全球观点：投资客，都跑了！

这是长沙考察的第二篇文章。

(相关资料图)

这篇跟大家好好聊聊，长沙各大板块我们看到的情况。

长沙，确实称得上是将投资客挤干净的城市。

最近，不少城市都在疯狂降低门槛救市，长沙市场也松了，允许以租换购，只要将房子租出去，就能再买1套房。

作为调控标杆，长沙站的太高，市场稍稍松绑，就有不少嘲讽的声音。

但说句公道话，相比其他城市无节操的松开限购，长沙将拿到产权证4年才允许买第二套房，改成了房子出租就能买第二套房。

既没有松开限售，也没有对外地人敞开买房大门，欢迎的依旧是扎根本地的购房者。

不愧是将炒房客都吓跑的城市，调控基调还是很稳。

根据统计局公布的数据，过去5年长沙二手房价涨幅仅有5.8%，排在全国的23位，确实是跑输国内主流一二线城市。

所以，追求房价涨幅千万不要买长沙。

长沙适合本地生活，自主兼顾保值的朋友们选择。

这是长沙购房建议的大前提，这次考察文，我们也做出了调整，相比过去精简的购房建议，这次我们把板块的所见所闻所思全部放出来。

超长的考察调研稿，花了不少心思，送给想要在长沙安家的朋友们。

写到后面发现文章实在是太长了，所以分成了上下两篇，看完大家一定记得点个赞，点赞超过100，咱们继续更新下篇。

虽然长沙整体不太涨，但是买对和买错，区别还是存在的。

比如梅溪湖，2017年长沙梅溪湖的金茂湾价格1.1-1.2万/㎡，现在二手均价能卖到1.9w，还是能覆盖利息和通胀的。

但是如果没有买对，过去可能10年也才涨了20万，甚至可能二手转手都困难。

这并不意外，因为长沙的新房供应不少，再加上长沙买房基本是以刚需自住为主，不讲什么概念，刚需选择很多，不少小区确实连流动性都很难保证。

所以，长沙买房想要保值增值，还是需要些思考的。

想要买对，先要看看城市规划。

长沙买房，环线实际上不是最重要的考量。在长沙最新的城市规划中提到，长沙2035年将要打造“一轴两带多中心”的城市空间格局。

长沙接下来城镇布局，还是往多中心发展模式走的。

发展的重点是一主（长沙主城区），两副（梅溪湖副中心、黄兴副中心），六大片区（岳麓山国家大学科技城、马栏山视频文创产业园、临空经济示范区、高铁会展板块、南部片区、湖南金融中心）。

并且长沙明确提出，未来发展方向是：“东拓、西提、南融、北进、中优”。

东西部将是未来发展的重点，东部以拓展为主，西部以提升为主，是关注的首要之处，南北次之，主城优化排在最后。

这是长沙的城市规划，想了解更多城市，或者长沙具体板块发展潜力的朋友，可以扫下方二维码，添加我们的房产规划师详聊。

看完这些，我们再来看长沙的各大细分板块。

长沙，沿湘江两岸发展，以湘江为界清晰分为河西与河东。

河西主要包括岳麓区与望城区，是长沙这些年打造的新城区。河东主要包括芙蓉区、开福区、雨花区、天心区这4大中心城区以及长沙县。

此外，长沙还代管两个县级市，宁乡市和浏阳市，但这不是我们买房的重点，也就不说了。

这篇文章是上篇，我们先讲讲长沙这几年发展最好的河西。

岳麓区

岳麓区是河西发展最迅猛的区域，滨江、市府、梅溪湖、洋湖、大王山等多个热门板块，当中不少都是现在长沙房价的高地。

1、滨江新城

滨江是河西发展最好的地方，定位是长沙主城新金融CBD，2021年已经汇集银行、保险、券商、基金公司等635家金融机，金融业税收增至55.5亿元，占比岳麓区税收达32%。

就我们考察的情况来看也是如此，板块界面非常不错，FFC4、福晟楷林国际、招商银行(600036)、基金小镇已经建成，高楼林立又紧邻湘江，都市感和环境氛围都拉满。

目前滨江板块剩的地块也不多了，在卖的新房很少，只有华润和旭辉两个项目在售，单价在2万左右，看着不贵，但是都是200起步的大平层，没个500万是不用考虑的，商办公寓目前单价已经卖到了5万。

哪怕没有非常优质的学区，滨江板块的热度和认可度都是第一，新房都要摇号。

价值确实非常高，但与大多数人也无关。

2、市府板块。

市府板块是整个长沙单价最高的区域，没有别的原因，就因为市府的学区最好。

市府最出名的二手小区莫过于钰龙天下和八方小区，都是难得的双学区房。

八方小区对应的是长沙实验小学和长郡双语，钰龙对应的是麓山国际实验小区和双语中学。

去年，八方小区的房价一度冲刺到4万，可见哪怕是长郡、雅礼在长沙遍地都是，真正优质双学区房同样有号召力。

不过今年八方的房价也降了，据中介说降价的原因是长沙提出要进行教师轮岗。轮岗的方式是在同片区内进行教师和校长的交换，这对八方来说是个利空，所以房价降到今年的3万多左右。

不过，依然是全长沙房价最高的地方。

3、谷山

这是市府北的新板块，依托着谷山，也是长沙教师轮岗消息利好最大片区。

如果真的能够参与教师轮岗，谷山新房配建的学校将和长郡双语、麓山国际、长沙实验的共享教师力量，教育实力不会差。

市府虽然学校好，但是小区都比较老了，没有什么新房可选，而谷山现在都是低密度的改善洋房，望山而居，改善价值又凸显出来了。

谷山等于掌握了昨天我们说的长沙房价上涨的命门：环境+教育。

这可能也是谷山房面世就贵的原因，作为全新的板块，现在在售的新房单价大概在1.35-1.6w左右。

谷山板块的优缺点很清晰：

优点是距离市府和滨江很近，还有机会参与教师轮岗，望着谷山环境，板块密度也比梅溪湖要低，环境还是不错，妥妥的改善板块。

缺点就是板块内交通不太方便，现在和未来都没有地铁规划，但作为改善板块来说，这应该也不是影响房价的地方。

不过要提醒的是，教师轮岗还未完全落地，选择谷山要考虑到这点风险。

4、梅溪湖

作为长沙规划的城市副中心，梅溪湖规划很好，主要分为1期和2期，基本以绕城高速为界。

1期发展已经成熟，不仅有梅溪湖等湿地景观，背靠桃花岭还有不错的山，在加上长郡、雅礼、博才、师大响当当的名校，买房可以配套入学，不像洋湖需要派位。

综合这些因素，梅溪湖1期早已成为富人区的代名词，哪怕板块密度很高，依旧不少人买单，二手房价基本在1.6-1.9w左右。

目前1期基本没有新房在售，只有绿地的一个项目，听说去年还有停工，今年才开始继续施工，价格在1.4-1.5w，还是要慎重选择。

梅溪湖2期，是现在正在发展的新板块。

比起1期的学区和环境，二期更多的概念在产业，比如生物医药产业、科技和总部基地、长沙中心等城市会客厅等地标封面。

概念很好，但还需要兑现时间，没有梅1优质的学区，梅2的认可度不是很高。

目前主要是绿城和碧桂园的两个项目在售，绿城品质溢价在这，价格已经到了1.9w，位置刚好处于梅1梅2的交界处，其他中介告诉我，绿城多半是没法读到梅1的学校的。

碧桂园的位置更偏，价格也比较刚需，单价在1.35左右。

梅2现在还在发展之中，只能说建议没有学区需求，赌板块潜力的朋友选择，否则这个价位还有很多其他板块可以选择。

5、麓谷。

麓谷主要是作为岳麓区高新产业聚集区打造的，主要发展移动互联网产业、健康产业以及跨境电商产业，现在已经汇集谷歌、58到家、腾讯、中移电子商务等7000多家移动互联网企业，九芝堂(000989)、三渃生物、方盛制药(603998)等等生物企业。

听本地朋友说，那边确实吸引不少年轻人在那边就业，我们在考察中也看到中联重工等成片成片的园区。

产业是有的，处于发展之中，距离梅2也近，不少项目主打的是梅溪湖外溢，靠近地铁线，比较适合预算有限的刚需，价格在1.1-1.2w左右。

5、洋湖

洋湖也是这几年打造岳麓大力打造的新板块，位置比较偏远，但是胜在环境与学区，有洋湖湿地公园，又有长郡、麓山国际、雅礼三个不错的中学。

整个板块相比滨江和梅溪湖，密度要低很多，但洋湖板块现在没啥新房了，我们看了华润的项目，目前价格在1.4-1.6w。

但洋湖板块的初中采取派位模式，不是说买房就一定能读到三所好的初中。派位原则上是就近入学，但如果学位紧张，可能也会往大王山去派位。

就整个岳麓区而言，第一梯队肯定是滨江、梅溪湖1期；第二梯队是洋湖、市府谷山、梅2；第三梯队才是麓谷；最后是大王山。

这是很清晰的，剩下的按照各自的需求在梯队进行抉择，如果还是不明白，或者还有板块没有说到，可以扫下方二维码直接来详聊。

望城区

同样处于河西的，还有望城区。

望城区不属于长沙5大市区，最近才实现与主城区的高中互通，板块的价值也差一些。

我们这次重点看了2大板块：月亮岛和城铁西城。

1、月亮岛

月亮岛板块作为刚需板块，有一定的价值。

能够眺望湘江，享受不错的江景资源，又背靠月亮岛与星月湖公园。

尤其是月亮岛，岛上有大片的薰衣草，每年都有不少人来打卡，此外还有露营公园、博克森体育、足球青训基地等等规划，是个不错的周末休闲文旅的地方。

我们说过，长沙买房非常注重景观资源，月亮岛自然环境资源是不错的。

除此之外，月亮岛已经开通地铁，交通还算方便，周边也有些许的产业概念，s15半导体客户创中心，s10总部基地，已经在修建。

但不知道是我们到达的时间问题，还是怎么样，产业看着似乎停工，这点还有待考证。

教育也引进了长郡双语和师大附中，作为刚需板块该有的都有了，目前价格在1.2w-1.3w。

但是板块内人气还明显不足，兑现周期至少是3年以上，新房的密度还挺高的，远处望过去都是房子。

2、城铁西城

这是一个更加刚需的板块，主打是依靠高铁西站，高铁2025年才能开通，板块还规划不少写字楼地标，未来也是想要打造长沙的西部门面。

规划看着还不错，价格也是真便宜，目前单价只要8k，比张三丰南京隔壁的县城，也就贵了1k。

但缺点也很明显，板块内没有地铁，只有规划，需要等待5年以上才有希望落地。

只能说适合河西，手头极其有限的刚需上车。

望城区更多是作为外溢板块去挑选，综合看下来月亮岛还算不错，城铁西城虽然规划是产业新城，但是目前来看太过早期。

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