年报观察 | 金科服务增长目标1亿平方米

观点网临近港股财报季尾声，金科智慧服务在3月29日晚间交出了2021年全年业绩成绩单。

2021年，金科服务总收入59.68亿元，同比增加约77.0%；毛利约18.46亿元，同比增加约82.9%；年度利润为10.77亿元，同比增加约70.3%；公司拥有人应占溢利10.57亿元，同比增加约71.5%。四项核心数据增长均超70%。

3月30日一大早，金科服务就2021年全年业绩与投资者进行交流。

据参会投资者转述，董事长夏绍飞、新晋总裁韩强、战投入局的博裕投资委派的管理层吴晓力等出席了会议；同时，提出了“2022年的收入同比增长将超过40%，归母净利润同比增长将超过35%”的目标。

反映在市场行情上，业绩公布后的第一个交易日，金科服务高开25.6港元，盘中一度涨幅16.47%，收盘报28.3港元，涨12.3%，总市值184.76亿港元。

增长目标九成外拓

2021年因业务性质的若干变动，金科服务对业务线作出适当调整：将非业主增值服务纳入物业管理服务，并将整条业务线更名为“空间物业服务”；由于2021年发生的并购，原“小区增值服务”的餐食服务被分离出来，作为一个核心的业务增长曲线，并命名为“本地生活服务”。

据观点新媒体了解，2021年度金科服务收益来自四条业务曲线，空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务及数智科技服务收入分别占总收入约65.4%、25.0%、7.9%及1.7%。

2021年整体毛利率为30.9%，较同期上升1个百分点。其中，空间物业服务毛利率下降至29.3%，小区增值服务毛利率下降至41.6%，本地生活服务毛利率也下跌至8.1%，数智科技服务毛利率减少至44.5%。

报告期内，来自空间物业服务的收益39亿元，同比增加约35.1%；其中，物业管理服务产生的收入增加至28.67亿元，较2020年同期的20.24亿元增加约41.6%。

截至2021年12月31日，金科服务在管建筑面积2.38亿平方米，同比增长52.3%；合约建筑面积达约3.6亿平方米，62.9%为独立第三方开发的物业。

据投资者透露，管理层在会上表示，预计金科服务在2022年在管面积增长目标是在1亿平方米以上，合约面积增长目标超过1.2亿平方米；新增管理面积中大约1000万平方米来自地产交付，5000万平方米以上来自外部直拓，4000万平方米来自收并购。

2017年至2021年，金科服务在管面积中外拓项目占比持续上升，从2017年的32.5%上升至2021年的52.3%，而母公司输送项目占比则从67.5%下降至47.7%。从新增面积来看，外拓项目成长更为强劲，2021年新增在管面积8900万平方米，而新增外第三方在管面积占总新增面积77.1%。

据观点指数发布2021年度房地产企业销售表现报告，母公司金科股份(000656)2021年销售面积为2046.2万平方米，连续三年维持在2000万平方米左右，可输送面积增速较为有限。

与此同时，期内平均物业管理费单价为每平方米/月2.19元（2020年：2.18元）；其中第三方项目平均物业管理费为每平方米/月1.89元（2020年：1.74元），外拓项目平均物业管理费单价大幅提升。

因此，预计金科服务未来新增项目中对于母公司的依赖或将进一步降低，外拓将带来更大的规模扩张和收入提升。

基于不断增加的在管面积和拓展的增值服务业务线，随着金科服务社区增值服务覆盖率提升，社区增值服务发展十分迅速。截至2021年12月31日止，小区增值服务收益约14.95亿元，同比增加约566.1%。

金科服务表示，主要由于小区增值服务渗透率、复购率持续提升，小区生态圈建设卓有成效；小区增值服务专业能力持续提升，服务种类持续扩充；新增售房服务、自营模式的小区传媒业务等。

四大社区增值服务板块2021年同样实现较高增速，其中家庭生活板块收入同比增速556.4%，家居焕新板块同比增长88.7%，旅居综合板块同比增长1048%，园区服务板块同比增长576.4%。

博裕战投入局之后

2021年12月16日，金科股份引入博裕投资作为金科服务战略投资者，向博裕投资旗下投资主体 Broad Gongga Investment Pte.Ltd.转让所持有的1.44亿股金科服务股份，约占总股本22%，代价37.34亿港元。

博裕投资并不是第一次投资物企，其于2016年开始投资物业企业，2017年投资万科旗下万物云，成为万物云第二大股东。

据参会投资者转述，博裕投资将会提名两名董事，同时委派财务人员参与金科服务财务管理，赋能多元化发展，公司治理结构将会更加完善；而且博裕对于金科服务的重大战略投资、并购可以给予相应的支持和帮助。

博裕战投入局后，投资者十分关心的是否会物业公司高价购买母公司资产等可能存在母公司损害物业公司利益的情况，管理层指出：“全职财务人员帮助金科服务改善了现金流管理体系，设置了监督机制以保证公司现金流的安全，并提高资金使用效率。”

这或许能有效避免物业公司向母公司输血情况的发生，进一步优化法人治理结构，增强物业公司的发展独立性。

与此同时，金科股份与博裕投资签订了合作备忘录，继续向金科服务提供业务支持，包括：输送非商场类开发项目90%以上管理面积，住宅业态增量项目平均物业费单价不低于2元/平方米，2022-2025年每年交付项目的饱和收入不低于4.5亿元。

战略投资者的引入，或许能减少母公司可能带来的关联风险，也有助于提升金科服务经营实力和盈利能力，而在经营及收并购标的要求是否变高则留给时间来解答。

2021年，物管行业并购交易77宗，交易金额创新高362.5亿元，同比增长243%。各大物企在跑马圈地的同时，金科服务也在抓住转瞬即逝的机会。

2021年9月，金科服务更改上市募集资金款用途，变更后对于收购目标的营收、规模及区域范围不再作要求，并将留存于香港17.89亿元用于在香港直接支付有关投资或并购投资。

2021年，金科服务陆续收购重庆上境物业、重庆美利山物业、重庆三心物业及黔西宏祥物业、包头智慧物业等多家物管企业，共计7个标的，面积贡献约3239万平方米。

同时，博裕投资布局涉及科技于消费领域，将与金科服务深入合作探讨对行业内领先的软硬件科技公司、泛家庭服务类公司（健康、养老、邮政快递、家政等）、新型消费品公司的潜在投资或业务合作机会，进一步提高金科服务的基础物业服务水平、科技化赋能水平，拓宽多元增值服务种类。

应收账款与现金

随着业务的扩张，第三方应收账款自然也有所增加。

2021年，金科服务贸易及其他应收款增长至43.03亿元，涨幅171%，其中，第三方贸易应收款约为17.21亿元，占比达82.68%。

应收账款的激增，就伴随着坏账增加的风险。若贸易应收款回收不及时，就可能会带来资产的减损。

据参会投资者向观点新媒体讲述，在介绍完业绩情况后，管理层率先对应收款项总额增长金额较大做出了进一步解释，主要是由于三部分构成。

其一，金科服务支付了大概15亿元可退还的保证金以及预付款，该部分是办理相应股权质押等手续，风险程度是比较低的；另外随着并购的落地，这些金额将逐渐减少。

其二，包括金科服务20.8亿元左右的应收正常经营性往来款。其中，应收小业主18亿元，这是随着公司规模的正常增长所致；应收大业主9亿元，这部分保证程度都是非常高的；应收关联方的经营性往来款大概是3.6亿元，与2021年2.95亿元同比增长了6600万元左右。

其三，其他应收正常的经营性保证金、预付款、代收代支的水电费及预付的材料款，总共金额大概是7亿元。随着公司规模正常增加所致，单笔金额较小，风险程度比较低。

贸易应收款项账龄中，账龄在1年以内约有18.91亿元，占比超过90%以上，1至2年的约有1.68亿元，账龄在两年以上的约有2.35亿元。

另外，物业管理行业本身具备轻资产属性，年报数据显示截至2021年底金科服务并无借款，因此资产负债比率是0%，而拥有现金及现金等价物约49.22亿元。

截至2021年12月31日止年度，金科服务经营活动所得现金流入净额约为4.45亿元，较2020年同期的约1.32亿元增长237.1%，主要是因为经营溢利增加，及各业务条线收入保持高速增长。

报告期内，金科服务投资活动所得现金流出净额约为12.99亿元，而2020年同期投资活动所得现金流入净额约为22.29亿元，投资活动现金流由正转负。

金科服务对此表示，主要归因于公司支付股权款及股权交易保证金大幅增加，及资金存放定期以获取更高利息收益。

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