今年，穷比买错房更可怕

如今，楼市很明显在抢着放松！

最近又有城市出台调控宽松政策了。

衢州，全国第一个取消限购、限售的城市，再往前秦皇岛也取消了限购。

今年开始，一大批城市就在宽松救市，松绑程度越来越大。

从上调公积金贷款额度，到降首付，降利率，再到最近的松绑限购、限售。

我相信大家都看腻了，看麻了，我就不展开说了。

直接说结果吧，明明都“救”到这个程度了，市场却没有明显回暖。

到底是怎么回事？

市场怎么救“救”不动？！

以前是抢购，现在是抢救。

今年央行公布了2月份各项金融数据，其中“居民中长期人民币贷款”，出现了自有统计数据以来的首次“负增长”。

明明很多城市都降首付了，放款时间越来越快，怎么大家买房情绪还这么低？

按理说，政策底一来，不少人就会搬着小板凳去抢购了。

怎么回事？

有3点直接原因。

第一个，开发商降价，要钱不要货。

市场都是买涨不买跌，这个时候房价下跌，越跌越不敢买了。

第二个，一二手房倒挂效应减弱，不再是买到就赚到。

去年开始，全国核心城市基本都在降价，尤其是二手房降价幅度比新房更大，一二手房的倒挂差在缩小，自然也无法创造市场的情绪嗨点，赚钱的效应都没了，老百姓(603883)哪来买房热情。

第三点，土拍火热传导到市场端的链条断了。

过去只要土拍火，市场就会火，地价推动房价上涨，土拍刺激楼市预期，过去都是这么玩的。

现在呢，开发商都不敢拿地。

虽然现在管理层明确，开发商合理融资需求要满足。但在当前这个信心比黄金还金贵的时候，金融机构都开始悲观，开发商也就更谨慎拿地了。

开发商躺平不拿地，开发增速下降，可销售面积缩减，土拍蔫了，对市场情绪传导更加不到位。

说来说去，就是一个循环。

但是，这些还只是表面原因。

救市能不能救起来，更深层次的原因是拯救购买力。

当下大环境，多数人不再关心房价过几年能涨到多少，心思全堆在今年能安否全活下来。

到底是什么造成大家思维有如此转换？

一部分原因归结于疫情。

本来2月下旬广州已经开启了楼市回暖迹象，结果还没全面复苏，香港疫情爆发硬生生把火苗掐灭。

上海一样，说好的3月小阳春，结果还没来得及起来，就扼杀在摇篮里了。

仅存几个还没受到疫情影响加上楼市超宽松的城市，比如郑州和苏州，有回暖的态势。

疫情当前，大家的心思是抗疫，除非刚得不能刚的刚需，要结婚要上学非得顶着疫情买房，其他人都是等一等。

何况跟随以前一起杀到的，是失业和降薪。

最近大家都被失业消息包围吧，京东、阿里、有赞等互联网行业纷纷裁员，都没收入了，怎么买房？

其次，不裁员的也多数传出降薪消息，最近已经确认部分城市的公务员和教师都要降薪。

降薪意味着什么？那就是直接削弱了购买力。

降薪了，月供还款能力变差，压力就会随之加大，在买房的时候就无法只关注涨幅这种未来无法准确预测的事情身上，而是控制风险，保障安全。

说白了，以前是踮起脚尖买房，现在还是尽可能在预算范围内买房，或者再观望观望。

到这也就很明显了，现在市场救不活的根本原因，不是疫情。

更深层的原因是购买力跟不上了，通俗点理解，大家没钱了。

比起买错房，今年让大家更害怕的是：穷。

大家没钱的根本原因，主要是产业结构的调整以及国际形势的变化。

以前经济高速增长，收入也可以保证一直增长，年轻人跳槽，薪资都是越跳越高。

工资每年稳步增长，前途一片光明，大家自然敢上杠杆买房。

结果今年恍然大悟，跳槽不是越跳越高，工资也不是稳步每年增长的。

一旦经济面临困境，企业开始优化人员，降薪开始出现，大家的钱包被打瘪了，信心也一下子就被打没了。

这也就是明明政策底已经到了，但市场端还不为所动的核心原因。

直接晒央行最新公布的《2022年第一季度城镇储户问卷调查报告》。

一季度居民收入信心指数，14.5%的居民认为收入 “增加”，71.5%的居民认为收入“基本不变”，14.1%的居民认为收入“减少”。

概括一下，就是85.6%的居民认为收入不会增加。

在疫情前，收入感和收入信心都在55%左右，而现在明显回落到50%。

另外报告中还显示，一季度就业感受指数为42.4%。超三分之一的人认为，目前就业形势严峻，只有14.1%的人认为形势好。

收入不增长，又还哪来的实力买房呢？

所以当前的重点，不是简单松绑政策就能救市的，根本是要稳住购买力。

只要购买力回归，楼市才能回暖，也才能“救活”。

何况，楼市的调控政策松绑，也根本没有切中“嗨点”。

前段时间，哈尔滨取消限售，成为首个取消限售的省会城市，看似力度很大，但实际就是假放松。

因为根本没有松绑到点上，限售对于刚需来说，影响根本不大。

自住的也不会买了就打算卖，对于投资客而言，他们首要考虑的不是限售问题，而是城市有没有价值的问题，有价值的城市等3年又如何，没价值的，取消限售只是加紧让他们抛售而已。

像哈尔滨，一个连限购都没有的城市，这次取消限售能有多大的作用呢？

无非是稍微提振一下信心罢了，聊胜于无。

更多的例子我就不举了。

说来说去，今年既要增加收入，还要增强信心。

每次危机来临，愿意存钱的人越来越多，愿意消费的人和愿意投资的人，越来越少。

现在就是这么个情况，当务之急要想提振信心，终究还是要稳就业，增加中产人群的收入。

有钱了，大家自然也就愿意消费，愿意买房。

所以救市的核心，还是要回归增加收入。

关于这一点，不是我的强项，我就不深入去探讨如何增加收入了。

但有一点，就是一个城市房价能否持续增长，背后一定是看这个城市的购房者收入能否持续增长。

所以越是这个时候，我越建议大家思考政策底之下，这个城市的买房需求能不能回归。

而买房需求能否回归背后是收入增长，收入增长背后就是产业实力。

到这，你也就懂了，要买房也要到有工作机会的城市，到有产业支撑的城市去。

最后，按照惯例，给大家一些建议：

1、今年确实是买房好时机，但一定别拼命加杠杆，失业和降薪永远不知道哪个先到。

2、买房也一定要留好至少3年现金流，留好应急现金，别让生活质量突然失速。

3、要真失业了，摆在心态，降低预期尽早再就业，认清楚工资收入不可能不间断持续上涨。

4、今年做房产投资，更简单更清晰，哪里新市民多，哪里收入高，就去哪里买，今年利好很大，有钱也不怕风险的可以下手。

5、把买房赚钱这事的预期拉低一点，别老想着大涨，也别想着买了马上卖掉赚一笔，没个3-5年的耐心等待，那就干脆别买了。

6、如果你现在又没钱，又没胆，那今年还是安全为主，防范风险比赚钱更重要，有时候穷真的更可怕。

2022年，就是一场机会和风险并存的年份。

进场or不进场，落到每个人身上都是一道艰难的选择题。

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