全球速讯：又见城投

21世纪经济报道
2022-09-08 07:36:53

【资料图】

随着民营房企相继落寞，寂寥的舞台中央，原本不太为人所知的城投公司开始走入大众视野，甚至在多个城市的土地市场撑起了大梁。

克而瑞统计数据显示，截至2022年7月，集中供地中有近四成的地块由平台类公司获取。而在多地刚刚结束的第二轮集中供地中，城投公司的拿地占比甚至愈发走高。

除了频频出手拿地，近两年来，城投也在持续入场纾困。不论是设立纾困基金，还是承接出险项目，深度介入房地产业务的城投平台也开始在地产这场大局中随波浮沉。

以往负责运营城市基础设施的城投，作为地方投融资平台，向房地产转型有其合理之处，也有其挑战。

虽然有着资源与资金的优势，但城投平台能否轻舟过万山，考验着城投的战略、战术和团队能力。

拿地榜新贵

武汉在2022年的第二轮集中供地中，一共推出了10宗土地，地块数量少，参拍的民营房企更少。

在该轮土拍中，主流民营房企的身影并未出现，最大赢家是武汉城建，耗资76.3亿元，将3宗地收入囊中，是该轮土拍拿地金额最高的企业。

而放眼武汉本轮土拍整体结果，会发现城投拿地主力的角色又有进一步加重，城投平台全口径拿地金额87.4亿元，占比80.2%，明显高于今年首轮的50.7%。

不只是武汉，于8月6日结束的济南第二轮集中供地中，主流民营房企的身影同样未出现，国、民企拿地意愿较低下。城投拿地占比明显上升，全口径拿地55.2亿元，占比76.7%，较今年首轮和去年三轮的占比明显上升。其中，历下控股13.4亿元拍得4宗地，西城集团和历城城发分别拿地11.3亿元、10.6亿元，长清财金、济清建发等也均有拿地。

实际上，今年上半年的土拍市场上，包括济南、郑州、武汉、天津、福州、无锡、苏州等地，城投公司都承担了拿地的主力任务。

甚至是广州这样的一线城市，在2021年第三轮集中供地中，城投公司的拿地占比也高达67.1%。

中信证券分析师陈聪认为，地方性平台企业在土地出让明显偏冷时能起到半市场化拿地托底的作用，这类企业情况比较特殊，其中不乏一些和土地供给方关系紧密的个体，但当城投平台拿地占比过高时，也意味着土地市场的确相当冷淡。

2022年上半年，确实有不少城投公司成为了拿地榜新贵。

据中泰证券统计，厦门市城市建设发展投资有限公司上半年耗资88.51亿元用于拿地，位于拿地金额规模最大的30家城投第一名。

而在向来火热的杭州市场，民营房企也纷纷偃旗息鼓，杭州运河集团、杭州市城建开发、杭州富春山居集团拿地金额分别高达54.38亿元、42.26亿元、25.9亿元。今年7月，杭州的第二轮集中供地中，城投公司拿地占比也有上升，拿地金额148.8亿元，占比为26.7%，较年初首轮集中供地上升8.2个百分点。

“在土地市场景气偏弱时期，城投公司参与土拍，一方面可以较低的成本获得土地，在未来土地升值后获得收益，”中泰证券指出，但是另一方面，大额的土地购置，也会带来城投公司的资金占用压力，增加外部融资需求。

入场纾困

曾经名震一时的广州莲花足球场，因原开发建设方某知名房企集团陷入流动性困境，最终由广州城投前来解救，这正是城投公司纾困的一个典型案例。

2022年8月，某知名房企集团与广州市规划和自然资源局（受让方）签订解除协议，退还莲花足球场地块土地使用权，而受让方将支付合计人民币55.2亿元出让金退库款，出让金退库款用于解决某知名房企集团与足球场地块直接相关的债务问题。

后续，广州城投将接手这一项目，并继续修建足球场。业内人士认为，广州城投的接盘，不仅以低价获得了足球场的使用权，同时有望保障后续楼盘的保交楼工作。

广州城投接手莲花足球场的纾困形式，属于兼并购项目模式，是城投对涉险房企优质项目续建的一种渠道，城投通过直接拍卖获得烂尾项目并投入资金进行续建，再对未售卖的楼盘进行销售获得资金，有效解决了烂尾问题。