环球热点评！购房补贴政策潮起：地方政府积极稳楼市

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7月20日，南通市住建局印发《主城区刚性和改善性商品住房购房奖补实施细则》的通知，明确在主城区范围内，以个人名义购买家庭首套或二套商品住房（含二手住房，下同），且购房合同网签备案时间在2022年5月20日后（含），或通过拍卖取得主城区范围内商品住房，且符合奖补条件的，可按购买住房（住宅部分）契税计税金额（以契税缴纳票据为准）的0.75%申请购房奖补。

巧合的是，就在同一天，南通完成了二次土拍，成交结果显示，13幅地块有一幅在经历21轮竞价后因故中止出让，其余12幅均底价成交，全部为南通当地企业所竞得，总成交额为61.2亿元。

这个与上海一江之隔的三线城市，土拍的平淡收场，或是地方政府出台激活流动性政策的因素之一。不止南通，近期购房补贴政策正在各地陆续登台。7月份至今，就有南通市、宜昌市、徐州市、宁夏固原市、河南西平县等超过10个城市相继发布文件，实行购房补贴。

据21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前，全国有超过30个城市出台了购房补贴政策，以三四五线城市为主。

去库存冲动

各地推出购房补贴政策是为了去库存，短期内政策对楼市的影响相当明显。早在6月初，徐州新沂市就率先推出购房补贴，外来人员在新沂市购买首套房给予300元／平方米购房补贴；二孩或三孩的本市户籍家庭购买商品住房的，二孩家庭给予200元/平方米的补贴，三孩家庭给予300元/平方米的补贴。一名徐州本土房企人士指出，新沂市由于补贴力度较大，已呈现一定效果。

7月18日，徐州市又宣布在市区（含铜山区、高新区、贾汪区、经开区、港务区）范围内，家庭购买新建普通商品住宅（单套建筑面积在144平方米以下，不含定销商品房），可获得合同价格1%补贴。

不过，前述房企人士便认为，这次徐州市区的补贴力度还不够大，效果有待观察。

他以安徽淮北为例指出，补贴政策力度越大，效果越明显。4月中旬，安徽淮北市出台购房补贴，明确个人或家庭购买家庭首套房，给予600元/平方米奖励(最高不超过6万元)；购买家庭非首套一手商品房，给予400元/平方米奖励(最高不超过4万元)；个人、家庭或者企业购买新建非住宅商品房的，给予150元/平方米奖励(最高不超过3万元)。

目前淮北的房价均价在6000元/平方米左右。据易居研究院数据显示，自4月中旬实行购房补贴政策之后，淮北在5月份的成交面积相比4月份有较大幅度的增长。

据观察，此次购房补贴潮在一些偏远地区的力度并不小。7月15日，宁夏固原市人民政府网站发布《关于购买首套房和二套房+申请购房补贴有关事宜的公告》，明确在市区购买新建商品房和二手房（含住宅、非住宅），购房面积144平方米以下的首套房按购房合同价款的10‰给予补贴，二套房屋按购房合同价款的5‰给予补贴。

7月14日河南西平县规定，在县城区购买90平方米以下商品住房的居民，可申请1.5万元购房补贴；购买90-120平方米商品住房的居民，可申请1万元购房补贴；购买120-144平方米商品住房的居民，可申请0.8万元购房补贴。

21世纪经济报道记者通过梳理各地出台的购房补贴政策发现，大部分城市的购房补贴政策都有“保质期”，大多数设置在2022年12月31日前或者2023年12月31日前；河南西平县则规定购买补贴自文件印发之日起8个月内有效，先购先领、领完即止。

此外，三四五线城市推出购房补贴，多为外来人员、人才和农民进城购房提供便利。同策研究院研究总监宋红卫认为，大部分三四线能级比较低的城市出台购房补贴，尤其是针对人才购房补贴，这一现象的背后是这些城市近年来人口流入较慢，部分城市还处于人口净流出的状态。在缺乏人口支撑的同时，楼市受到行业调控、市场下行以及经济下行压力三重因素影响，这些城市房地产市场下行压力较大，库存上升，土地流拍频现。

购房补贴政策能否起到稳定楼市的作用？宋红卫预计，下半年能级较低的三四线城市仍然处于市场底部。一名在金华业内人士则指出，购房补贴政策属于“治标不治本”。据了解，上半年也推出过购房补贴的金华，现在市场已发生了变化：开始增加大户型和大平层的产品供应，过去小户型产品的投资和金融属性被过度强调，库存一般较高。

此次购房补贴潮中，不少城市也将购房补贴针对的户型设定为144平方米以下，多少流露了地方政府楼市去库存的迫切需求。

为什么苏州最给力？

在此轮购房补贴潮中，苏州的购房补贴额度是最高的。7月12日，苏州发布一系列人才政策，明确3年内提供10万套人才公寓、最高800万元购房补贴。其中，“1000套人才公寓免费住。对博士后流动站出站人员，最高可享受500万元科技项目资助和300万元安家补贴”一条表明，苏州购房补贴政策大力实施顶尖人才（团队）“一人一策”的特殊支持。

苏州出台力度较大的人才购房补贴政策有其原因。一方面，苏州城市发展有产业结构优势，地方政府有财政实力支撑人才引进，购房补贴最高给到800万的“出圈”政策，正是基于苏州城市产业的支撑。近年来苏州大力发展新能源、生物医药等产业，也为其引进人才提供了较坚实的城市底盘；另一方面，苏州楼市经历过去几年的高位运行之后，郊区楼市库存远高于市区的结构性问题暴露，且库存总量较大，进入成交调整期。

第三方机构数据显示，2022年上半年苏州新房商品房住宅一共网签约315万平方米，与去年同期相比，下滑约38%；二手房住宅共网签229.40万平，与去年同期相比下滑40.44%。

前述分析人士指出，从楼市长期发展以及供求关系的逻辑来看，苏州的楼市库存压力集中于吴江区等郊区，借助人才购房补贴政策可以消化一部分库存；但想要通过购房补贴政策改变市场趋势，以当下市场的环境和老百姓(603883)的购房需求来看，还存在一定难度。市场拐点仍取决于货币政策与涨价预期。

伴随着楼市购房补贴政策潮起，也有业内人士担忧，购房补贴可以在短时间内刺激楼市，有助于去库存，但是否具有持续性有待观察。

比如，三四线城市的楼市发展与地方政府的财政能力、区域经济发展紧密关联。一名房企研究人士对21世纪经济报道记者表示，其团队曾在2021年对长三角一些三四线城市做过调研，发现在楼市周期变化里，消费者此前购房获得的补贴，会在市场出现下行后被房价下降抵消。

早在2020年，义乌就出台过针对各类人才的购房补贴，其中全日制本科学历或中级职称人才，就可给予购房补贴30万。或许，义乌当年各项政策对市场产生了刺激作用。2020年，义乌商品住房备案套数16522套，同比增长55.12%；成交金额441.57亿元，同比增加70.39%；成交面积197.66万平方米，同比增加59.52%。

但从去年下半年开始，义乌楼市从高点开始回落，据一名当地楼盘销售反映，义乌房价从去年上半年到现在可能跌了10%-20%。

不过，作为过渡性政策，购房补贴对于短期内的楼市刺激作用，仍值得肯定。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，地方政府出台购房补贴政策值得肯定，因为能够直接或间接降低购房者的购房成本，刺激消费需求，客观上确实带动了房地产交易行情的小复苏。但要注意的是，补贴应落实到位，否则购房者对此类政策的兴奋点会减弱。

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