年报观察 | 保利逆流

观点网在房地产政策不断修正、行业浪潮不断翻涌的当下，房企们将回血与重构摆上台面，市场活力还待释放。

在这样的环境下，4月18日晚间，保利发展控股集团股份有限公司公布了年度成绩单。

观点新媒体阅读公告得知，2021年保利发展实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。

对此，保利发展表示，该下降主要受地产项目利润率下降影响。

有关毛利率，2021年保利发展毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点，与行业利润率下行趋势一致，其中房地产业务毛利率为27.13%，较上一年减少6.35个百分点；未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现或仍将承压；净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。

此外值得注意的是，于报告期内，保利发展发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元，公司有息负债规模为3382亿元；截至报告期末，剔除预收款后资产负债率、净负债率、现金短债比指标依旧符合“三道红线”中绿档企业标准。

业绩表现

年报中，保利发展表明2022年计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元，计划新开工面积4010万平方米，计划竣工面积4231万平方米。

而于过去的2021年，保利发展则实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%；拓展楼面地价为6821元/平方米，同比下降8%。

以主营业务地区来看，华南片区、中部片区、华北片区、西部片区、东北片区及海外片区整体毛利率均有下降，也就是说，除了华东片区微增0.93个百分点外，剩下占保利发展营业收入总额或营业利润总额10%以上的地区毛利率均呈下滑趋势。

从成本分析来看，2021年保利发展房地产业务土地成本占总成本比例为40.13%，较上年同期变动比例为28.59%；开发建设及其他成本占总成本比例为51%，较上年同期变动比例为24.33%，而成本上升的主要原因还是房地产业务结转规模扩大，相应结转成本及产业成本的增加而致。

“区域方面将继续聚焦于中心城市及重点城市群。”保利发展曾于2019年业绩会上表示，如今，贯穿中心城市及城市群的目标则得到了具像化的体现。

于商业方面，保利商业扩展业务规模，截至2021年末，开业购物中心35个，在营及筹建项目多分布于核心城市，例如广州、上海、武汉等；开业面积247.5万平方米。

保利酒管截至报告期末已开业酒店、会议中心20个，客房数近5000间。

租赁租房市场布局方面，2021年保利发展在营长租公寓项目共计43个，主要分布于上海、广州、杭州、成都等核心城市。

截至报告期末，保利物业在管面积4.65亿平方米，合同面积6.56亿平方米，合同管理项目2428个；全年实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%。

于年报中，保利发展也坦言了对“核心城市”的偏爱，聚焦于核心城市及城市群，深耕国家重点发展区域，以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业，坚持“核心城市+城市群”深耕战略，重点补仓销售贡献高的优质区域。

据悉，2021年保利发展新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%，较去年提升7个百分点。

债务结构

负债方面，报告期内，保利发展成功发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元，其有息负债规模为3382亿元，而一年内到期的非流动负债为80.77亿元，长期借款135.83亿元，应付债券321.02亿元。

经观点新媒体计算，以上三项占有息负债总额比例分别为2.38%、4.02%、9.49%，对比截至2021年9月30日的占比来看，目前保利发展债务结构较为合理稳定。

此外，保利发展2021年度综合融资成本约4.46%，较2020年末下降31个基点。在观点指数近期所发布的上市房企融资能力报告中，保利发展成为拥有“逆流而上”融资能力的房企之一，而优势就在于融资渠道畅通，形成滚动的现金流，从2021年5月份开始逆周期扩张。

有关现金流方面，2021年保利发展实现回笼金额5020亿元，回笼率为93.8%。据了解，目前已连续4年保持经营活动现金流为正。

另从2021年保利发展融资成本4.46%来看，自2018年起，综合融资成本持续维持在5%以下，在观点指数样本池中居于前15%。

由数据可见，随着市场回归合理性居住需求，保利发展更需要把握当下的确定性。而作为绿档企业，保利发展也在年报中表示，将继续拓展融资渠道，抢抓低成本资源，以保持企业的灵活性与精细度，实现集群共进。

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