焦点关注：保租房REITs受资本市场热捧，未来所涉资产范围有望扩充

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距离首批保租房公募REITs遭遇“疯抢”仅一个月，首单房企保租房REITs接踵而至。

9月下旬，华润置地公告称，拟分拆长租公寓平台“有巢”旗下的两个保租房项目作为底层资产，推动相关基础设施REIT上市，预计将募集资金11.2亿元。

业内人士认为，随着房企首单涉水租赁住房REITs市场项目的逐步落地，房企在保租房领域的投融管退闭环被打通，这将推动房企积极布局保租房赛道，为保租房的发展护航。

事实上，“十四五”期间，全国40个重点城市对新增保租房供给的需求颇为强烈，不少房企已经在积极探索切入保租房赛道的途径，或将旗下的长租公寓纳入保租房统一管理，或采用轻资产模式输出。

克而瑞认为，在房地产行业进入存量时代，房企布局保租房不失为一个好赛道，一方面可以盘活资产回收资金，增强企业营运能力，拓展新的利润增长点，同时也可以开辟一条新的融资路径，迎来新的发展机遇。

保租房REITs扩容

据上交所REITs项目专栏披露，9月23日，“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”的项目状态更新为“已受理”。根据公告，华润置地将作为战略投资者认购基金份额总额约34%。

据该只REITs产品发布的募集说明书显示，拟上市的REITs底层资产为华润置地旗下两个保障性租赁住房项目，分别为位于上海市松江区的有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，两个项目的运营开始时间分别为2021年3月、2021年4月。

此前已登陆资本市场的3只保租房REITs也曾引发了市场热捧，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT均在8月中旬发行。这是2021年7月保租房被纳入公募REITs试点范围以来的首批项目。

在8月上旬的询价阶段，3只REITs就已受到投资者大力追捧，网下机构投资者认购份额数量均超百倍，共有超1200亿机构资金抢购。在8月31日发售当日，3只REITs均实现了30%的涨停。

保租房公募REITs受到如此追捧，有多重原因。在克而瑞租赁事业部总监邹诗洁看来，公募REITs本身就有现金分配率、租金收益率的要求，这意味着稳定的分红；其次，与公募REITs其他几类底层资产相似，保租房也有租金稳定、每年有一定上涨空间的特点，这将进一步带来分派收益的稳定；同时其出租率高且稳定，也给市场带来了信心。

克而瑞研究中心指出，资产证券化工具的应用，为重资产持有保租房的资金退出提供了一个参考路径，有效缩短资金回报周期，降低企业资金压力，特别是对一些近两年有保租房建设任务的国企来说具有重要意义。

如今，随着华润有巢租赁住房REITs上市步伐的推进，华润置地将成为首家涉水租赁住房REITs市场的上市房企，改变当前保租房REITs原始权益人均是保障房公司的局面。

在天风证券(601162)看来，其他房企旗下亦有规模不小的保租房资产，华润置地的这番突破，意味着未来保租房REITs涉及到的资产范围或更加广泛，整体规模有望进一步扩大。这也将助力我国“十四五”计划中新增保租房目标的完成。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀向第一财经表示，保租房REITs为企业搭建了资产上市平台，推动租赁住房市场实现“投融管退“的闭环，这将大大增加开发商投入到租赁住房市场的动力，增加租赁市场供给。

房企项目倾向于“纳管”

当前各地对保租房的供应需求颇大。根据规划，“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。

目前，部分省市已经公布了各自的“十四五”保租房筹建计划显示，北上广深、重庆等几城市的计划量都超过了40万套，杭州、西安、厦门等城市的计划量在20万-30万套之间。

这对于许多地方政府来说，实际上是个不轻的任务。克而瑞曾对“十三五”期间某城市的租赁住房供应计划完成情况进行过测算，共计70万套的供应计划中，来自租赁相关建设用地的有20万套，通过非改租实现了13万套供应；尚有37万套的供应没有有效来源。

在各地推进保租房供应的要求下，快速获得有效供应成为一个重要的命题。其中，将现有机构化房源作为保租房来源，成为各地筹集保租房的方式之一，例如将包括房企系长租公寓在内的房源“纳入保障性租赁住房的统一管理”，简称为“纳管”。

近来，旭辉瓴寓、万科泊寓等房企旗下的长租公寓品牌都有项目被纳入保租房行列。

今年6月7日，旭辉瓴寓旗下柚米寓九亭中心店成功通过认定，被纳入为上海市松江区首批保障性租赁住房。这也是旭辉瓴寓首个获纳入国家保障性租赁住房的项目。

据万科披露，截至2022年7月底，泊寓正式纳入保障性租赁住房的项目有50个，涉及4.1万间房源，另有5万多间房源在申请纳保途中。

龙湖的长租公寓板块则直接布局了保障性租赁住房。截至今年6月，龙湖冠寓已有长沙金融中心店、武汉新壹城店、合肥创富工坊二店、天津南开王顶堤店等多个保障性租赁住房项目落地并开业。

同时，保利发展旗下的保利公寓也在积极发展保障性租赁住房，助推城市更新，拓展公寓业务，建成保障房超10万套。

有房企人士告诉记者，在吸纳更多项目进入保租房的过程中，各地有不同的标准。另有租赁行业的业内人士表示，在当前各地与保租房供应目标相差较多的状态下，各地“纳管”的门槛应该不会很高，“之后可能会挑项目，但现在是来者不拒”，而“‘三大寓’旗下的项目，基本上会倾向于被纳管”。

或成新的融资路径

随着保租房金融体系的不断完善，房企资金也将获得有效的退出路径。“房企的租赁业务，通常情况下前三四年很难实现盈利。”上述租赁行业业内人士坦言，而通过保租房公募REITs退出则是相对更快的方式。

在目前的保租房REITs产品中，从项目的运营周期来看，厦门安居的两个项目运营时间均约为2.33年，深圳安居的保利香槟苑运营周期最长约为2.67年，最短的百泉阁为2个月；新晋申请的华润有巢两个项目的运营时间也仅为1.5年左右，整体来看资金回报周期相对较短。

较短的运营周期，也就解决了房企住房租赁项目资金沉淀周期长、资金压力大等难题。

如今，随着华润有巢租赁住房REITs的正式申报，华润置地有望成为首家涉水租赁住房REITs市场的典型房企，也为其他房企带来了新的可能，加入保租房REITs发行的行列。

除了以自持租赁项目的重资产模式参与之外，房企亦可通过轻资产模式参与，利用自身在运营、管理方面的优势，与资产持有方进行合作，负责租赁住房的运营管理。有业内人士透露，目前“三大寓”也正在进行轻资产的输出，对政府或者央国企的项目进行代运营，而这些项目起初就是保租房，房企赚取运营管理费用等。

例如，龙湖冠寓在苏州的木渎项目，即由当地村集体组织开发建设，由关于整体租赁后开展运营；旭辉瓴寓则与上实城开合作，在上海闵行莘庄的轨交附近打造租赁社区，满足2500余套租赁需求。

克而瑞认为，“十四五”期间，保障性租赁住房作为重点城市新增住房供应的主力，涉及规模较大，如今随着资产证券化融资工具不断完善，“投融管退”闭环被打通，房企资金的退出也更加完善，保租房或将成为房企布局的一个新赛道，提升租赁品牌市场占有率的同时，一方面可以盘活资产回收资金，增加企业的盈利增长点，同时也可以开辟一条新的融资路径。

上述租赁行业业内人士向记者表示，尽管目前来看保租房REITs募资规模都不大，基本在10亿元左右，但对于融资渠道被大幅收紧的房企来说，能拓展新的融资方式总是好的，这也是盘活资产的好方式，同时租赁端可以提供稳定的现金流，在行业走向存量时代的当下，市场会看好能产生稳定现金流的资产。

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