每日看点!人民币汇率破7，对地产影响几何？

作者 | 杨凯

编辑 | 夏县明、梁秀杰

【资料图】

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

9月15日晚，时隔两年，人民币对美元汇率在离岸市场再次“破7”，同时，在岸人民币对美元汇率也破“7”在即。这是自2020年8月以来，人民币对美元汇率首次跌破7.0的重要支撑位。

图1：人民币汇率走势图

数据来源：金投网

01

为什么人民币破7？

今年3月下旬，人民币对美元汇率开启一波下行。

人民币汇率一路走低主要是因为美国加码货币政策调整。今年以来，为了抗通胀，美国已经连续4次加息，第5次即将落地，未来还会持续加码。

在美元持续走强的背景下，SDR(特别提款权)篮子里其他储备货币对美元都大幅度贬值，但和其他非美元货币相比，人民币贬值相对较小，而且人民币对其他非美元货币都在升值，所以人民币并没有出现全面贬值。

虽然近期人民币兑美元较快贬值，且短期犹存贬值压力。但专家一致认为，人民币不存在持续贬值的基础。中国外汇市场运行正常，跨境资金流动有序，受美国货币政策的溢出效应可控。中国经济长期向好的基本面没有变，加上人民银行仍有充足的稳汇率政策工具，汇率问题不会掣肘货币政策调控。在短期内，双向波动应该是一种常态。长期来看，世界对人民币的认可度会不断增强。

02

人民币贬值，对房地产影响在哪里？

从房地产开发景气指数来看，房地产开发景气指数与汇率水平大体呈现负相关性。对于国内地产投资信心的减弱，一定程度使得资金外溢，使得资产价值下降，汇率水平提高。反过来讲，人民币对美元汇率如果持续贬值，也会导致一定程度的资本外流，从而对资产价格形成挑战。

图2：2022年2月-9月房地产开发景气指数与汇率水平

数据来源：国家统计局

另一方面，美元升值将会加速“收割”国内房地产。

人民币贬值意味着房企美元债将要换更多的钱，目前国内房企美元债大多发行于国内地产高峰时期的2012-2018年之间。

2011年前后，由于境外货币政策宽松，人民币汇率单边升值。国内企业开始加速发行美元债，而当时发行美元债时人民币兑美元汇率基本处于6.2-6.5之间。但随着美联储今年进入加息通道以来，人民币加速贬值，加上国内房地产行业的不景气，导致国内房地产企业雪上加霜。

如果以6.9左右的汇率换算，当年人民币高位时所发行的美元债，如今偿还需要额外增加6%-12%的成本。按融资10亿美元计算，相当于要比发行债券时多增加6000-12000万美元的成本，折算下来的也相当于要多付出4.2-8.3亿人民币。

而根据同花顺(300033)数据显示，从债务规模来看，今年10月也将是房企们的偿债高峰期，规模近千亿，且未来数月，仍是美元偿债的高峰期。

图3：2022年2-9月房企到期债券数

数据来源：wind

03

保地产还是保汇率？

若只是单纯的从房价和汇率的角度出发，如果要保房价，货币政策就不能收紧，反而还要不断放水，但这势必对人民币带来贬值压力，汇率破7就不令人意外。同样，如果要保汇率，地产就必然要持续承压。

但是从整个地产行业及资产价值来看，地产是汇率“胜负手”，企稳反弹的地产一方面有助于遏制美元上行的势头，另一方面能够降低人民币汇率的风险属性，充分发挥资产分散化优势吸引资本流入。相反如果地产销售和居民端贷款不能明显改善，人民币未来一段时间将持续贬值。

因此，在本轮周期中，保地产就意味着保汇率。

04

破“7”之后，人民币走向何方？

中信证券联席首席经济学家明明指出，在强美元的大背景下，人民币汇率是否破“7”这一关键点位已经没有那么重要，应理性看待国际形势复杂多变下汇率的波动。

他指出，中国央行可用于稳定汇率的政策工具较为丰富，包括但不限于启动逆周期因子、调节企业跨境融资宏观审慎调节参数等。其中，逆周期因子将直接作用于人民币对美元中间价报价模型，从历史经验看，该工具对于应对人民币持续的单边贬值行情非常有效。

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结语

不过，从各位首席经济学家观点看来，人民币汇率指数总体仍将保持稳定，东方金诚首席宏观分析师王青认为，接下来美元还可能保持阶段性强势，人民币兑美元可能仍存在一定贬值压力。不过，随着国内经济修复势头增强，加上我国国际收支状况有望保持顺差局面，人民币贬值预期很难有效聚集，短期“破7”并非意味着人民币汇价将出现新一轮大幅下行过程。

从房地产的角度来看，如果在“金九银十”传统地产销售黄金期，地产企业企稳反弹趋势明显，将对人民币汇率提供一个坚强支撑。

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