年报点评14｜新城控股：债务稳健跻身绿档，商业收入目标超百亿

债务管控效果显现，成功跻身绿档，地产发展稳健，商业的稳定现金流和高利润成为企业穿越周期的核心竞争力。

◎ 作者 / 沈晓玲、汪维文

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核心观点

【业绩目标完成约90%，回款率突破100%】2021年实现销售金额2337.8亿元，同比下降6.9%，未能完成全年2600亿业绩目标，目标完成约90%，仍高于规模房企的88%。积极促销售抓回款，全年回款共2387亿元，回款率达102.1%，处于行业前列。管理层表示会更加注重“有回款的销售，有利润的销售”。

【以现金流安全为前提，持续补充长三角土储】新城控股(601155)全年新增土储总建面2157.7万方，总价767.1亿元，拿地销售比0.33，高于百强平均的0.25。下半年以来灵活调整拿地策略，收储力度收缩，增厚安全垫。按总价算，新增土储权益比例为50.8%，较2020年下降15.3个百分点。以总建面口径计，新增土储平均楼板价约3555元/平方米，相较2021年9928元/平方米的销售均价在35%左右，成本可控。2022年将在保障现金流安全的前提下，精准投拓，保障公司的平稳运营。三四线城市拿地占比回到6成，持续补充长三角区域土储。

【保障2-3年发展所需，中西部长三角各占4成】截止2021年底，新城控股共拥有1.38亿平方米的总土储建筑面积，其中已售未结转建面3422万平方米，足够满足企业2-3年的开发销售所需。区域分布上，中西部建面占比略高达39%，高出长三角区域的37%，环渤海和大湾区分别占比19%和5%。

【地产营收平稳增长，商业毛利率走高】2021年实现营业收入1682.3亿元，其中房地产业务收入1581亿元，同比增长14.9%，商业物业出租及管理业务收入同比提升46.6%至79.7亿元。出租及管理毛利率则持续走高，同比提升1.9个百分点至72.6%。实现归母净利润126.0亿元，同比下降17.4%，归母净利率7.5%，同比下降3个百分点，变动幅度与毛利率、净利率基本相同。不过需要关注的是，由于2021年企业新增土储权益比例较低，未来可能会侵蚀归母净利润。

【三条红线步入绿档，积极回购增强信心】截止至2021年底，共持有现金552.3亿元，现金短债比1.92，企业公布剔除其他货币资金及受限制现金的现金短债比为1.07，依然能够覆盖短债。长短债比略有下降至2.13，净负债率35.7%，与2020年底基本持平，剔除预收账款资产负债率69.95%，成功降至监管的70%以下。三道红线指标全部达标，升至绿档。融资利率降至6.57%，企业今年一季度提前赎回了部分美元债及公司债，且公司管理层拟通过二级市场购买总规模不超过2000万元存续的公司债券，并准备以自有资金回购公司股份，有利于提振市场信心。

【轻重并举稳步拓张，试点固收和扣点取高模式】2021年，新城控股新签约32座吾悦广场，其中轻资产项目16个，占比近半，新开业吾悦广场30座（含4座托管在营项目），其中轻资产项目8座。截止至年底，合计在135个城市布局了188座吾悦广场，累计在营吾悦广场已达到130座。2022年企业计划再新开25座吾悦广场，进一步拓展业务版图。截止至2021年底吾悦广场平均出租率略有下滑至97.6%，但仍居于行业内第一梯队。租金收取方面，试点固定租金和联营扣点两者取高。2021年商业运营总收入达86亿元，顺利完成全年85亿元目标，2022年目标全年商业运营收入再上一个台阶，达到105亿元。

01

销售

业绩目标完成约90%，回款率突破100%

销售目标未能达成，全年销售回款率达102.1%。根据企业公告数据，2021年新城控股实现销售金额2337.8亿元，同比下降6.8%，未能完成全年2600亿的业绩目标，目标完成率约90%，仍高于规模房企平均的88%。不过面对行业形势的转变，企业积极促销售抓回款，全年回款共2387亿元，回款率达102.1%，处于行业前列。针对未来销售，管理层在业绩会回应暂无明确目标，但会更加注重“有回款的销售，有利润的销售”。截止至2021年底，新城已获取土地中2022年可售货值超2800亿，另外上半年的拿地也有可能形成当年可售货值，会动态制定全年销售计划。

长三角销售占比过半，二线及长三角三四线占比近8成。从企业披露的销售城市能级分布来看，二线城市占比达到40%，长三角的三四线占比达到37%，两者合计贡献了近8成的销售额。区域方面，长三角仍是企业的布局核心，其中大本营江苏省销售额797.4亿，约占企业全年销售额的三分之一，浙江省次之，销售额达302.0亿元。结合企业近年来的投资策略和新增土储分布来看，短期内企业销售的分布格局变化不大，各能级城市及区域占比将维持当前水平。

02

投资

以现金流安全为前提，持续补充长三角土储

全年拿地销售比0.33，下半年积极调整策略保障资金安全。根据企业年报，2021年全年新城控股共斩获77幅土地，新增土储总建面2157.7万方，新增土储总价767.1亿元，拿地销售比0.33，领先于百强房企平均拿地销售比0.25。下半年以来企业灵活调整拿地策略，收储力度收缩，全年拿地金额小于年初计划，增厚安全垫。按总价算，企业2021年新增土储权益比例为50.8%，较2020年下降15.3个百分点，主要是由于企业在土地价格相对较高的一二线城市普遍采取合作开发策略。以总建面口径计，企业2021年新增土储平均楼板价约3555元/平方米，相较2021年9928元/平方米的销售均价在35%左右，成本可控。针对2022年拿地计划，管理层表示会在保障现金流安全的前提下，视市场情况、经营性现金流和融资性现金流平衡的基础上来做出决定，选好城市、机会和时间精准投拓，保障公司的平稳运营。

三四线城市拿地占比回到6成，持续补充长三角土储。根据企业披露明细，按照总价口径，2021年新增土储中一二线城市占比同比下降，三四线城市拿地占比回到59.9%，其中温州、淮安、佛山、南通拿地比较突出。区域布局方面，新城持续坚持“深耕长三角，聚焦其他城市群”的投资策略，新增土地中长三角区域占比继续回升。

03

土储

保障2-3年发展所需，中西部长三角各占4成

土储略有减少，但仍能保障2-3年开发所需，中西部、长三角占比近8成。截止2021年底，新城控股共拥有1.38亿平方米的总土储建筑面积，相比期初略有下降，其中已售未结转建面3422万平方米。按照企业的规划，目前的土储总量足够满足企业2-3年的开发运营所需。区域分布方面变动不大，按照企业公布口径，中西部建面占比略高达到39%，而长三角区域为37%，环渤海和大湾区分别占比19%和5%。

04

营利

地产营收平稳增长，商业毛利率走高

结转顺畅，营业收入稳步增长。2021年新城控股实现营业收入1682.3亿元，同比增长15.6%，其中全年房地产业务收入1581亿元，相较去年同期增长14.9%。地产开发端的顺利交付支撑企业营收的稳步增长，结合企业的竣工计划和合同负债来看，未来这部分营收可能会有所回调。商业物业出租及管理业务表现持续亮眼，收入同比提升46.6%至79.7亿元。

商业管理毛利率持续走高。2021年新城控股实现毛利润344.0亿元，与去年同期基本持平，整体毛利率20.4%，净利率8.2%，较2020年有所下降，实现归母净利润126.0亿元，同比下降17.4%，归母净利率7.5%，同比下降3个百分点，变动幅度与毛利率净利率基本相同，不过需要关注的是，由于2021年企业新增土储权益比例较低，未来可能会侵蚀归母净利润。另外值得关注的是地产开发业务毛利率相较上年下降4.06个百分点至17.7%，而物业出租及管理毛利率则持续走高，同比再度提升1.9个百分点至72.6%。针对毛利率问题，管理层在业绩会上表示目前行业毛利率趋于底部，未来有信心逐步修复，并且随着吾悦广场不断的开业和成熟，毛利占比和毛利率会进一步提高。

05

偿债

三条红线步入绿档，积极回购增强信心

现金短债比1.92覆盖无忧，长短债比2.13。截止至2021年底，新城控股共持有现金552.3亿元，相较期初下降11.5%，其中其他货币资金及根据预售资金监管办法受监管的其他预售房款合计167.0亿元。企业现金短债比1.92，现金覆盖短债无忧，另外企业公布剔除其他货币资金及受限制现金的现金短债比为1.07，可以满足监管要求。长短债比略有下降至2.13，整体债务结构稳健。

净负债率维持稳健，剔除预收账款资产负债率达标。截止至2021年底，新城控股净负债率35.7%，与2020年底基本持平，处于行业较低水平，剔除预收账款资产负债率69.95%，成功降至监管的70%以下。企业公布净负债率为48.1%，同样低于三道红线监管要求，公布剔除预收账款后资产负债率69.95%，三道红线指标全部达标，升至绿档。融资利率较2020年下降15个BP至6.57%。

另外，新城在今年一季度提前赎回了部分美元债及公司债；3月18日公告，公司管理层拟购买总规模不超过2000万元存续的公司债券。3月30日，发布公告宣布，拟以不低于1亿元不超过2亿元人民币的自有资金，回购公司股份。一连串的措施有利于稳定企业债券价格，提振市场信心。

06

商业

轻重并举稳步拓张，试点固收和扣点取高模式

轻重并举发展，新签吾悦广场半数为轻资产。2021年，新城控股新签约32座吾悦广场，其中轻资产项目16个，占比近半。截止至年底，合计在135个城市布局了188座吾悦广场，建立起了规模化的全国商业版图。年内新开业吾悦广场30座（含4座托管在营项目），顺利完成2020年制定的开业30座目标，其中新开业轻资产项目8座，累计在营吾悦广场已达到130座。2022年企业计划再新开25座吾悦广场，进一步拓展业务版图。

2022年商业运营总收入目标突破百亿，两者取高租金模式进一步提升收入。疫情的反复对出租率有所影响，截止至2021年底吾悦广场平均出租率略有下滑至97.6%，自2017年以来，吾悦广场的平均出租率皆维持在97%以上，居于行业内第一梯队。收入方面，企业改变单一固租模式，试点提高租金，以固定租金和联营扣点两者取高，2021年商业运营总收入达86亿元，顺利完成全年85亿元目标，2022年目标全年商业运营收入再上一个台阶，达到105亿元。

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