物业股低潮期 东原仁知服务招股超购0.6倍

观点网4月22日，东原仁知服务上市招股认购即将截止。

综合多家券商数据，东原仁知服务合计共取得超过4200万元认购，超购0.64倍，且国际配售部分已经取得了足额认购。

4月19日早间，东原仁知城市运营服务集团股份有限公司发布了全球发售股份公告。据公告，此次全球发售股份数目为1666.6667万股H股，其中香港发售数目为166.68万股，国际发售股份数目为1499.9867万股，每股H股人民币1.00元，H股不超过15.40港元且预期每股H股不低于11.90港元，开始在香港公开发售的时间为4月19日，截止时间为4月22日；预期H股在联交所开始买卖的时间为4月29日。

在港股认购不足的情况下，东原仁知服务紧接着发出公告，表明公司国际配售部分已经取得了足额认购。经过这一协调，迈过了发售门槛。

东原仁知服务在推进上市路上可以说是马不停蹄，2021年4月30日首次向港交所递交招股书，此后于11月1日失效；仅仅过了10天便再次向港交所递表。

物企上市热情不减，然而港交所的投资热情却已经历了冰火两重天。

过去半年，通过港交所聆讯的物业企业数量大幅减少，除金茂服务、中梁百悦智佳、中南服务之外，只有祥生活、京城佳业、德商产投、力高健康生活等少数几家。

整体港股认购情绪低迷大情况下，物业股认购倍数也一直没有太大回升。对比其他上市坎坷的物企，能够迈出上市最后一步，已经是不易之事，东原仁知服务似乎也坚定决心排除万难，继续冲击上市前最后一个关口。

就在在不久之前，初期认购情绪高涨的金茂服务，认购开始时香港发售股份获约1.2倍轻微超额认购，国际发售项下发售股份则是获约1.4倍轻微超额认购，最终只达成了公开发售阶段约1.2倍认购。

金茂服务全球发售约1.01亿股股份，其中香港发售股份1014.2万股，国际发售股份9126.95万股，另有15%超额配股权；最终发售价已厘定为每股发售股份8.14港元，每手买卖单位500股。

最终金茂服务通过行使招股章程所述的超额配股权，涉及合共277.75万股股份，相当于全球发售项下初步可供认购的发售股份总数(于任何超额配股权获行使前)的约2.74%，按每股股份8.14港元发行及配发超额配发股份。

相对而言，整体规模不及金茂服务的东原仁知服务，直面市场的“冷空气”，发售了接近1.7亿股。虽然在港股没有达到认购数量，却通过超额国外配售完成了目标。

一路“高歌猛进”的东原仁知服务，依靠第三方业务占比以及规模和增长上的优势，直冲资本市场。

据招股书显示，2019年至2021年，东原仁知服务源自独立第三方的在管面积分别为276.5万平方米、991.6万平方米、1410.4万平方米，独立第三方在管面积占比分别为22.9%、45.3%和50%。

与此同时，东原仁知服务积极外拓，目前325个在管物业项目中已经覆盖16个省、自治区及直辖市的51个城市，总在管建筑面积约2820万平方米。

早早降低对东原地产与母公司迪马集团的依赖性，成为了东原仁知服务冲击IPO的砝码之一。

规模方面具体来看，2019年-2021年，东原仁知服务合约建筑面积由1980万平方米增加至4290万平方米，涨幅约117%；在管项目数量由80个增加至325个，涨幅超300%；在管建筑面积由1190万平方米增加至2820万平方米，涨幅约137%；其中，非住宅物业的在管面积由120万平方米增至770万平方米。

过去三年，东原仁知服务的业绩出现了迅速上涨，收益由5.59亿元上升至11.93亿元，增幅达113%；净利润则升至1.3亿元，较2019年的2560万元上涨近409%。

截至2019年、2020年及2021年，东原仁知服务营收及净利润复合年增长率分别为46.1%和125.7%，均高于行业增速。

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