年报观察 | 中骏商管收并购机会

观点网港股年报季已至尾声，3月30日晚间，去年7月才正式在港上市的中骏商管发布了首份年度业绩报告。

尽管上市时间仅有半年多，但中骏商管各项财务数据取得较大幅度增长。

报告期内，中骏商管实现收入12.3亿元，同比增长53%；毛利5.8亿元，同比增长63%，毛利率47.2%；应占核心溢利3.017亿元，同比增长84%。上市后首次派息每股5港分。

营收方面，中骏商管收入分为商业物业管理及运营服务、住宅物业管理服务两大板块。

于2021年，商业物业管理及运营服务收入5.6亿元，同比提升51%；毛利3.2亿元，同比提升47%；住宅物管业务收入6.7亿元，同比增长54%；毛利2.6亿元，同比增长88%。

于2021年，总签约建筑面积及在管建筑面积分别增长约25.9%及37.9%至约4610万平方米及2240万平方米。至期末，已布局60个城市，拥有255个已签约项目。

其中，总签约商业物业（包括购物中心及写字楼）42个，总签约建筑面积约为560万平方米；在管商业物业16个，同比增加6个；总在管建筑面积约为160万平方米，同比增长约57.4%。

总签约住宅项目为213个，总签约建筑面积约为4050万平方米；在管住宅项目为128个，总在管建筑面积约为2080万平方米。

增长来源

以“商业+住宅”双轮驱动的中骏商管定位商管赛道，在管物业包含商业物业（购物商场及写字楼）和住宅等多种类型。

相较于单一的住宅物业管理或是纯粹的商业物业管理，中骏商管的业务业态更加多元，这也为其带来协同效益。

2021年，商业物业管理及运营服务分部年内实现总收入约为5.6亿元，同比增长约51%，其中开业前管理服务业务的营收较上年1.94亿元提高到约2.86亿，基础物业管理费自2020年27.7元增长至2021年的28.9元。

商业部分占中骏商管总收入比重为45.8%，旗下在管已签约商业项目超过40个，包括32个中骏世界城购物中心。截至目前，已布局北京、上海、重庆、福州、南昌、合肥等一二线核心城市的TOD项目。

于2021年12月新开业4个中骏世界城，其中平顶山中骏世界城及张家港中骏世界城开业出租率均达100%，泰州中骏世界城开业出租率98%，河源中骏世界城开业出租率90%。

2022年计划新开5个中骏世界城，即北京西长安中骏世界城、福州中骏世界城、高密中骏世界城、汕头中骏世界城、唐山中骏世界城。

增长的基础物业管理费用及世界城商业项目增加，为中骏商管提供了相对稳定的收入来源，也保证了该部分收入增长。

2019年，中骏定下了一个更长远的目标：2025年布局100个世界城，其中实现60个项目开业。

来自母公司的规模增长为中骏商管提供了支撑。

“按照规划，2022年底前会再开业5个中骏世界城，未来3年每年会开业5-6个世界城。”

住宅业务方面，2021全年收入增长约54.3%至6.67亿，占总收入比重为54.2%。毛利达2.6亿元，同比增长88%。2021年该板块平均物业管理费已由2020年末的2.4元升至2.6元，住宅物管业务的盈利能力同样取得进一步增强。

此外，住宅物管业务下的住宅增值服务已形成公共区域管理、广告位管理、停车场管理、美居服务、家政及清洁、二手房交易、案场管理、交付前检验、停车场销售9大板块。2021年，住宅增值服务收入同比大幅增长83%达2.5亿元，该部分收入约占总收入的20.5%。

成长空间

相关人士透露，在业绩发布次日的投资者会上，有管理层表示，中骏商管未来会配合母公司发展一二线以及强三线城市，同时通过收并购以及外拓获取优质以及具有增长潜力的项目，打造中骏世界城标杆。

不过，受“三道红线”以及行业整体形势影响，中骏商管母公司拿地速度或许正趋于理性。相关资料显示，中骏集团去年购入的25幅土地当中，有18幅以“一体两翼”战略购入，包括7个中骏世界城项目，其中上半年新增6个。

倘若通过母公司实现增长这一来源受限，如何保证中骏商管未来的目标？

上述投资者透露，考虑到现在手上这些项目储备，预计未来每年5-6个开业数量还是会有确定性。去年上市也募集到一些资金，在这种情况下，中骏商管有机会去做一些收并购。

“透过加强自身管理、第三方的拓展、收并购，希望把速度提升起来。”管理层在会上明确表示：“我们也在看一些项目，重点是在看一些商管公司的收并购，这个有机会为我们在管项目的大幅提升有帮助。当然我们也做了第三方拓展，不管商管还是住宅物管方面都在做。所以，虽然整个行业放慢，但是对我们来讲也有一定机遇存在。”

“好的标的选择越来越多，价格在下降，这个对于我们来讲是个机会，我们有机会用更好的价格收购一些更好的公司。”

在中骏商管看来，成功的收并购将成为快速增长的一股动力，深化并巩固于商业物业管理行业内的市场定位。

此前披露的招股书显示，募集资金使用方面，除了大部分用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商，中骏商管最重要的支出是投资科技，以改善服务质量、客户体验和参与度，并提高集团的运营效率。

中骏世界城以经营百货化和数字化经营作为运营模式，截至到2021年底，在管的世界城平均出租率为95%，物业管理费平均收缴率为98.8%，持续保持在98%以上水平。

在2021年中期业绩会上，首席执行官牛伟曾称，公司旗下中骏世界城以不同的产品线应对不同城市等级，并由去年开始于泉州中骏世界城引入固定租金+扣率两者取高的合作模式，目前有34%租户采取固定租金+扣率模式或纯扣率模式。

据投资者介绍，至2021年末，中骏商管泉州项目已经有40%商户采用了上述模式，2021年销售较2020年上升了31%，平米租金收益也同时提升了18%。

数字化方面，2021年下半年上市以后，中骏商管推动数字化赋能，启动数字化营销战略，并上线了全新数字化会员系统和线上商城小程序，利用智慧商业新趋势，搭建会员全生命周期管理系统，打造体验、消费、数据三合一智慧运营中心。

同时，协助管理者提升对于商业资产的定位、规划、租户品牌的选择、经营节点及方案的选择、市场经营趋势判断等的智慧决策水准，从而形成商业经营的竞争优势。

上述投资者转述表示：“计划投资于科技，提升现有的智能系统，积极利用好商业以及住宅的会员平台，建立商业和住宅用户共享的会员系统，从而为更多的用户提供会员服务，同时提升运营效率，利用信息系统去研究周边客群的消费喜好，用于经营中的推广，把收集后的数据分享，帮助他们提升业绩。”

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