【全球新视野】深圳第四批集中供地：老朋友中海华润深铁与新面孔华侨城、亚伦

观点网深圳第三批集中供应后的两个月，四批次供地终千呼万唤使出来，于11月25日下午完成6宗地块出让，揽金97.27亿元。

(资料图片)

深圳本次集中供地延续“少量多次”的供地风格，共推出7宗含宅用地，成功出让6宗，流拍1宗地块。

据观点新媒体统计，6宗地块总建筑面积为96.32万平方米，成交总金额97.27亿元,整体供应量仍处于较低水平。

回看今年深圳4批次供地，前两轮集中供地热度较高，后两轮供地则相对看点较弱。

一方面由于深圳宅地供应相对稀缺，市场关注度较高；另一方面，前两轮土拍推出的地块多为热点区域，例如前海、龙华等核心区域地块，溢价的能力也相对较高。

此外，上月15号，深圳市规划和自然资源局公布的4宗“商改住”宅地公告，这些参与调整的地块基本都位于深圳中西部热门板块，但可惜的一点是没有出现在集中供应范围中。

老朋友与新面孔

深圳四批供地延续今年三批供地的特点，依旧呈现出刚需属性较强、继续保持公共住房供给加大的特点。

本批次供应中，位于宝安新安街道A002-0091地块及龙岗龙城街道G01019-0042地块建设规划为安居型商品房，且深汕合作区地块的安居型商品房占住宅建筑面积超70%，地块剩余住宅建面部分为安置用房。

另外，本次供地剩余的4宗普通商品住房用地均要求初始建设一定比例的安居型商品房、并竞建安居型商品房，将进一步增加未来深圳安居型商品房供应量，优化了公共住房供应结构。

从成交结果来看，本批次5宗地由国央企竞得，1宗地由民企竞得，中海、深铁、华润、深圳人才安居、江苏亚伦集团、华侨城各获1宗地块。其中，仅有华润置地竞得龙华民治地块与两宗纯安居房地块发生触顶地价的情况，总体溢价率仍保持较低水平。

数据来源：公开资料、观点指数整理

本批次供地中体量最大的是龙岗坪地G10203-0499地块，由深铁集团成功“卫冕”。在地块的竞买竞买申请人主体资格要求中指出，竞买申请人须为具有国内（不含港澳台地区）地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验的我国境内注册法人企业，基本“做实”了深铁集团的目标。

具体来看，龙岗坪地G10203-0499地块作为本次供地最大地块，位于3号线东延段白石塘站的上盖物业，地块面积13.16万平方米，建筑面积52.38万平方米，其中安居房面积19.12万平方米，另需配建地块周边的1所九年一贯制学校及1所小学。

在今年3批供地中，深铁集团49.38亿元获坪山坑梓两宗相邻地块，两宗地块同为深铁14号线昂鹅车辆段上盖综合开发地块。在彼时供地中，该项交易同为地块体量最大，单价最高。考虑到地铁上盖物业的区域综合开发效益，深圳地铁本次继续“卫冕”竞得龙岗坪地宅地。

从发生溢价的地块上看，华润置地以13.03%的溢价获深圳北站旁的“毛地”，地块面积仅8720.51平方米，总建面4.80万平方米，成交价为15.88亿元，另外还竞安居型商品房建面1200平方米，总安居房建面5890平方米。

另外，中海地产以31.92亿元落子光明区凤凰街道，虽溢价率不高，约为0.95%，但地块单价仅次于深铁拿下的龙岗坪地地块。

据悉，中海此次斩获的地块建面16.55万平方米，其中住宅建面15.20万平方米，包括安居型商品房1.52万平方米，普通商品住房13.68万平方米。新房毛坯限价4.89万元，安居房毛坯限价2.34万元。

目前地块附近的华润润晖府项目将于今年末入市，限价同为4.89万/平方米。

值得一提的是，华侨城本次以触顶价2.35亿元竞得龙岗区龙城街道G01019-0042地块，该地块拟建设安居型商品房项目，宗地安居型商品房毛坯限价2.22万元/平方米、最高售价不高于2.33万元/平方米。

这也是华侨城今年在深圳土地市场中的首拍。

作为本次土拍唯一拿地的民营企业，江苏亚伦集团以6亿元触顶价格获取宝安区新安街道的安居房项目，该宗地住宅部分全部用于建设安居房。

亚伦集团与深圳招拍挂市场许久未见的华侨城一起，成为了今年深圳土拍中的“新面孔”。

全年成交736.27亿

对于深圳本批次土地供应情况，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，本批次拍地地价比较低，且地块区位较优，深圳新房库存消化周期也不算高，部分企业有补仓的积极性，因此供地具有吸引力。

对于年度收官之战仍以刚需市场和安居房为主的现象，略显看点不足的观点，李宇嘉则认为深圳一直坚持新的出让模式，即限地价、限房价、指定或竞配建的模式将商品住房和公共住房结合起来，保持商品住房回归普通住房主导。从根本上控制楼市的热度，同时再根据楼市温度，积极调整指定或竞得配建的具体数量。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿也表达出相近观点，他指出，本轮土拍为深圳今年最后一轮，出让数量较少、位置较为核心且有多宗地块总地价较低，表明政府希望提高房企拿地积极性，多吸引开发商参与竞拍。

但是由于仍受到楼市调控、房企自身资金情况等方面的影响，房企大多对后市持观望态度，尤其民企参与热情不高。

相信随着房地产金融16条等政策的逐步落实，能增强房企对未来的信心，尤其是提高民企整体拿地的积极性。

随着深圳第四批次供地的结束，为期一年的土地供应也到达尾声。今年深圳土拍呈现出前两轮集中供地热度较高，后两轮供地则相对看点较弱的特点。

四批供地整体热度较今年前三批次进一步下滑，7宗宅地中流拍1宗、底价成交6宗，达到地价上限3宗，达到地价上限未达到竞配建上限1宗，无宗地进入摇号。

数据来源：公开资料、观点指数整理

从全年数据上看，今年深圳累计成交地块34宗，成交建筑面积472.51万平方米，成交总价736.27亿元,平均流拍率在10%左右。

总体而言，深圳今年土拍热度整体稳定，且底价成交占比持续上升。

为贯彻“房住不炒”精神，深圳2022年集中供地“三改四”。本次出让规则延续“三限双竞+摇号”及安居房的“双限单竞+摇号”的出让方式，限15%溢价率，限新房销售均价强化“房地联动”，引导市场预期。

李宇嘉指出，深圳就是要控制土拍温度，从而从根本上稳定楼市，回归普通商品住房。就是要降低过去的过热拿地。

而且，在出让前进行了相应的沟通协调，促进了供需双向沟通，近期的政策也有预期上的促进成交作用。

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