年报观察 | 雅生活多元增长与受押存款

观点网 多家物企宣布延期发布业绩，雅生活服务也在其列。

其宣布延迟至4月30日或之前刊发业绩，有投资者表示担忧，在平台上讨论其是否被母公司“掏空”。3月31日，雅生活服务公布了未经审核的2021财年业绩。

报告期内，雅生活录得收入约140.8亿元，较上年同期增长40.4%。四大业务板块贡献的收入均有增长。

其中，占主要收入的物业管理服务收入较上年同期增长33.6%至86.6亿元，业主增值服务收入较上年同期增77.3%至18.7亿元，城市服务收入约7亿元，外延增值服务收入较上年同期增长14.7%至28.6亿元。

盈利方面，毛利率有所下跌。年内录得毛利为38.69亿元，较上年同期增长30.1%，毛利率为27.5%，同比下降2.2%，剔除收并购带来无形资产摊销影响的毛利率为28.7%。净利润率为18.2%，同比下降1.5%。股东应占利润为23.09亿元，较上年同期增长31.6%；每股基本盈利1.67元。

规模方面，截至2021年12月31日止，雅生活在管面积及合约面积分别为4.89亿平方米及6.63亿平方米。其中，来自第三方项目的合约面积（含控股成员企业）达5.15亿平方米，同比增长33.0%，占总合约面积比例提升至77.7%，目前是雅生活规模增长的主要来源。

多元业态与新板块

值得一提的是，雅生活财报里新增城市服务板块的收入7亿元，占比5%。

据了解，雅生活在2020年就对城市服务进行布局，2021年3月份斥资约11.8亿元收购北京慧丰、大连明日等五家城市服务公司股权，城市服务板块到了有所增长的阶段。

雅生活在年报中表示，目前，其城市服务项目主要分为单项目承包和环卫服务一体化等经营模式，主要包括道路清扫保洁、生活垃圾清运、垃圾分类管理、园林绿化养护、市政设施管养、城市资源运营、社区协同治理、智慧城市管理解决方案等。

此外，雅生活继续拓展公建、商写等非住宅业态。在公共建筑服务方面，截至2021年底，雅生活以总对价约5.3亿元自非控股权益收购若干附属公司的部分股权，其中约5.2亿元为进一步收购广州粤华物业有限公司32%股权。粤华物业主要在广州及广东其他地区和华东、华中区域为以公共建筑为主的项目提供物业管理服务。

雅生活还在公建的细分业态上获取项目，例如政府办公、公众场馆、交通枢纽、旅游景区等。截至2021年底，已获取上海天文馆、中国人民银行征信中心、深圳东湖公园、上海和南京等地轨道交通等项目，中标北京冬奥会配套场馆崇礼太子城冰雪小镇项目并参与运营。

在院校服务方面，年内完成对于新中民物业股权的收购，并增持旗下优质企业山东宏泰物业发展有限公司股权。

据观点新媒体了解，山东宏泰在山东及华北地区具有较高市场份额，其管理的有山东大学、贵州大学、云南大学等多所高等院校和超过60所大中专院校和中小学院校，并为多所军队、司法机关等院校及培训机构提供物业管理服务。

雅生活来自第三方项目贡献的新增在管面积1.016亿平方米，其中包括第三方外拓项目于年内转化的新增在管面积4400万平方米，收购新中民物业时并入的4260万平方米，收购山东宏泰时并入的在管面积3940万平方米。

雅生活表示，将积极探索与服务场景强协同的业主增值服务产业链机会，以轻资产思维推进创新型生态业务孵化及落地，打造未来长期增长的第二曲线。

但相比之下，城市服务板块毛利率表现一般，2021财年为22.1%，低于整体毛利率。规模的快速扩张一时间也让营运成本大增。

财报显示，年内，其销售成本约为102.1亿元，2020年为70.5亿元，同比增加44.8%，主要原因是集团业务高速发展，随着营业额的增加及业务多元化相应各类成本增加。

一笔受押资金

2021年6月，雅生活以每股H股37.60港元的价格配售合共约8666.7万股新H股，融资约32.6亿港元。在彼时的投资者说明会上，管理层明确表示将把40%-50%款项用于收购或投资现时未涉猎的城市或地区的物业管理公司，以巩固公司的行业龙头地位。

但另一方面，财报显示，雅生活受限制现金从2020年的2757万元增加到33.5亿元，现金及现金等价物从2020年的50.6亿元减少至2021年底的43.9亿元，减少约6.7亿元。

雅生活表示，存放于中国内地银行的固定利率一年期定期存款，其中约33亿元的定期存款已质押用于母公司雅居乐的银行借款或授信担保。

并表示，该等存款现正进行解押，截至本公告日已解除质押约10亿元，剩余约23亿元将于2022年4月30日前完成解除。该等质押安排预期不会产生任何财务风险。

2021年下半年，地产行业下行，物业股为关联方“输血”并不稀奇。11月18日，雅生活和雅居乐发布联合公告，前者为后者发债抵押股份，雅居乐发行24.18亿港元的可交换债券，拟交换价为每股雅生活股份27.48港元。彼时的雅居乐正在偿还两笔到期贷款，数额分别为33.45亿港元及6000万美元。

据了解，2022年8月份，雅居乐仍有两笔共计6亿美元的票据将到期。

而据ADM早前的统计，在2022年，雅居乐旗下还有7笔存量债券，其中包括5笔私募债，共111.53亿元。在2022年到期的有两笔，共计30亿元，还款时间为7月和10月。而截止到2021年上半年，其永续债规模仍在130亿元左右。雅生活的抵押是否会继续尚未可知。

标签：