鉴报｜聚焦主业、审慎经营，中南建设全力构筑“安全边界”

安全，安全！这个关键词成为中南建设(000961)2021年度业绩会上被反复提及的核心词。

中南建设董事兼总经理陈昱含在4月26日召开的业绩会上提出了2022年“安全至上，做我所能”的经营思路，强调公司要把现金流管理放在首要位置。

陈昱含还指出，今年将做好融资工作，包括“推动必要融资展期、转贷续贷，增加经营性贷款等专项授信，增加企业自由现金流，增厚资金安全垫，压降短债规模，降低兑付波峰，确保刚性兑付义务如期履行”。

“大船”转舵

根据年报数据，2021年，中南建设经审计的归属上市公司股东净利润亏损33.8亿元，与此前年度业绩预告中披露的数字7.08亿-21.23亿元存在重大偏差。

对于业绩预告偏差的原因，中南建设指出，其一，市场持续下行，公司在业绩预告时对风险未能完全预判，对现有存货的跌价准备，以及各项应收款和合同资产的减值计提不充分；其二，公司对部分合营、联营公司收入确认的不确定性准备不足，部分预计投资收益未能确认；其三，因疫情和市场调整的影响，部分竣工项目没能如期交付，不能确认收益；其四，对部分利息支出的资本化条件预计谨慎度不够，导致费用增加。

陈昱含坦言，无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等等都是表象，更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。她表示，感谢会计师事务所的严苛把关，让年报以更谨慎、更保守的态度挤出水分，呈现更真实的业绩面貌。

在业绩会上，陈昱含深入反思了过去公司发展思路的偏差，其表示：“以往重规模、轻利润、轻资金的经营取向还未得到根本扭转，利润和现金流管理亟待加强，审慎经营任重道远。”

此外，在高增长阶段由于缺乏审慎经营导向，导致一些项目地价偏高，从而形成了大额亏损和减值计提。这也是中南建设反思的重点之一。

事实上，不仅是中南建设，房企盈利能力下滑成为普遍状况。据新京报记者统计，2021年销售额排名前50的房企中，超九成毛利率出现了同比下滑。克而瑞地产研究院认为，近两年，不少房企在2017年、2018年获取的高地价项目进入结算期，在市场整体下行、部分城市限价趋紧的背景下，这部分高地价项目的结算利润率水平处在行业较低水平。

痛定思痛，中南建设这艘大船迎来了必须要转向的时刻。陈昱含也表示，摒弃以往规模为大的思路，进行“瘦身”减重，聚焦主业，同时保证现金流安全。

“瘦身”出清

在深入反思后，中南建设也“修枝剪叶”，进一步聚焦主业。

陈昱含表示：“从能力和财务表现两方面审视公司旗下业务布局，以‘做我所能’方针实现业务聚焦，通过业务和资产出清减轻经营负荷，扩大核心业务安全边界。去年以来中南建设已完成14个项目的股权转让；地产和建筑业务区域分别由2021年初的19个、15个分别减少至当前的8个、8个。”

也就是说，未来，中南建设的思路将转变为“小而美”，不再“贪大求全”。目前，中南建设以房地产开发和建筑为两大主业，这也是其发展模式的优势，未来也将更聚焦这两大主业。

中南建设未来将更聚焦房地产开发和建筑两大主业。图为中南建设打造的南通CBD。

对于上述两大业务的发展，中南建设董事长陈锦石在业绩会上表示：“一是房地产业务适度瘦身，调整结构；二是建筑业务要稳，这些工作近段时间已经开始全面行动。在上市公司之外，中南集团也在积极调整，希望把企业做长做稳。”

同时，在吸取过往高增长时期拿地价格偏高的教训之后，在房地产开发主业方面，中南建设对投资布局和拿地成本进行审慎把控。2021年，中南建设新增项目45个，新增规划建筑面积752万平方米；报告期内新增项目成本平均地价约3837元/平方米，同比下降23.5%，平均销售价格13439元/平方米，同比上升1.2%，两者之间的价格差或将为未来利润提供保障。

安全底线

和目前其他因在公开市场上无法偿还到期债务而出险的房企不同，中南建设目前在公开市场上尚无违约。去年四季度以来，中南建设多笔公开市场债券如期兑付，并有回购境外债券的动作。

面对市场的冲击，即使在年度利润亏损的高压下，中南建设2021年仍实现经营性现金流入1446.7亿元，同比增加12%，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的6.0倍；年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元，连续四年保持正值。

对于即将到来的偿债高峰期，中南建设表示，截至目前，今年仅有6月和12月合计本金14.22亿元境内外债券到期兑付，而公司在手货币资金高达224亿元，公司偿债保障度高，抗风险能力强。

同时，在同梯队房企中，中南建设更是连续保持着有息负债与年度经营规模比值处于行业最低水平的纪录。年报显示，截至2021年末，中南建设有息负债622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元；总负债率88.37%，净负债率93.16%；公司总体负债中合同负债及相关待转销项税合计1482.7亿元，占公司全部负债的45.60%。

中南建设在年报中指出，短期的亏损并不影响现有项目的情况，也不改变团队的运营模式；有关情况仅是市场快速调整后的短期反应，相信随着市场恢复，公司进一步提高运营效率，加之已售未结算资源的更多结算，公司将尽快恢复盈利。

新京报记者 徐倩

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