焦点观察：北京甲写需求明显改善 写字楼进入3-5年去化周期

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9月27日，以“打破边界 无限未来”为主题的高力国际华北第三季度发布会举行，发布会对2022年三季度华北区商业地产的各业务板块表现进行了回顾，并对四季度做出展望。

三季度北京甲写需求强度明显改善

进入三季度，中国经济复苏向上的趋势基本确立，随着央行积极表态支持宏观杠杆率上升，宽信用将持续助力经济复苏。在这样的宏观经济环境下，北京办公楼市场也如期出现复苏态势，但市场需求动力仍待提升。

据高力国际华北区董事总经理严区海介绍，2022年第三季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量恢复至-6,400平方米，需求强度相较二季度出现了明显改善。本季度市场无新增入市的甲级项目，因此部分子市场的空置率上升主要是由于市场存量项目释放出更多空置面积所致。全市场空置率维持在16.4%的水平，净有效租金稳定在336.8元每月每平米。

在核心子市场方面，除了受益于大宗租赁成交的东城商务区和高性价比的丽泽商务区出现比较积极的去化，其他子市场空置率均呈现不同程度的上升。乙级写字楼市场表现与二季度基本持平，净吸纳量为-6.1万平米，空置率为14.3%，净有效租金为227.9元每月每平米。

在产业园市场方面，受到企业退租的影响，净吸纳量为-4.9万平方米，空置率为15.5%, 净有效租金为128.3元每月每平米。

“无论是写字楼市场还是产业园市场，目前都受到互联网头部企业进行面积整合的影响。传统的互联网产业聚集区目前也是受影响最大的子市场，主要集中在北部市场，包括望京和中关村(000931)的写字楼市场以及上地的产业园市场。”严区海称，据不完全统计，在今年前三季度，仅这三个区域新增的可租赁办公空间就至少超过35万平方米，其中望京写字楼市场新增17万平方米，上地区域超过13万平方米，中关村写字楼市场新增超过6万平米。

据悉，未来的一年间，北部的甲级写字楼市场有近40万平米的新项目入市，上地和北清路的产业园市场将迎来供应高峰，总体量或将超过100万平方米。由此可见，互联网头部企业的面积整合预计将会持续影响2023年的望京、中关村和上地市场。

办公楼市场出现新的产业变化

高力国际华北区董事总经理严区海认为，北京市场已经进入3-5年的去化周期，需求侧强度将决定未来市场走势。多种因素的共同作用下，新周期下的办公楼市场已经出现了新的产业变化，互联网科技行业进入转型期，主力租户行业的需求调整将大幅增加未来市场的不确定性。

“就互联网科技企业而言，整体政策环境已经进入常态化监管阶段，自身行业的流量红利消失，头部平台已经将注重新增用户转变为重视存量用户的留存，客户留存率和客单价的增长已经成为更重要的经营指标。当自身经营压力增加，收入增速放缓的时候，就算没有行业监管政策的出台，互联网企业也已经走到了要直面转型的重要时刻。”严区海表示。

此外，短期内，“降本增效”是需求侧的主旋律，基于此，高力国际对写字楼市场维持中性偏空的市场判断，但依然对中长期的市场发展保持审慎乐观，依然维持以新经济需求为主的去化周期的中长期市场判断。

“在宏观层面，整个中国经济依然处于产业结构调整期，互联网企业的转型只是整体产业结构调整的一个缩影。当头部企业开始进行调整，而后续的企业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期，这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。”因此，高力国际建议市场参与者需要冷静判断2022年出现的新变化，秉持实事求是的精神，稳定情绪，积极应变，顺势而为，等待市场回暖。

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