全球最新：中报观察 | 德信化债

观点网赶在八月结束前最后一天，德信中国披露了2022年中期业绩。

2022年是上市的第四年，面临宏观经济环境与房地产市场低迷，德信中国用“迎难而上”这四个字概括上半年成绩。其称，上半年集团积极坚持落实好“保交付”，顺利如期交付4756户，交付面积达到约52.67万平方米，交付率达到100%。

从经营成绩看，各项指标受大环境影响出现不同幅度的下滑。

(相关资料图)

截至2022年6月30日止六个月，德信中国实现收入102.47亿元，同比下降21.61%；毛利为12.72亿元，同比下降约55.4%；期内利润为9.04亿元，同比下降34.4%。

但公司拥有人应占利润却实现了增长，期内录得7.41亿元，同比上升17.5%；公司拥有人应占利润率为约7.2%，同比上升2.4个百分点。

收入构成

德信中国的收入主要来自物业销售，其次来自物业建筑及项目管理服务、管理及咨询服务、商业物业租赁及酒店运营。

截至2022年6月30日止六个月，德信中国连同合营企业及联营公司的未经审核合约销售额约为193.8亿元，同比下降55.0%，合约销售总建筑面积约103.7万平方米，同比下降49.2%。

物业销售收入占德信中国总收入超九成，报告期内物业销售收入同比下降约21.9%至约99.04亿元，占总收入约96.7%。关于该下降原因，德信中国指出，主要由于已交付物业的面积同比减少，使本期间就已出售物业确认的收入同比减少。

上半年，德信中国已确认总建筑面积约52.67万平方米，较2021年同期减少约20.9%。其中，长三角地区占据重要位置，源自杭州的已确认建筑面积达25.8万平方米，占总面积近五成。

物业销售收入下跌，造成毛利下滑，而整体毛利率则由截至2021年上半年的约21.8%下降至截至2022年的12.4%，下降约9.4个百分点。

德信中国于中报指出，毛利率下降主要由本期结转的项目土地取得时间略晚，土地取得成本较高，同时由于政府对商品房销售价格的调控，致使土地成本高但房产销售价格并未明显上升，进而导致本期毛利率下降。

在新增土地储备上，德信中国相比去年同期大幅缩减，2022年上半年仅取得3幅新增地块，新增总建筑面积约28.6万平方米，主要位于杭州及台州。而在去年上半年，德信共计取得27幅地块，新增总建筑面积约493万平方米。

观点新媒体了解到，德信中国目前在全国27个核心城市共运营154个项目，总土储约为1746万平方米，其中129个项目位于长三角地区的16座城市，长三角土储比例达到76.3%。

于报告期内，德信中国在物业建筑及项目管理服务上收入同比上升约52.8%至约2.53亿元，占总收入的约2.5%，主要由于在建及在管项目数量及规模相较于2021年同期有所增加。

管理及咨询服务收入同比下降约88.5%至约1670万元，占总收入的约0.2%；租金收入同比下降约22.7%至约5590万元，占总收入的约0.5%，主要是由于报告期内处置部份商业物业项目导致出租面积减少；酒店运营收入同比增加约24.1%至约1700万元，占总收入约0.2%。

债务结构

2021下半年以来，在较强的调控压力下，部分企业面对离岸债务纷纷采取展期甚至“躺平”态度。德信中国则在积极优化财务结构，力求将债务维持在健康合理水平。

今年4月，德信中国发布公告称，于2022年4月20日，已向受托人存入所有必要资金，以于2022年4月22日按未偿还本金额2亿美元11.875%优先票据，连同累计至到期日(即2022年4月23日)的应计利息，悉数偿还2022年票据。

偿还该笔美元债后，德信中国离岸债券仅有2022年12月到期约3.5亿美元债。

其他各项负债指标也进一步优化，截至2022年6月30日止六个月，德信中国的计息负债约为237.06亿元，较2021年12月31日下降21.9%。三条红线中的净负债率较2021年底的60.5%进一步降低至57.1%、剔除预收账款后的资产负债率为66.1%、以及现金短债比为1.0倍，三条红线均保持“绿档”。

上半年，德信中国自银行及其他金融机构的借款减少约66.43亿元，在237.06亿的计息负债中，须于一年内偿还的约为105.02亿元。

在现金方面，截至2022年6月30日，德信中国的现金及银行结余(包括受限制现金)合共约107.01亿元，剔除1.06亿元受限制现金尚可覆盖短期债务。

融资成本方面，由于计息债务减少的同时资本化利息因在建项目变动而增加，抵销幅度加大，融资成本净额同比减少约44.9%至截至2022年6月30日止六个月的约1.27亿元。

截至2022年6月30日，德信中国的银行及其他金融机构合约授信额度总额为约360.4亿元，未动用银行及其他金融机构授信额度为约52.03亿元。

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