【环球聚看点】寒冬之下 国资物业苏新美好生活通过聆讯

观点网 首次递表失效之后，今年4月二次递表的苏新美好生活于8月1日通过港交所上市聆讯。

从物业第一股到随后蜂拥的上市潮，物企上市热度比想象的更快降温。即使在去年中期，业内仍有声音认为上市物企数量有望破百，然而一年时间过去，显然距离这一数字还有进步空间。

较前几年早早成功“上岸”的物企，苏新美好生活更显得“小而精”。

(相关资料图)

截至2022年4月30日，苏新美好生活约为78个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积为800万平方米，其中，77个项目的在管总建筑面积超过680万平方米。

业绩方面，于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四个月，苏新美好生活总收益分别为4.36亿元、4.37亿元、4.62亿元、1.53亿元及1.62亿元；对应利润分别为4360万元、4810万元、5650万元、1870万元及1910万元。

不同于一般由房企分拆的物业企业，苏新美好生活除拥有商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁业务线外，这家有着苏州国资背景的物业管理公司也在城市服务方面开展相关业务。

这或许也是其差异化优势之一，苏新美好生活同样意识到这一点。

作为一家物业管理服务提供商，苏新美好生活深耕长三角地区，尤其是苏州的城市服务及物业管理服务提供商，为公共基础设施提供城市服务，为商业物业、住宅小区提供基本物业管理服务和增值服务。

伴随住宅物业管理市场面临的竞争日益激烈，在苏新美好生活看来，鉴于提供城市服务及商业物业管理服务的能力，将策略转向专注于非住宅项目将有利于抓住机会持续健康增长。

苏新美好生活的城市服务主要包括市政基础设施服务、公建项目管理服务、垃圾集运中心的运营等。2019年、2020年、2021年城市服务业务收益分别为1.35亿元、1.41亿元、1.69亿元，分别占全年总收益的30.9%、32.3%、36.7%。

截至2022年4月30日，城市服务业务收益7321.2万元，占该期总收益的45.3%。

随着该板块在总收益占比逐步提高，苏新美好生活在招股书中提及，将继续多元化城市服务及物业管理服务组合。

同时，在苏州及长三角地区的业务运营及优势也是苏新美好生活实现进一步扩张的策略之一。

近期成功登陆资本市场的鲁商服务、中湘美好服务，到如今的苏新美好生活，无论是从体量还是营收表现来看，这些企业或可用“微型”来形容，当前仍在排队等待上市的物企同样普遍为在管面积不足千万平方的微型物企。

也由此，关于它们成功上市的猜想与讨论自然也少不了。

公开资料显示，苏新美好生活由苏高新集团持股93.1291%，后者由苏州市虎丘区人民政府持股90%，江西省财政厅持股10%。

据了解，苏新美好生活与其母公司苏高新集团维持长期紧密的战略关系，且苏高新集团的多元化物业组合能够提供大量潜在的优质项目渠道。

于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四个月，苏高新集团是苏新美好生活的五大客户之一。来自苏高新集团及其合营企业及联营公司的收益分别为3930万元、3710万元、4930万元、1760万元及1600万元，分别占总收益的9.0%、8.5%、10.7%、11.6%及9.9%。

截至2022年4月30日，苏新美好生活41个在管物业由苏高新集团开发，总建筑面积为420万平方米，占在管总建筑面积的61.6%。

但在维持与苏高新集团业务合作的同时，为将客户群多元化，苏新美好生活已通过利用日益提高的品牌知名度及市场地位，扩大业务以管理第三方物业开发商开发的项目以及客户群。

在苏新美好生活看来，需要维持包括竞争力、盈利能力以及树立和维持作为优质城市服务及物业管理服务提供商形象的能力等多个因素之间的平衡。

表现在数据方面，于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四个月，来自苏高新集团及其联营公司所开发物业的收益分别为2.032亿元、1.973亿元、1.986亿元、6550万元及6050万元，分别占总收益的46.6%、45.2%、42.9%、43.0%及37.5%。

另值得注意的是，于往绩记录期间，应收苏高新集团贸易款项占贸易应收款项总额部分较大。

截至2019年、2020年及2021年12月31日及2022年4月30日，苏新美好生活的贸易应收款项减值拨备分别为1550万元、2020万元、1880万元及1630万元。

在催收方面，苏新美好生活于招股书中披露若干相关措施。对账龄超3个月、超6个月、超12个月的贸易款项分别采取相应举措，包括发送费用提醒、寄送催收函或律师函、寻求股东协助或提起法律诉讼等。

上市募集资金使用方面，根据招股书内容，将主要用于收购、战略性投资、扩大及丰富物管服务、开发智能物业管理系统、深化与海内外一流大学合作及用于一般业务运营及营运资金等六方面。具体分派比例尚未明确。

具体而言，收购及战略投资方面，苏新美好生活将寻求选择性收购专注于向商业物业（如产业园、写字楼及商业综合体）提供城市服务及物业管理服务的其他物业管理公司，也将寻求战略性投资于垃圾集运及为垃圾集运中心提供运营及管理服务的公司。

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