年报解读丨京投发展：业绩稳步增长 持续聚焦TOD轨道物业开发领域

4月12日，京投发展(600683)发布2021年年度报告。报告显示，2021年京投发展积极补充优质土地资源、加大销售去化力度、深入挖掘客研客服工作、持续夯实基础管理工作，全力推进并达成各项经营计划目标。

资料显示，京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的房地产板块上市公司。近年来始终聚焦 TOD 轨道物业开发，提出“TOD智慧生态圈”开发理念，是国内TOD领域的先行者。

财务结构优化 资产负债率进一步下降

报告期内，京投发展实现营业收入67.65亿元；归属于上市公司股东的净利润3.28亿元。据悉，京投发展的房地产销售收入占营业总收入的99%，其中北京区域房产销售收入43.33亿元，占房产销售收入64.69%，无锡区域房产销售收入23.66亿元，占房产销售收入35.31%。

截至报告期末，京投发展负债总额356.44亿元，较年初减少13.90%。其中有息负债总计167.65亿元，占负债总额47.03%。资产负债率76.16%，与年初相比减少6.96个百分点。

截至报告期末，京投发展融资总额167.65亿元，加权平均融资成本年化利率为6.71%。本报告期，京投发展经营活动产生的现金流量净额为净流入75.39亿元。

京投发展表示，“三条红线”出台后，公司一方面加快去化和项目周转，力保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面，公司积极拓展融资渠道，丰富融资方法，有效保障了各项目开发建设资金需求。报告期内，公司负债总额较年初下降 13.90%，资产负债率较年初下降6.96个百分点。

持续深耕北京 业绩稳步增长

2021年楼市调控不断深化，房地产市场进入下行周期。面对严峻的市场形势，京投发展加大销售去化力度，实现业绩稳步增长。

报告显示，2021年京投发展实现签约销售额161.23亿元，同比增长13.32%；销售面积45.98万平方米；回款额159.85亿元、同比增长20.72%。据悉，2021年京投发展计划新开工面积8.92万平方米，实际开工11.65万平方米，完成计划的130.61%；计划竣工面积48.35万平方米，实际竣工48.41万平方米，完成计划的100.12%。

京投发展表示，2022 年预计新开工面积21.27万平方米，竣工交付面积53.34万平方米。

值得注意的是，作为国内TOD领域的先行者，近年来京投发展始终聚焦TOD轨道物业开发。自2011年第一个TOD项目以来，京投发展在10年间陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目，总建筑面积超277万平方米。

2021年，京投发展持续深耕北京市场，其全资子公司以联合体形式175.3亿元竞得北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用项目三块地块的使用权。资料显示，该地块位于朝阳区东坝车辆段最西侧，紧邻地铁，是典型的TOD项目。未来，该项目用地开发将与地铁站点TOD相结合，实现零距离轨道交通接驳与换乘。

据了解，该地块将建京投发展升级版TOD生活方式社区，助力北京在第四使馆区打造“第二个三里屯”。京投发展曾表示，会将TOD智慧生态圈先进模式应用于东坝项目，以产品和服务升级打造下一个TOD标杆社区。

值得注意的是，京投发展在2018年首次提出“TOD智慧生态圈”开发理念，在以轨道物业开发为代表的综合开发范围内，将智慧思维和科技作为主要工具，实现人文、自然、产业等生态价值共存与提升的闭环系统。2019年京投发展实现了“TOD智慧生态圈”五方面的升级，包括轨交车辆基地评价体系、结构转换研究体系、综合开发绿色车辆段、减振降噪系统专项研究、客户研究体系。

京投发展表示，2022年将继续坚持“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，拓展京外优质项目；将持续聚焦TOD轨道物业开发领域，加强轨道物业开发的经验与技术积累，打造轨道物业开发核心竞争力，不断丰富“TOD轨道物业专家”的内涵；将坚持践行“TOD智慧生态圈”开发理念和“以用户为中心”的经营理念，致力产品打磨，强化运营管控体系，提升经营管理效率，促进公司规模稳定增长。

此外，在运营管理上，京投发展将始终以财务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，确保房地产项目“储-建-融-供-销-存-回-结”各阶段经营动态一体化。

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