘请了钟港资本为财务顾问解决其债务问题。其次是“变卖”资产，奥园已经转让或者退出广东阳江、惠州，广西浦北，福建漳州，江西九江等项目。2021年11月14日，中国奥园发布公告出售香港部分资产，总价9亿港元。

面对即将到期的债务，奥园选择了延期。中国奥园对2021年11月19日、11月23日、11月29日到期的三笔债务，申请了展期。

然而，暴风雨来临，没有人能够独善其身。奥园“背着”的债务实在是有点多，到了1月19日，奥园就表示扛不住了。

1月19日，中国奥园发布公告，表示将不会支付在1月20日和1月23日到期的本金合计6.88亿美元的票据支付剩下的本金和最后一期利息。30天宽限期满后，也不会支付在2023年6月和2024年6月到期的美元票据的最新一期利息，这两笔美元债的本金金额合计为4亿美元。

对于自己的“老赖”行为，奥园方面表示是为了保留有限的现金并且要对所有债权人保持公平以等待整体债务重组，中国奥园将会对其他的境外金融债务采取相同原则。

在这个关键时候，奥园方面却曝出了和结缘15年的德勤“一拍两散”，转而和信永中和（香港）会计师事务所有限公司牵手。对于德勤的离开，奥园给的理由是，双方未能与其就审核奥园截至2021年12月31日止年度综合财务报表的审核费用达成共识。

有意思的是，1月26日，监管层官宣三家中介机构因涉乐视网(300104)财务造假案被正式立案调查，其中一家就是信永中和会计师事务所。

与合作多年的搭档“分手”然后选择了一家有“前科”的会计师事务所，奥园此举的意图很难不让外界怀疑。

借不到钱还不了债

城市更新项目还怎么“更新”？

目前还不到奥园最艰难的时候，毕竟奥园卖出的资产也回笼了不少资金，当前对于各大房企来说，把钱拿在手里防止持续资产的贬值是非常重要的。

可奥园收回来的这点钱还够它继续开展城市更新项目吗？

奥园自称是大湾区最早开始涉及城市更新项目的房企。通过多年的发展，奥园已经形成了自己的旧改模式，在旧城、旧村、旧厂“三旧”改造上都有丰富的经验。虽然城市更新和旧改不同，但其在旧改的经验却可以应用到城市更新项目中。

再加上城市更新概念在2021年还被写入了政府工作报告中，奥园方面也很看好城市更新项目，这些年来把不少城市更新项目收入囊中。

2021年3月份，奥园都还在“疯抢”城市更新项目，拿下了广东省佛山市禅城区深村城市更新项目的前期服务，项目总货值预计约人民币180亿元。4月，奥园又拿下了广州黄埔区新田村城市更新项目，项目总货值预计约人民币260亿元。截至2021年6月，奥园手上拥有城市更新项目超过70个。

可是这么多项目运行需要大量的资金，当前奥园的情况并不乐观。截至2021年6月30日，中国奥园负债总额约2628.64亿元，其债务体量之大，并不是一时半会能够处理完的。

欠债还不上，目前也难以借到钱，奥园还能拿什么来支持城市更新项目呢？

奥园城市更新项目的现状也不容乐观。有消息称，2021年下半年开始，奥园的城市更新项目开始裁员，部分城市更新项目奥园方面也进行了处理。中国奥园把广东奥园城市更新集团19.62％的股权质押给了科学城（广州）城市更新集团，奥园荔湾东塱村旧改项目的49％股权被转让给世纪金源。

接下来，如果中国奥园的债务问题解决不了，估计还会有更多的城市更新项目被出售。有消息称，奥园为了解决债务问题，有意引入战略投资者，也有消息称山东某康养地产国企可能会成为中国奥园的控股股东，而且该国企对相关业务项目进行了考察，已经完成了对奥园的前期尽调，年后启动实质性的尽调并开始商务洽谈。

虽然目前双方都没有回应这一消息，但起码可以肯定，中国奥园正在积极解决债务问题，如果奥园成功实现“自救”，城市更新项目或许就可以继续“更新”了。

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