年报解读丨跌宕起伏间 京能置业难能稳定

4月29日，京能置业(600791)产发布2021年年度报告。数据显示，2021年京能置业实现营业收入 21.33 亿元，同比增加 18.07 亿元，增幅为554.86%；利润总额 1.29 亿元，同比扭亏为盈增利 1.92 亿元，净利润为2.61%。营业成本 15.29 亿元，同比增长 950.64%，毛利率同比减少 27.00 个百分点。

业绩坐上“过山车”

从2021年年报来看，京能置业几乎创了有史以来营收记录，涨势喜人，但不能忽略的是其长期以来的跌宕起伏。尤其2020年，营业收入仅为3.257亿元，创近十年新低。

梳理京能置业近几年主要业绩指标发现，京能置业归母净利润呈现连年下滑趋势，总负债持续攀升，经营活动产生的现金流量净额连续六年为负。

2018-2020年，京能置业归母净利润分别为5454万元、1801万元和-7018万元；总负债分别为36.51亿元、92.17亿元和149亿元；经营现金流分别为-4.608亿元、-53.31亿元和-6.11亿元。

对于各项指标都跌倒谷底的2020年，京能置业曾解释称，一方面是由于2020年度无新增竣工项目，可结转商品房大幅减少，另一方面是预售项目尚未达到交付条件，不符合收入确认标准。

事实上，京能置业业绩一直以来就高低起伏，犹如坐上过山车。业内人士普遍认为京能置业发展不稳定的重要原因为公司发展规模较小，土地储备少，可开发项目少，可能存在项目“青黄不接”的情况，往往上一批的项目已经接近尾声，但是新的项目却还处于开发阶段，不能及时为公司贡献收入，导致公司在资金层面也不稳定。

老项目“长青” 错失发展良机

数据显示，2021年，京能置业在建项目累计实现开复工面积 162.23 万平方米，同比增加 57.48 万平方米，增幅 54.87%；实现竣工面积 37.87 万平方米，同比增加 37.87 万平方米。

从2021年年报数据看，京能置业经营业务按地区划分为北京地区、宁夏地区和天津地区。

三个地区实现总营收入20.92 亿元，其中来自北京的收入约2.265亿元，比上年增76.56%，来自宁夏的收入约13.546亿元，比上年增880.40%，来自天津的收入约为5.114亿元，比上年增4660.91%。

销售进度表显示，京能置业在北京有5个项目（分别为商业、住宅、仓储和车位），天津5个项目（分别为商业、住宅和储藏间）银川4个项目（分别为商业、住宅、车库和储藏室），共计14个在售项目，较2020年同期相比，多5个可售项目。

14个项目中，给京能置业带来营收的主要是银川的京能·天下川、共结转收入12.79亿元，其次是位于天津的京能·雍清丽苑项目，结转收入5.45亿元。可以看出，这两个项目为京能置业贡献了主要收入。

此外，天津京能·海语城也贡献了0.108亿元的结转收入。据悉，该项目一期于 2016 年 12 月开盘销售。2016 年，天津京能海语城项目共实现签约面积 2.62 万平方米，签约金额 2.56亿元，2020年，实现结转面积0.16万平方米，结转金额0.11亿元。

京能·雍清丽苑项目所属地块是京能置业于2018年底以底价20.029亿元竞得，一直在陆陆续续开盘。银川天下川项目更是早在2011年就已经开始销售。

在各大房企都疯狂跑马圈地高周转之时，京能置业谨慎到保守，连续几年没有新项目入市，老项目可以贯穿其几年的发展，错过高增长良机。

年报显示，京能发展的项目拓展目标为坚持审慎投资，稳健发展，深耕京津冀，聚焦商品住宅和保障性住房，并提出2022 年计划实现开复工面积 128.78 万平米，其中新开工面积 4.78 万平米；计划竣工面积为 52.32 万平米。

房地产储备表显示，北京市朝阳区管庄乡棚户区改造和环境整治项目是其唯一的储备项目。该项目为京能置业联手龙湖共同启动，也是其2021年的唯一一个新增项目。

转让股权 业务聚焦

年报显示，京能置业第九届董事会第一次临时会议及2021 年第四次临时股东大会决议，通过了《公司关于转让京能（北京）物业管理有限公司 100%股权及相应债权的议案》。京能置业在北京产权交易所以公开挂牌方式转让京能物业公司100%股权及相应债权。最终京能物业公司100%股权成交价格为 0.288 亿元，并收回债权 0.459 亿元。

公开资料显示，京能置业的第一大股东为北京能源集团有限责任公司，持股占比45.26%，实际控制人为北京市国资委。2014年，京能集团与北京京煤集团有限责任公司进行了合并。北京金泰房地产开发有限责任公司是京煤集团下属主营房地产开发业务的企业。

为解决公司与控股股东下属企业同业竞争问题，2020年，京能置业在年报中披露，鉴于京能物业目前物业业务较少，公司计划三年内完成京能物业公司的退出工作。

同时，京能置业以约3.61亿元收购金泰地产旗下的丽富地产100%股权，丽富地产为金泰地产全资子公司，核心业务为开发建设保障性住房。

一出一进间完成了资产腾挪，使业务更收敛聚焦，一定程度上，也助推了京能置业2021年度净利润的扭亏为盈。

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