底价135亿 上海地产联合体拿下南外滩巨无霸商办地

观点网这个结果并不令人意外。

3月29日，据上海土地市场官网，上海南滩城市建设发展有限公司联合上海滨和城市建设发展有限公司，以底价约135亿元竞得上海黄浦区一宗6.6万平米商办用地，折合楼板价49126元/平米。

其实，在该宗地挂牌之际，因地块位置特殊且出让条件严苛，便有猜测具备相当实力的本地国企具备较大拿地可能性。

此时这一猜测被印证。

观点新媒体从企查查中得知，南滩城建由四家企业分别持股31%、23%、23%、23%，背后股东分别为上海外滩投资开发、上汽集团(600104)、上海地产与锦江国际；滨和城建则由上海外滩投资开发（集团）有限公司与上海地产分别持股50%。

其中，上海外滩投资开发由黄浦区国资委全资持有，余下三家公司背后为上海市国资委。

“巨无霸”

这是上海2022年首宗出让的超百亿价格地块，也是上海有史以来起拍价第8贵的地块。

地块虽不大，但位置却得天独厚。资料显示，该地块是董家渡大区域最后一个商办地块，出让面积约为6.68万平米，计容面积约为27.5万平米，名为黄浦区小东门街道黄浦江沿岸W11、W13、W15单元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地块及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空间。

从区位看，地块位于南外滩董家渡区域，上海商务核心地带，与绿地外滩中心一街之隔，占据了约400米的黄浦江一线滨江岸线，土地用途为商业用地、办公楼，其中商业用地出让年限为40年，办公楼为50年。

由于地块位置特殊，出让时也限定了较为严苛的条件。该地块出让范围内有6处文物保护点和一般历史建筑，文物保护点按照相关规定程序批准予以保护更新，一般历史建筑保护更新建筑面积不少于9800平米。

同时，地块需要引入的办公业态符合黄浦功能定位、产业规划导向，重点引进持牌金融机构（3家及以上），并需在签订土地出让合同后三个月内，与引入的持牌金融机构（3家及以上）签订协议，协议须明确引入持牌金融机构在本项目开工后一年内落户、落税至黄浦区，并在综合验收后一年内入驻本次出让地块，明确后续新设企业及各类创新业务优先落户黄浦区。

彼时就有声音指，该地块大概率延续董家渡复星地块的开发模式，由国企出面拿下该地块，并直接引入金融企业总部，助力黄浦总部经济。

另外，327-01地块范围内配建海事、道路运输、轮渡、环卫自用管理用房建筑面积不少于12630.11平方米，327街坊地下一层统筹设置地下建筑面积不小于500平方米的生活垃圾可回收物转运站1处。

根据出让条件，受让人应当按出让年限整体持有商业物业及办公物业，这也就意味着，地块受让人仅能通过后期运营实现回报。

联合体

此次拿地涉及四家企业，分别是上海外滩投资开发、上海地产、上汽集团与锦江国际。

上海地产与锦江国际关系密切，2021年6月，锦江国际集团19%股权被无偿转让至上海地产。

无偿划转前，上海市国资委和上海市财政局分别持有锦江国际集团90%和10%股权；无偿划转完成后，上海市国资委、上海地产和上海市财政局将分别持有锦江国际71%、19%和10%股权。

这被认为是城市更新上的资源互补。

观点新媒体了解到，锦江国际集团是上海市国资委控股的综合性酒店旅游企业集团，除酒店、旅游、客运三大主营业务外，还运营地产、实业、金融等产业。

其中，锦江国际全资子公司锦江地产投资建设了锦馨苑、里昂花园(古北新区)、海斯大厦等地产项目；锦江国际下属锦江金融是经中国人民银行总行批准成立的非银行金融机构，为锦江国际提供金融服务，例如为集团成员企业办理产品消费贷款、发行财务公司债券、提供担保、同业拆借等业务。

而上海地产则被称为上海“存量地主”，由上海市国资委控股，专注于城市更新项目，包括区域整体开发、旧区改造、城中村改造、生态环境建设、保障房及租赁住房建设运营管理、美丽乡村建设、黄浦江码头岸线投资建设管理、滩涂生态、开发区建设和功能提升、大众养老等。

2020年7月，上海地产成立“上海市城市更新中心”，彼时管理层称，未来三年上海地产集团（城市更新中心）将参与黄浦、虹口、杨浦等区70个旧改地块，面积80多万平米，加上部分“毛地”托底，预计占全市旧改总量70%以上。

2021年6月2日，上海地产集团与招商蛇口(001979)、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保(601601)、中保投资联合发起成立总规模约800亿元上海城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

值得关注的是，更早之前，锦江国际曾与上汽集团实施战略合作，以锦江汽车和上汽享道出行合作为基石，通过双方的牌照和车辆等资源，探索线上平台合作，打造中高端、安全的绿色能源汽车出行服务提供商，实现传统出租和租赁汽车行业向现代出行服务产业的转型升级，合力为上海打造一道亮丽的城市交通风景线。

另外，还将重点在金融投资、生态构建、互惠服务等领域开展合作。

上海地产

此次拿地之前，上海地产曾进行一系列“减重”。

2021年8月，上海地产转让挂牌转让旗下上海虹权置业有限公司100%股权及债券、上海虹极置业有限公司100%股权及债权，挂牌起始总价43.2亿元。

上述两家公司的主要资产为位于上海闵行区两宗商业地块，总土地面积199.51亩，总建筑面积24.12万平米。

上海地产的资产转让动作频繁，一月后，上海地产三林滨江生态建设有限公司挂牌转让全资子公司上海淞泽置业有限公司95%股权及106.25亿元债权，转让价格为121.96亿元。

观点新媒体获悉，上海地产三林滨江生态建设由上海地产与浦东新区国资委共同出资成立，其中上海地产集团持股占比为73.75%。

该公司主要资产为上海浦东三林9单元地块开发经营管理权，项目具体由四幅宗地组成，占地面积合计11.34万平方米，计容面积合计36.08万平方米，还有部分地下面积，合计总开发体量约56.9万平方米，项目涵盖了住宅、商业、办公及相应的配套设施用途。

这一项目最终被上海地产子公司中华企业(600675)与关联方上海世博土地控股有限公司成功拿下。更像是上海地产左手倒右手的资产整备，由上市平台中华企业进行后续开发，帮助母公司解决现金流压力。

值得关注的是，近期中华企业通过上海联合产权交易所公开挂牌转让上海市黄浦区21街坊项目50%股权及相关债权，这一项目是位于上海位置最好的住宅地块，距离国际饭店仅200米，该项目另一合作方为世茂，目前也已将股权出售。

“上海地产作为功能保障类国企，，不仅负责房地产开发，更多的是承担社会责任和功能性业务。”上海中原分析师卢文曦指，虽然是国企，但也存在一些资金压力，因此一些项目到一些节点就会正常退出，后续拿地也有较为宽裕的资金。

在2021年7月召开的2021年经营目标运行年中分析会中，上海地产总裁管韬萍就表示，要进一步增强资金集中管理意识，提高资金使用敏感度；加快资金回笼，确保集团长期健康发展。

除了此次联合拿下南外滩“巨无霸”商办地，上海地产于去年末斥资22.7亿元拿下虹桥商务区3宗商业用地，并近期以45亿元接下世茂位于上海虹口区外滩黄浦路199号的“上海外滩茂悦大酒店”。

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