今日精选：调研纪要｜环沪三四线城市（九十一）：太仓篇

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2022-09-24 15:55:34

存量压力巨大、“环沪”概念不再诱人,市场仍有较长调整期。

◎ 作者 / 杨科伟、姚郑康

(相关资料图)

2021年太仓楼市经历了“历史最好一年”，环沪四个板块“南郊板块、科教新城、娄江新城、浏河”（下称环沪板块）共计成交129万平方米、超万套商品住宅。彼时配套完善的科教新城吸引来自上海杨浦虹口改善客群、新规划的娄江新城依仗“嘉闵线”利好成为投资热土。

时隔一年后，进入2022年太仓楼市快速遇冷，4月起太仓陆续调整了限购和限贷政策，实操层面执行了首套不限购、贷款利率和比例史低的政策。但从实际调研情况来看，调控政策的放宽并没有改变当前楼市“无人外溢、内需无钱”的问题。整体市场继续保持极低的销售规模和后市预期。

仅停留在“规划上”的环沪概念不再能吸引上海外溢客群，分销渠道不再能推动成交；回归太仓本地置业后对标刚需的在售项目普遍遭遇滞销困境。

娄江、南郊不开盘楼市“0供应”

挂地2宗一托底一撤拍

在数据层面,进入2022年后太仓房地产持续下行，新房市场在售项目不愿推盘入市、土地市场开发商放弃拿地。

新房市场，2022年前8月太仓新房市场商品住宅成交面积累计同比下降16%，其中6月创年内新高后成交规模连续2个月下降，7月和8月分别环比下降24%和7%。

更值得注意的是，客稀销少下太仓房企不再愿意推盘入市，以免新增供应加大存量压力。6月起太仓环沪板块商品住宅已连续两个月“0供应”。根据实地调研情况，2022年前8月娄江新城板块在售项目均处于顺销状态，不主动加推；

南郊板块自湖境天著项目进入尾盘后，也无新开盘项目。

土地市场同样惨淡，政府无心供应同时房企无意拿地。与2021年多家国企、央企以及民企争相在娄江新城拓储不同，2022年太仓土拍无人问津。前8月环沪板块仅挂牌2宗涉宅地，其中一宗浏河镇宅地由太仓国有平台公司托底，另一宗科教新城宅地则遭撤牌。

降价提佣不走量

多数项目售价普降5%但月均销售不足20套

根据实地调研情况，2022年第三季度太仓环沪板块在售项目普遍让利5%。对比一季度，科教新城板块降价幅度最大，120平方米三房产品在售普遍降价2000元/平方米。南郊板块部分在售项目尾盘房源也有近千元降价走量动作。

需要说明的是，娄江新城和浏河板块在售房源均价没有明显回调，而是加大了分销带客提佣成本。娄江新城板块在售项目普遍维持2021年下半年分销力度，提成约为3%-5%。而主力客群为上海宝山刚需客的浏河板块当前分销提成已升至6%-8%。

降价提佣并没有换得销量上的提升。2022年前8月环沪板块在售项目销量TOP10中，无论是位于科教新城板块套均面积140平方米以上的改善项目，如湖语颂、湖翠雅境花园，还是如向东岛、云澜天境等销售情况均极为惨淡。前八月仅无在售项目月均销售住宅过百套，绝大多数在售项目月均销售套数不足20套。

结合实地调研情况，典型以浏河板块春江景苑为例，虽板块内无竞品并且凭借分销渠道吸引了近9成来自上海宝山的外溢购房者，但带客质量较差对销售促进相当有限。不同于昆山花桥板块购房者普遍首访成交，该项目购房者转化率仅1:12，普遍需要三访成交。

“规划中”利好再无吸引力

太仓本地需求无力接盘

对比2021年和2022年两轮实地调研，太仓当前楼市骤冷的原因在于上海外溢客撤场，本地需求不足。归根结底是仅仅停留在规划中的利好无法继续吸引购房者。

2021年太仓环沪板块全面对接上海外溢购房需求。“进沪线”G204国道两侧的南郊板块和科教新城是接纳上海外溢客的主力，其中发展成熟、房价较高、户型较大的科教新城主要依靠来自上海嘉定的改善客去化。而“嘉闵线”贯穿的娄江新城板块则被认为是新规划的投资热土。

2022年上海外溢客快速撤离，太仓本地购房需求自然显得“供过于求”。太仓科教新城板块主力购房者变为本地改善客群。而娄江新城中如越秀向东岛项目，虽直接与上海嘉定接壤，但当前拓客方向也已转变为以发展太仓本地投资客为主。

唯一还承接上海外溢客的，全无规划利好的浏河板块凭借环沪诸多板块中最低房价，成为了上海外溢客的“最后上车盘”。也正是由于这一客群极为刚需的属性，造成上文提及的春江景苑到访转化率低下现状。

太仓“成也规划败也规划”，当前下行行情中购房者更青睐于实际落地的配套，而此前被尚在规划中的利好所吸引的购房者已消耗殆尽。以太仓环沪概念中的核心利好“嘉闵线”为例，上海段和北延伸太仓段均已开工，这一利好在2021年支撑娄江新城板块融创悦园项目售罄。而起到通航太仓－上海的关键路段北延伸（上海段）仍处于规划中，已无法继续吸引购房者为此买单。上海嘉定外溢购房者转向环沪投资概念更清晰、更具双城生活可行性的昆山花桥板块。

120平方米主力刚需房库存积压

“货不对板”分销导客无济于事

上海外溢客群撤离后，原本针对这一群体的120平方米左右刚需住宅库存积压严重；而160平方米左右改善住宅存量低，尚可依靠太仓本地客去化。

2022年8月末，科教新城120平方米左右库存积压最为严重，100-120平方米房源存量消化周期超过10个月，120-140平方米房源存量也超过200套。主打小户型投资的娄江新城和入门级刚需的浏河板块120平方米以下房源更是积压严重。

从实地调研情况来看，当前科教新城共有8个项目同时在售，以碧桂园湖语颂为例120平方米房源占该项目2022年前8月新推货量的六成。又以御湖上品为例，虽针对120平方米三房加大分销力度，启用了房江湖、微好房、嗨房、新房汇等渠道导客，但前8月上述面积段成交不足20套。

由上文可知，120平方米左右面积段销售困难本质上是与之匹配的上海外溢购房客群的缺失，而本地改善客群更需要大面积房源，因此单纯增加渠道导客力度无法改变“货不对板”的现状。

相反，市场上占比最大的面积段出现库存积压进一步加深了在售项目的销售压力，各项目盲目加强分销力度对市场信心更是沉重打击。

宅地出让长期过量

造成新房存量积压、竞品同质化等市场隐患

造成当前太仓楼市现状的不单单是“规划迟迟不落地导致主力客群流失，造成市场主力供应面积段库存积压”，更为深远的是近五年来环沪板块宅地过量出让。

一方面宅地出让规模远高于新房成交规模，造成住宅广义存量巨大。2018年-2021年“楼市越火供地越多”，环沪板块累计出让宅地超400万平方米。2022年虽宅地出让大幅减少，但长期的楼地市脱钩仍为环沪板块累积超过170万平方米商品住宅广义存量。

另一方面地均总建面不足10万平方米，造成新房竞品过多。近五年环沪板块出让宅地平均总建面积不足10万平方米。其中科教新城板块累计出让18宗宅地，当前在售项目如碧桂园湖语颂、建发天镜湾等均为小规模楼盘。因此各板块普遍存在。

正是“高规模、小建面”的宅地出让使得太仓环沪市场长期处于新房供应过量状态，在售竞品过多和产品同质化的问题因此普遍存在，市场下行期中上述隐患难免集中爆发。

存量压力巨大、“环沪”概念不再诱人

市场仍有较长调整期

上述提到的太仓楼市面临的几个困境短期均难以缓解，整体楼市预计仍要经历较长调整期。一方面宅地出让过量是长期存在的弊病，仍将影响较长时间对新房市场施加压力。另一方面规划利好难以落地，上海外溢客群的流失也难以扭转。

太仓当前房地产低迷看似是规划不落地导致，实际上病灶还是根源于自身的土地出让失衡。因此娄江新城部分项目捂盘惜售以期新一轮规划利好不切实际，科教新城加大分销力度也不治病本。

最后值得一提的是，一味地放宽调控政策反而将起到反作用。如苏州9月中旬出台又撤回的“主城区限购调整”后续若在实操层面落地，则将进一步加速作为苏州下辖太仓潜在购房客群流失。

典型调研项目一：保利·御湖上品

▲区位/沙盘/售楼处实景图

地理位置：科教新城文昌路和天如路交汇处

物业类型：高层、小高层

建筑面积：5.5万平方米

装修：精装

最近一次加推售价：备案均价25600元/平方米。

项目点评：本项目主打改善，位于科教新城板块，主力户型是170平方米以上四房，120-140平方米三房产品当前存在一定销售难度。

本项目于2021年12月首开，蓄客3个月。前期主推板块内存量较低、需求较大的大户型产品。2022年4月起陆续加推120-140平方米三房小面积产品。最近将进行最后一次加推。

科教新城板块内170平方米以上四房产品当前处于存量较低状态，且本地改善购房客群的需求与之相匹配，因此本项目大面积产品明显畅销。而120-140平方米小面积产品一方面在板块内存量超过千套，另一方面本地购房者缺乏对应的购房需求。因此本项目一方面降价2%突出性价比，另一方面给予如链家等5%左右佣金提点以导入上海客群。但从结果来看收效不佳，7月和8月项目月均成交房源约30套。

近期一系列调控政策宽松中，限购政策放宽对项目影响不大，因为主力购房客群已转为太仓本地客。限贷政策放宽则有一定作用，具体来说230平方米以上房源购房客户普遍一次性付款，而170-180平方米购房客户首付比例由新政前50%降至30%。

典型调研项目二：越秀·向东岛（五期）

▲区位/沙盘/售楼处实景图

地理位置：娄江新城富达路1号

物业类型：高层、小高层、别墅

建筑面积：12.5万平方米

装修：精装

销售均价：备案均价21500元/平方米。

项目点评：本项目原为金帝集团开发，第四期、第五期为金帝和越秀合作开发。项目落址横跨太仓娄江新城和上海嘉定接壤线。

2021年10月第五期开盘，总推出房源约300套，当前去化约30%。已销售房源中超六成为2021年售出，购房群体以上海嘉定外溢客群为主。2022年市场下行后，上海外溢客群显著减少，购房群体转为太仓主城区客群，但由于娄江新城板块当前配套均未落地、嘉闵线尚未开工，整体销售情况较为艰难。

进入2022年后项目选择顺销，没有集中开盘和新增加推。一方面第四期房源交付延期存在一定负面影响，另一方面欲等待2022年底嘉闵线北延申（上海段）开工后带动新一轮投资客源。

当前项目促销力度延续2021年，针对较难去化的127平方米三取降价8%。分销占比接近八成，与2021年绝大多数分销导客来自上海不同，2022年太仓本地客源占比上升。