袁国宝：2022，房地产真的要变天了

袁国宝

互联网趋势观察家、知名财经作家、新盟创始人、资深媒体人、新媒体营销和品牌传播专家。

宝哥说

行业暴雷，地产企业只能听天由命？

本文概述：受到疫情、政策等多方面影响，多家房企存在“暴雷”风险。寻求专业的财务顾问、债务机构帮忙“排雷”成了地产圈的“平常事”。不过，财务顾问、债务机构虽然能在一定程度上帮助房企“排雷”，但房企要实现财务健康和高质量发展，终究还是要靠自己。

1、行业暴雷，地产企业只能听天由命？

2、引入“排雷专家”，房企能“软着陆”吗？

3、靠人不如靠己，可自己能靠得住吗？

2021年地产圈迎来了大震荡，恒大曝出欠债近2万亿，华夏幸福(600340)欠债超2000亿，绿地集团出现商票逾期，佳兆业理财产品债务暴雷，无数房产中介转行门店倒闭，行业略显萧条。

相比之下，世茂集团就比较“幸运”了，虽然此前传言要和陆家嘴(600663)信托谈延期，可能会有暴雷风险，不过据近期公司情报专家《财经涂鸦》，世茂已经取得境外银团贷款中部分分期付款的延期申请。也就是说，世茂暂时“安全”了。

从股价看，世茂也确实比上面几家要好一点，截至2月11日收盘，恒大报收1.800港元，华夏幸福报收3.37元，绿地控股(600606)报收4.61元，佳兆业比较惨，报收0.890港元，而世茂集团则报收6.700港元。

面对同样的政策和环境，为什么世茂集团却没有暴雷？

行业暴雷

地产企业只能听天由命？

从当前的情况来看，房企暴雷大多数都是因为债务问题，房企在这个领域可谓是“门外汉”，处理不来也是情理之中，毕竟他们的专业在于圈地建房。

那房企面对债务问题就只能束手无策吗？当然不是。

其实世茂能够在行业纷纷暴雷的情况下，成功实现贷款延期，其中一个原因在于世茂集团找了专业的人来做专业的事。

1月26日，世茂拟聘请德勤担任独立财务顾问，协助处理银行银团贷款等相关事宜。

世茂方面表示，“公司非常注重债务方面的风险，一直积极诚恳并及时主动地与各方进行沟通对接。最近公司在和境外银行就今年融资安排的不同方案进行沟通，聘任专业团队协助是双方沟通同意的，这是一个正常的程序。”

面对当前不明朗的局势，聘请了专家的世茂把资金回笼当作首要目标，其最近也曝光了30多个即将出售的资产项目，其中包含深坑酒店、上海康莱德和世茂广场等公司核心资产，总资产接近800亿元。

显然世茂的做法是明智之举。出售部分资产降低贬值风险，同时还能收回资金，把钱花在“刀刃”上。

世茂的做法显然比部分爆发了危机才开始行动企业更高明，未雨绸缪才是应对问题的好办法，一味地“等、靠、要”只会错过最佳解决问题的时机，导致问题越滚越大。

其实世茂聘请财务、债务专家在地产圈并不是什么新鲜事。此前，禹洲集团和摩根大通以及海通国际等财务顾问交谈，就其美元债的潜在交换要约进行相关讨论。

不同的是，很多企业是出了事才寻求专家的帮助，恒大就是如此。暴雷初期，恒大聘请了华利安和钟港资本作为联席财务顾问以缓解流动性问题。1月21日，恒大风险化解委员会建议增加聘请中国国际金融股份有限公司、中银国际亚洲有限公司为财务顾问，聘请中伦律师事务所有限法律责任合伙作为法律顾问。

引入“排雷专家”

房企能“软着陆”吗？

引入像华利安、钟港资本这些财务顾问公司，真的能帮助房企实现“软着陆”吗？

来看看华利安的“履历”即可知道，为什么这么多地产公司选择它。

华利安是一家国际投资银行，主要为客户提供战略建议和资源，以帮助客户实现业务目标。其在融资并购、财务重组、估值等方面都具有优势，很多公司在遇到债务违约、财务欺诈等问题的时候都会找到华利安。

Refinitiv的数据显示，华利安过去连续6年蝉联全美并购顾问第一名，连续7年蝉联房地产顾问投资银行第一名。2020年，华利安在全美并购咨询投行中排第一位。

其在不良债务和破产重整业务上有丰富的经验，从1988年成立至今，华利安为1400多笔 重组业务提供咨询，债务总额度超3万亿美元。2000年至2020年20年间15次较大的破产案中，华利安担任了12次顾问，其中不乏雷曼兄弟、通用汽车这样的知名公司。

华利安在国内的名气虽然不及国际上，但随着前几年华利安帮助佳兆业走出困境，其在国内地产圈也慢慢有了声量。

2014年，佳兆业上千套房源被相关部门锁定，2015年，佳兆业高管出走，债务违约。华利安作为其财务顾问，帮助佳兆业制定国内外的债务重组方案，为其争取时间，最终佳兆业也转危为安。

佳兆业曾经面临的问题，如今多家地产企业正在经历着。

而华利安不仅擅长解决地产界的债务问题，其业务涉及的范围非常广，像瑞星咖啡的财务重组、58同城的私有化、科兴生物的融资等多个案例中都有华利安的身影。经验丰富的华利安不仅能够帮助企业解决债务问题，还有各方资源。

钟港资本虽然规模不如华利安，但在国内却是“香饽饽”。中国奥园、花样年、阳光城(000671)、蓝光发展(600466)等多个企业都聘请了钟港资本做财务顾问；钟港资本此前还是大发、鸿坤、正商、融信等房企发行境外债券的联席账簿管理人和联席牵头经办人或及联席全球协调人。

显然，房企聘请专业的财务顾问不仅可以梳理债务问题，还可以尽可能地保护企业资产不被查封、抵债，也可以帮助企业追回债务，在必要的时候，这些财务顾问还会动用自己的资源，帮助引入资本进行债务重组，实现房企的“软着陆”。

靠人不如靠己

可自己能靠得住吗？

不过财务顾问、债务专家只能帮助房企解决当前的债务问题，理论上来说，未来房企要怎么走，还是要靠自己。

但房企自己是不是真的靠得住呢？

例如前面讲到的佳兆业，2014年因为非经济类的风险被锁定楼盘，最后种种原因综合导致了债务违约。后来华利安进场，把融创带进来“托底”，启动债务重组计划，稳住应商和业主，这才帮助佳兆业相对“平稳”度过危机。

照理来说，经历过一次这样的事情，佳兆业在面对这次行业性的“地震”应该更有经验，也更有底气。

但实际上，佳兆业似乎并没有吸取教训，在2021年底再次引爆债务危机，虽然佳兆业很快就开始出售资产自救，可12月还是有优先票据违约了，根据佳兆业的公告，当时未偿还金额约为117.8亿美元。现如今佳兆业旗下的多个房产项目也因为资金等问题导致停工、欠薪。

资本的“嗜血性”决定了大型房企会不断融资、贷款扩大规模，而这个过程中的风险经常会被忽视。像佳兆业、恒大这样的大型房地产企业，或许应该把“企业定期体检”提上日程，保障业主和投资人的利益，就是保障房企的自身利益。

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