深圳发文细化二手房交易单边代理模式 多地综合施策二手房市场

日前，深圳市房地产中介协会发布《深圳市二手房交易经纪服务指引》（征求意见稿）（后简称《指引》），明确单边代理模式下二手房交易流程及交易环节中各方权责。

去年11月19日，深圳上线新版二手房交易网签系统，在全国率先探索二手房交易单边代理模式，要求卖方房源独家委托、买卖双方各自委托不同房屋经纪人。

深圳房地产中介协会在《指引》通知中表示，拟定《指引》是为解决目前行业在具体操作中遇到的瓶颈问题，促进单边代理和跨机构合作有效开展，维护消费者合法权益，保障深圳二手房交易秩序。

随着房地产存量时代逐渐靠近，自去年起，深圳多次规范二手房交易，包括推出二手房成交参考价格、上线新版二手房交易网签系统、规范房源广告发布行为、探索单边代理模式等。不止深圳，去年多地推出二手房成交参考价、整治学区房、探索二手房直售模式等，对二手房市场关注度越来越高。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，伴随着房地产市场发展成熟，深圳等全国核心一二线城市的新房交易量占比将逐步降低，二手房市场需求更旺盛、交易也将更活跃，房地产经济机构服务的交易规模相对庞大。在这样的背景之下，更好管理二手房交易市场，保障买卖双方权益，是各个城市规范房地产市场的核心管理诉求之一。

单边代理模式仍待完善

深圳新版二手房交易网签系统采取独家委托、单边代理模式进行交易，并将二手房交易全流程纳入政府监管范畴。

据新华社报道，使用新系统的卖方最多可委托三家房地产经纪机构挂牌销售，但第一家受托机构在委托期内对房源有独家销售权利，其他两家需待第一家委托到期后方可替补获得委托权；另外，新系统改变传统双边代理模式，并建议买方委托与卖方不同的房地产经纪机构购置房产。

深圳市房地产中介协会认为，基于单边代理逻辑运行的新系统一旦运行成功，将改变我国房地产经纪服务的底层逻辑，提高房产流转交易效率，更有力保障消费者权益。

郭毅指出，双边代理模式下经纪人的目的是撮合买卖双方交易，受利益驱使经纪人在服务过程中可能会衍生出信息不透明、规避核心问题等不规范行为。而单边代理模式下不同经纪人分别服务买卖双方，在撮合交易过程中经纪人可以更有效地披露房源真实情况，更好呈现服务水准，更有利于保障买卖双方利益。

深圳房地产业内人士向21世纪经济报道记者表示，深圳新版二手房交易网签系统上线后，深圳二手房交易均执行单边代理模式，不再进行双边代理。

“现在明面上买卖双方各自支付相应的中介费，但实际操作中仍要看双方谈判情况。深圳一直都是买方支付中介费，即便卖方支付一部分中介费，也会将其附加到房屋总价上。”该人士谈道。

深圳二手房经纪人小刘告诉21世纪经济报道记者，单边代理模式对其所在公司的佣金收入影响不大，二手房交易中介费仍以新系统上线前的佣金比例支付，实际仍以买方支付为主。

在小刘看来，由于单边代理模式要求两个月委托期内卖方仅能在一家房屋经纪公司挂牌销售房源，因而公司外网展示的挂牌房源有所减少，对带看和成交有一定影响，但私下仍可在非独家委托的经纪公司进行交易，达成交易意向后卖方解除独家委托合同即可。

4月6日，深圳房地产信息平台上共有近3.33万条在售二手房信息，而贝壳APP上深圳二手房挂牌量接近1.93万套。

郭毅指出，发达国家的二手房交易以单边代理模式为主，我国由于历史原因一直实行双边代理模式，过去各地对房地产中介行业管理不够系统，买卖双方和中介机构接受单边代理模式需要一个过程。

在郭毅看来，买卖双方中介费用支付方式很难通过服务模式的改变真正扭转，但执行单边代理模式有利于保障买卖双方权益。

多地规范二手房市场

针对目前深圳二手房交易具体操作中的瓶颈问题，日前深圳发布《指引》意见征集通知，希望通过明确和规范交易流程和交易环节中各方权责，促进单边代理和跨机构有效合作。

《指引》在交易环节和各方权责中，将交易环节细分为接受委托环节，发布、维护/寻找房源环节，看房、洽谈磋商环节，谈判签约环节，资金、权证与交房环节，并明确各环节卖方经纪人和买方经纪人应当尽到的职责、有权进行的活动和卖方/买方应当配合的事项。

如在看房、洽谈磋商环节，卖方经纪人应当陪同买方看房并介绍房源，告知买方及其经纪人卖方态度等房源相关信息，并根据卖方需求与买方进行磋商协调；买方经纪人应当实地看房，及时、准确传达卖方房屋交易的要求等信息，并根据买方的回应积极与卖方磋商等，规定细致。

郭毅表示，新房市场的卖方是企业，企业数量相对可控，管理难度相对较小，而二手房调控难度的核心在于买卖双方以个人为主。

二手房交易主体多，交易行为分散，并增加了房屋经纪公司和经纪人的居间角色，管理难度相对较大。为规范二手房市场，去年以来深圳先后推出二手房成交参考价、上线新版二手房交易网签系统、探索单边代理模式、规范房源广告发布行为等措施。

不止深圳，去年以来多地出手规范二手房市场。

宁波、成都、上海、东莞、广州、北京、三亚等城市发布二手房成交参考价，规范二手房交易价格；北京、上海、合肥、天津等地调整入学政策或整治学区房，降低房屋与教育资源的相关性，为二手学区房降温；另外，杭州二手房交易监管平台正式上线“自主挂牌房源”功能，深圳新版二手房交易网签系统也支持“我要自助卖房”，探索买卖双方自主交易模式。

郭毅表示，要管控二手房交易行为，离不开强大系统、平台的支撑，在此基础上还需要细化服务模式管理，使之与真实市场相贴合，以便能够真正落地执行。

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