上海土拍虽中止，但地块光环的照耀，炙热了谁？

昨日，上海土地交易市场发布通知，宣布因疫情防控需要，现中止上海市2022年首轮集中供地出让活动，后续将根据疫情防控工作整体安排及时重启交易活动。

有人发出了疑问：“面粉延期上市了，面包是不是也要展期？”

那先看看这些土地到底集中在哪里？

根据此前公告，2022年上海首批集中供地出让涉及临港、金山区、徐汇区、闵行区、青浦区、宝山区、嘉定区、松江区、浦东新区、杨浦区、普陀区、奉贤区12个地区共计36幅住宅用地使用权，以及涉及青浦区、宝山区、松江区、浦东新区4个地区共计4幅“城中村”改造项目地块使用权。总出让面积210.51万平方米，起始总价约850.7亿元。

而这些地块之中，滨江和苏州河依旧是上海天花板。

首先是徐汇滨江。

2022年016号公告徐汇区斜土街道xh128D-06地块

土地地址

上海市徐汇区东至：兆丰路，西至：大木桥路，南至：xh128D-07地块，北至：xh128D-04地块、xh128D-03地块、xh128D-02地块

建设情况

容积率：2.5

总?用?地：23639.7㎡

建筑限高（米）：80米

规划（预计）总建面积：54856.75㎡

土地属性：纯住宅

土地使用年限：普通商品房:70年

这块土地的旁边，徐汇区斜土街道xh128D-07地块，就是去年小米旗下谧空间（上海）信息科技有限公司在上海竞得徐汇区成交1宗商业办公用地。并回应称这是上海总部用地。

还有就是旁边徐汇区斜土街道106、107、108街坊(滨江西岸金融港)，就是赫赫有名的当年310.5亿，香港置地拿下徐汇西岸金融港地块。以及复星以51.7亿竞得的综合体地块，当初出让要求，除了一线城市有开发经验外，还有健康产业开发指标。

#猜想#

滨江巨头里，香港置地启元是住宅仅有2.8万方，网传都是300平米大平层，复星徐汇滨江项目此前公示规划中，也是只有3栋住宅，网传是有小户型登场。

所以，根据消息来看这块地块，未来全按照小户型打造，也算是为整个徐汇滨江解渴了。

2022年一批次大热的百汇园，其入围分高达94.96分。自此可以看到此板块的热度，天花板无疑了。

因此，在二批次预测中，与香港置业启元同属的徐汇滨江板块，还有一个宝能公馆1288。但是从去年第六批去开始传闻要入市二期，一直到今天还迟迟没有进场，只能静待后续。

其次是杨浦滨江。

2022年016号公告杨浦区平凉社区02F3-02地块（大桥街道93街坊）

土地地址

上海市杨浦区东至：02F3-04、02F3-03地块，西至：眉州路，南至：杭州路，北至：02F3-01地块

建设情况

规划（预计）容积率：1.6

总?用?地：8639.7㎡

建筑限高（米）：24米

规划（预计）总建面积：13823.52㎡

土地属性：纯住宅

土地使用年限：普通商品房:70年

从区位上，这块土地隶属杨浦滨江的东外滩，作为去年大热的板块，从当年的美团，哔哩哔哩，字节跳动开始，大厂三巨头的光环也将东外滩推向了舞台。

毕竟在整个滨江舞台上，从棚户区之王的封号，到大众创业万众创新示范基地，这个后起之秀，凭借着其邻内环的地段和独占15.5公里黄浦江景，在滨江开发重任里的重要环节。

撇开滨江不说，而对于平凉这两个字，上海是非常有记忆的。当年阳光城(000671)和保利，都曾在这里以制造过地王新闻。

#猜想#

8万方的土地，着实有点迷你，而且由于地块内包含着保护保留的里弄建筑，是目前上海比较常见的城市更新范畴，因此对竞得者的能力还是需要考虑的。

比如同板块区域内的仁恒·海上源项目，就是在深入探索城市旧改与未来生活中，打造新一代国际社区。

据悉，其二期也是2022年上海二批次入市的热门参赛选手。

所以，此次新地块土地容积率和限高，都说明了是一个低密度产品，也是区域中的独一份了。

最后是苏州河。

2022年016号公告普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块

土地地址

上海市普陀区东至：东新支路，西至：B3-04B、B3-08、B3-12B地块，南至：光复西路及B3-17地块，北至：B3-04B、B3-15地块

建设情况

规划（预计）容积率：2.68

绿化率（%）：35%

总?用?地：37465.8㎡

建筑限高（米）：100米

规划（预计）总建面积：96777㎡

土地属性：纯住宅

土地使用年限：普通商品房:70年

这块土地特殊在，是沿着苏州河一线滨河，整个苏州河规划，是一江一河规划的重要组成部分，是上海的风向标。

现在普陀区21公里苏州河岸线现已全部贯通开放！而在整个2035规划后，打造苏州河生态文化休闲带，智慧创新综合发展走廊等等规划也在先后落地。

#猜想#

这块土地还紧挨着新湖明珠城。同属于一个大板块，所以当年规划上也是共通的。

此前，新湖明珠城在东面和南面有约1100米长的苏州河绿色水岸，整个水岸几乎成了新湖明珠城业主的“后花园”。

国际滨水生活，就是未来这个片区居住的代名词。

此前，与苏州河直线距离只有约900米的苏河望，在这样的规划加持下，有热潮毫不意外。

而且多家联袂打造的新中式社区，也带来新风潮的审美。

但是备受诟病的地方，是装标的不尽人意。但是无法忽视的地段价值，尤其是依傍着苏州河的情愫，还是能够有冲进项目的价值诱惑的。

所以，普陀这个地块的魅力也在于此。

就在土拍延期公告的前几天，关于上海一批次开盘项目延后消息也公布了。很多人心之念念的二批次新房，大概率受到影响。

小阳春的倒春寒，是不是就一定会对未来上海楼市的风向有所影响？

不过，延期的土拍，正好可以先看看二批次的市场脸色，然后市场会告诉你到底哪些是“未来”。

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