年报点评25｜时代中国：销售目标未完成，三条红线处于黄档

全年销售目标未完成，九成土储布局广东，剔预资产负债率仍未达标。

◎ 作者 / 沈晓玲 张少贤

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核心观点

【未完成全年销售目标，合约销售集中广东省】2021年全年时代中国实现销售金额955.9亿元，与2020年同期相比规模下降4.8%，降幅高于百强房企平均-3.5%的水平企业。2021年销售业绩目标为1100亿元，根据企业公布的2021年销售金额看，全年目标完成率为86.9%，低于行业平均销售目标完成率88%的水平。广东销售贡献度超九成，长三角城市销售业绩开始兑现。广佛两市合约销售占比为55.4%，主要是由于企业在广佛两城积累了大量的城市更新项目。

【新增土地权益占比仅37.4%，穗湘宁权益不足30%】2021年时代中国共新增8幅土地，新增土储总建面200.9万方，同比下降44.2%，新增土储总价121.7亿元，拿地销售仅比0.13，远低于百强房企0.25的平均水平。根据新增土储总价计算，2021年新增土储权益比例仅37.4%，其中广州、长沙、南京新增土储土地总价权益不足30%。2021年时代中国成功转化了6个城市更新项目，其中3个项目成功转为土储，总建筑面积约99万平方米，占上半年新增土储的49.3%。

【土储满足3年所需，持续深耕大湾区】广东土储占比超九成，广州、清远、佛山土储领先。截止至2021年，时代中国共拥有约为1994.4万平方米的土地储备，同比下降7.6%，按照企业目前的销售去化速度推算，可以满足3年左右需求。从土储分布看，时代中国90.9%的土地储备位于广东省，基本与去年持平，未来时代中国将继续深耕粤港澳大湾区，因此短期内土储格局并不会有很大变动。

【利润率同比下降，盈利不及去年同期】2021年时代中国实现营业收入436.4亿元，同比增长13.1%，其中房地产业务收入387.1亿元，同比增长18.5%。房地产收入占比为88.7%，较去年同期提高4个百分点。地产营收的提升，主要因为期内交付面积和销售均价的提升，广州时代印记、长沙时代梅溪领峰、佛山时代天境等项目均在2021年为时代中国贡献较大收入。2021年时代中国实现毛利润120.5亿元，净利润47.5亿元，整体毛利率27.6%，净利率10.9%，两项指标较去年同期分别下降1.2个百分点和3个百分点。盈利能力小幅下降，主因为高毛利率的城市更新项目结转比例下降。

【剔预资产负债率仍然踩线，三条红线处于黄档】截止至2021年底，时代中国共持有现金207亿元，较期初下降45.6%，一年内到期短债总额110.2亿元，现金短债比为1.9，虽较去年同期有所下降。长短债比也提升至3.85，债务结构优化效果明显。剔除预收账款后资产负债率下降4个百分点至74.6%，三条红线处于黄档水平。2021年平均融资成本由2020年的7.3%下降至6.6%，持续优化债务成本。

01

销售

未完成全年销售目标，合约销售集中广东省

合约销售规模收缩，销售目标完成率86.9%。根据企业公告，2021年全年时代中国实现销售金额955.9亿元，与2020年同期相比规模下降4.8%，降幅高于百强房企平均-3.5%的水平企业。2021年销售业绩目标为1100亿元，根据企业公布的2021年销售金额看，全年目标完成率为86.9%，低于行业平均销售目标完成率88%的水平。

广东销售贡献度超九成，长三角城市销售业绩开始兑现。从销售金额城市分布来看，时代中国2021年全年销售共来自于17个城市，广佛两市合约销售占比为55.4%，占比较去年同期增长3.3个百分点，主要是由于企业在广佛两城积累了大量的城市更新项目。自2016年首进长沙后，陆续对长三角和中部地区的重点一二线城市布局，目前已有销售业绩兑现，其中武汉、杭州、南京今年首次贡献销售，总计占比3.5%。

02

投资

新增土地权益占比仅37.4%，穗湘宁不足30%

投资态度审慎，新增土储权益比例仅37.4%。根据企业披露，2021年时代中国共新增8幅土地，分别位于广州、佛山、东莞、惠州、肇庆、南京（首进）、长沙7个城市，预计新增土储总建面200.9万方，同比下降44.2%，新增土储总价121.7亿元，拿地销售仅比0.13，远低于百强房企0.25的平均水平，可见2021年时代中国拿地谨慎。根据新增土储总价计算，2021年新增土储权益比例仅37.4%，其中广州、长沙、南京新增土储土地总价权益不足30%。

发挥城市更新优势，巩固大湾区布局。2021年时代中国成功转化了6个城市更新项目，其中3个项目成功转为土储，总建筑面积约99万平方米，占上半年新增土储的49.3%。截止2021年末，时代中国在国内9个城市，拥有约135个处于不同发展阶段的城市更新项目，潜在总可售面积约4000万平方米，预计总货值超过1万亿，主要布局在广州、佛山、东莞、深圳等大湾区重点城市。

03

土储

土储满足3年所需，持续深耕大湾区

广东省土储占比超九成，广州、清远、佛山土储要要领先。截止至2021年，时代中国共拥有约为1994.4万平方米的土地储备，与年初同期的2158.6万方同比下降7.6%，按照企业目前的销售去化速度推算[1]，可以满足企业3年左右需求。

[1]土储去化周期=企业总土储/估算销售面积，估算销售面积以2021年为销售面积为底，参考企业目标增长率

从土地储备的分布上看，时代中国90.9%的土地储备位于广东省，基本与去年持平，未来时代中国将继续深耕粤港澳大湾区，因此短期内土储格局并不会有很大变动。

04

营利

利润率同比下降，盈利不及去年同期

地产营收同比增长18.5%，地产营收占比提升。2021年时代中国实现营业收入436.4亿元，同比增长13.1%，其中房地产业务收入387.1亿元，同比增长18.5%。房地产收入占比为88.7%，较去年同期提高4个百分点。地产营收提升，主要因为期内交付面积和销售均价的提升，广州时代印记、长沙时代梅溪领峰、佛山时代天境等项目均在2021年为时代中国贡献较大收入。2021年时代中国城市更新业务收入44.1亿元，同比下降19.2%，城市更新收入占比为10.1%，较去年同期下降4个百分点。

盈利能力小幅下降，主因为高毛利率的城市更新项目结转比例下降。2021年时代中国实现毛利润120.5亿元，净利润47.5亿元，整体毛利率27.6%，净利率10.9%，两项指标较去年同期分别下降1.2个百分点和3个百分点。主要是由于利润率较高的城市更新项目确认比例同比下降，因此导致在地产营收规模扩张的情况下，整体利润率仍收缩。

05

负债

剔预资产负债率仍然踩线，三条红线处于黄档

优化债务结构，缩减债务规模，现金短债比1.9，长短债比上升至3.85。截止至2021年底，时代中国共持有现金207亿元，较期初下降45.6%，一年内到期短债总额110.2亿元，较去年同期下降39%，现金短债比为1.9，较去年同期有所下降。短期债务规模大幅下降之后，企业长短债比也提升至3.85，债务结构优化效果明显。

剔除预收账款后资产负债率仍未达标。2021年时代中国净负债率为76.7%，较去年同期提升11个百分点，剔除预收账款资产负债率为74.6%，相较期初下降4个百分点，但仍超出70%的标准，目前时代中国仍处于黄档企业。债务成本持续优化，2021年时代中国平均融资成本为6.6%，较2020年7.3%的平均融资成本下降0.7个百分点，主要得益于期内成功发行多笔较低利率的境外优先票据。

排版丨Jenny

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