金地集团修炼五大能力，锻造可持续发展实力

过去的 2021 年，是房地产行业前行困难的一年，也是市场跌宕起伏的一年。但逆境中更能淬炼肉身与灵魂，行业中的标杆企业展现出了强劲的发展态势，比如具备穿越周期能力的金地集团(600383)。

在如今的房地产新局面下，复盘金地集团2021年业绩表现，其表现出的五大能力尤为突出，而这五大能力也是企业决胜未来、永葆青春的关键。

1、稳健的盈利能力

“不走寻常路”，是亿翰智库研究院对金地集团的评价。因为在过去的几年，金地集团始终坚持在不依赖高杠杆、不牺牲利润的前提下实现规模高速增长。

年报数据显示，报告期内，金地集团实现营业收入992.32亿元，同比上升18.16%；总资产4628亿元，同比增长了15.23%，近五年复合增长率达22%；其中归属母公司净资产630亿元，同比增长9.57%，近五年复合增长率达到11%。

2021年，房企受调控以及过往高价拿地等因素影响，利润空间被压缩，利润率逐步与制造业接轨。从金地集团的利润水平看，整体保持在行业较高水平。

2021年，金地集团的综合毛利率约为21.4%，净利率为13.1%，净利率处于龙头房企前列水平。房地产结算毛利率为19.65%，净利率为9.5%，高于行业平均值。

稳健的盈利能力，也让金地集团有“底气”和“财气”保持持续的大手笔派息。

2021年，金地集团拟向全体股东每10股派发现金股利6.3元（含税），预计分红28.4亿元，分红率30.23%。这是金地上市以来连续20年分红，且连续6年分红比例达到30%以上。

2、卓越的产品创新能力

“产品始终是客户信任和认可我们的唯一标准，除了要创造出新的引领行业的产品系列及立面之外，还要回归到关注企业竞争力的产品规划方案及建筑单体打造能力的提升。”金地集团董事长凌克在年报中表示。

回归居住本质，引领居住健康和智能科技的新趋势，金地集团谋篇布局，提出“科学筑家，智美精工”的品牌理念，强化“智、美、精”三大品牌特质，通过人性化细节、持续领先的科技创新、独具格调的美学呈现、精益求精的品质为客户打造智慧、美学、精工的理想生活空间。

比如，在产品系列的智能化方面，将前沿智能科技与智慧人居理念相结合，在市场较早推出了“Life 智享家”产品，为客户提供涵盖家庭、社区、物业系统化、一站式解决方案。

景观设计方面，开创性推出“Micro Climate 微气候智慧决策系统”和“玩呗”社区生活系统。为了响应国家“3060”双碳节能政策，公司建立了“G-WISE 金地绿色健康”企业标准，大力发展绿色建筑。

此外，金地集团在工程管理方面，控质量安全保交付，克服了各地疫情、限电等多重不利因素影响，努力确保全年的供货和交付任务的完成。在产品交付方面，2021年金地集团新开工面积达到1843万㎡，同比增长16%；竣工面积达到1534万㎡，同比增长39%。

而正是以实实在在产品及服务提升为核心，金地集团以卓越的品牌力收割了从刚需到高端各个不同层次的消费者“芳心”，这显著的体现在金地集团的销售额上。年报显示，2021年金地集团实现销售金额2867.1亿元，逆势增长18.15%，领先TOP10房企21.7个百分点，销售目标完成率达到102%。

在2022年小阳春“失约”的一季度，房企普遍销售承压之下，金地集团更是逆势而上，行业销售排名由第12位上升至第9位，重回前十行列。

3、“东密西强”的投资布局能力

过去几年，金地集团一直坚持“东密西强”的投资布局，聚焦高能级城市发展，加强上海、北京、深圳的深耕力度，严格控制三四线城市的下沉，为实现高质量规模增长提供良好支撑。

以2021年为例，金地集团投资111宗地块，其中一二线城市的投资占比高达65%，市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比明显提升达至34%，这提前规避了市场下行期风险。

数据来源：亿翰智库、企业年报

2021年金地集团总投资额约 1,309 亿元，权益投资额约 523 亿元，公司新增总土地储备约 1,636 万平方米，其中权益储备约 648 万平方米。

截止报告期末，公司共进入了全国 78 个城市，总土地储备约 6,398万平方米，权益土地储备约 2,923万平方米。在城市深耕战略的指引下，公司所在城市市场份额得到进一步稳固和提升，在全国十多个城市的市场排名位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位。

此外，金地集团在土地获取上除了公开市场招拍挂以外，还通过旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展方式，获取了丰富的土储，2021年，投资方式以投资额计，金地集团非招拍挂拿地占比约49%，同比去年提升173%，多元化获地能力显著提升。

4、强劲的多元赛道运营能力

“在不断提升主营业务发展质量的同时，我们还将积极应对住宅市场政策调整和规模收缩，平衡好销售型物业与持有型物业的投资比重”，凌克表示。

作为早期布局多元化业务的企业之一，金地集团围绕房地产开发主业为核心，形成了从房地产开发、金融、代建，到家装、家居，再到后端的物管、商业、产园运营的全产业链布局。

2021年，金地集团的多元化板块实现收入87.4亿元，同比增长20.3%，占营收比重达10%。分业务来看，近几年金地集团在持有运营物业、代建、物业等领域有较显著成果：

数据来源：企业年报

在持有型物业方面，年报显示2021年年底金地集团在营购物中心平均出租率维持 90%以上，进入成熟期写字楼年底平均出租率达到 95%以上。

在产业方面，其新获取北京坤鼎项目、广州创智汇、上海安弗施等七个项目，新增管理面积190万平方米，实现了国内核心产业城市的全面布局；代建业务新签约项目19个，签约面积超过300万平方米。

在长租公寓方面，成功打造代表性IP“金地草莓社区”，已经入驻深圳、上海、杭州、广州和成都，在运营门店超70家，成熟的项目平均出租率稳定在 94%以上，达到行业标杆水平。

此外，金地物业更名升级，发力智慧物业。2021年“金地物业”正式更名为“金地智慧服务”，充分挖掘“互联网+物联网”的科技应用。年报数据显示，2021年金地智慧服务通过单项目拓展和收并购双轮驱动，新增外拓合约面积超7000万平方米。截止2021年末合约管理面积突破3.3亿平方米，其中外拓占比高达71%，非住业态占比达15%。

金地集团在年报中表示，公司还将继续稳步向养老、体育、教育、家居生活等产业探索实践，做好与住宅主业的协作和平衡，寻找更多未来发展的增长点。

5、可持续发展能力

在不盲目追求规模化增长，坚守利润底线的原则下，金地集团持续筑高安全边际，保障资金链的顺畅流动，锻造可持续发展能力。

截至2021年底，金地集团净负债率为55.2%，剔除预售款后的资产负债率再度下降，至67.6%，现金短债比提升至1.4倍。金地集团常年低于70%的净负债率，三道红线连续6年维持在“绿档”水平，且近几年处于不断优化中。

受益于投资拓展、产品研发、工程成本、运营管理等各项专业能力的逐年提高，金地集团的净资产收益率（ROE）也有了明显的提升，2021年的ROE仍达到了15.7%，处于行业高位水平。另外，超4500亿元的可售资源亦说明金地集团“后备粮”的充足，企业可持续发展拥有强有力的支撑。

金地集团与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，银行授信额度较为充裕，为其融资做了长足的准备，充分保证企业安全问题。

年报显示，截至2021年12月31日，公司获得各银行金融机构授信总额人民币2,467亿元，已使用银行授信总额为人民币878亿元，尚剩余授信额度1,589亿元。报告期内，公司均已按期归还或支付借款本金及利息。

此外，一金地集团直保持着较低的融资成本，2021年其融资成本进一步下降至4.56%。体现了因良好健康的可持续发展能力，金融机构对金地集团的极大认可。

同时，为实践绿色发展理念及打造绿色地产品牌，金地集团于 2021 年 8 月 12 日成功发行首期集资额为 4.8 亿美元、票息 4.95%、3 年期的绿色金融债券。该美元债获得香港品质保证局（HKQAA）的绿色金融认证。

金地集团也表示，根据此框架，未来将持续实践绿色理念，计划通过绿色债券等方式投资符合资格的绿色项目，范畴包括绿色建筑、装配式建筑、使用铝膜等新工艺、新技术等，并在 ESG（环境、社会、公司治理）各个方面实现可持续发展。

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