每日聚焦：京能｜电建·洺悦湾：北京五环内限价5字头，解读背后的“稀缺”标签

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曾一度占据北京楼市成交主力的限竞房，已进入尾声。

自2016年推出的限竞房，在北京走过了六年历程，2017年，北京大规模供应限竞房用地，2018年，转化为商品住宅入市销售，几年来，合计供应限竞房住宅大约10.5万套。

但随着限竞房用地淡出土地供应，市场结构发生了明显变化。数据显示，2020年限竞房市占达64%，2021年降至47%，2022年上半年仅为24%。

从数据来看，北京限竞房时代已进入到最后的尾声，加上可售资源变得愈加稀缺，一些购房者纷纷抓住最后的窗口期，试图搭上北京限竞房的末班车。

五环进入8万+时代，5字头“倒挂”第一盘备受看好

“买房成本越来越高，未来的市场可能对我们刚改群体不够友好，所以在市场上还得选的时候，打算入手一套品质不错的限竞房”。

程先生（化名）是北京某互联网公司职工，在积累了一定的积蓄后，他把目标瞄准了性价比更高的限竞房产品。

事实上，像程先生这样的购房者并不在少数，随着市场产品结构的变化，原有的限竞房愈发稀缺，另一边，购房成本还在不断走高，尤其是在五环进入8万+时代后，让置业者更加焦虑。种种因素，使得限竞房成为市场“香饽饽”。

“四环、地铁旁，86平小三居，南北通透、限均价5.4万元/平米，全装修”，位于北京四环的京能｜电建·洺悦湾，是一个典型的“倒挂”限竞房产品。

项目地处于北京四环旧宫板块核心区，五环内新国门的重要位置，距五环路约0.4公里，距地铁亦庄旧宫站仅约300米，因为限价平均售价仅54715/㎡，精装交房。而京能｜电建·洺悦湾周边南五环外的不少项目均价动辄6.5万起，并有继续上扬之势，同时，在北京五环其他区域均价逐渐进入8万+区间的背景下，京能｜电建·洺悦湾“倒挂”优势进一步凸显。

因此，作为区域罕见的售价“5万+”的楼盘，京能｜电建·洺悦湾的价格不仅让区域内很多竞品望尘莫及，同时，也让这个楼盘自入市以来备受购房者看好，在去化上一骑绝尘。据了解，京能｜电建·洺悦湾项目几乎售罄，目前仅有少量房源供应。

业内人士指出，拿地早，楼面价低，也是京能｜电建·洺悦湾能够做到5万+的一个重要因素，在当前价格主导购买力的市场行情当中，具备价格优势的项目明显更受到市场欢迎。

全维价值领跑大市，助力刚改搭上限竞房“末班车”

限竞房供应的尾声中，并非所有的限竞房产品都能获得足够好的销售去化表现。

值得注意的是，市场产品的分化依旧存在，在同质化严重的限竞房产品中，京能｜电建·洺悦湾这类性价比高、地段配套更出色、产品品质更好的限竞房产品优势进一步凸显，确保其在限竞房时代尾声的竞争中脱颖而出。

具体而言，京能｜电建·洺悦湾所在的旧宫，受益于北京四环、五环及京津冀一体化发展的大因素影响，旧宫镇将成为连接北京和雄安新区的新国门区域，成为京津冀发展棋眼所在，是京津冀一体化重要承接区。国家投资8900亿打造新南城，在新一轮城南行动计划里，大兴是承接中心城区人口及功能疏解的重点地区，是公共服务保障、生态环境建设、高端产业聚集、城乡统筹发展的集中承载区。未来，项目所处南中轴区域将打造北京南城国际中心，成为“第二望京”新空港商务区，随新机场和高端产业布局落实，也将吸引大量外籍及本土高净值人群，成为北京新的国际生活带。因此，区域及项目的未来发展潜力不言而喻。

交通方面，项目距亦庄线旧宫站不足400米，是标准的地铁盘产品，为高效出行提供了极大的便利。在商业配套上，项目周边汇集了住总万科广场、世界之花、旧宫商厦、华创生活广场。教育资源方面，有亦庄中心小学、旧宫第一中心小学等幼儿园到高中的优质教育资源。

值得一提的是，京能｜电建·洺悦湾还具备内城罕有的生态绿境，坐拥凉水河河滨公园（东马路）、亦庄公园、亦庄滨河森林公园等五大城市公园。早上起来在凉水河边的跑道上跑跑步，晚上回家，可以和家人一起到公园里遛遛弯、散散步。周末，还可以和三五好友到住总万科广场小聚，京能｜电建·洺悦湾背后的生活方式也是一大亮点。

从产品上来看，京能｜电建·洺悦湾在同质化的产品形态中独树一帜，更符合品质人群的居住诉求。建筑整体采用新中式设计风格，通过中式风格的特征，表达对清雅含蓄、端庄丰华的东方式精神境界的追求。建筑设计上通过古典的三段式比例划分，来体现建筑稳重大气的格调，在近人尺度的细节增加了具有传统文化符号的纹样，以此来提升建筑的品质感。新中式风格作为如今较为流行的建筑风格形式，在建筑格调和生活价值的提升上做到和谐统一。

由于京能｜电建·洺悦湾位于京城南中轴之上，南海子之畔，隶属五朝皇家猎场，历史文脉深厚，项目规划之初就着力打造成传承礼序再现书院气质的文化社区，并结合现代都市生活来演绎活力社区。因此，在园林设计方面，项目打造了一轴一环六景的园林景观，并充分利用现有空间，通过对不同年龄客户需求的细分，突出社区人文关怀、儿童成长关怀，满足居者不同的使用需求。

当下，在楼市的新语境中，购房者置业更加理性，并更看重产品本身价值，综合而言，京能｜电建·洺悦湾所具备的全维价值，是获得购房者青睐，致使他们纷纷用脚投票的关键。

同时，需要看到，伴随北京土地供应郊区化，城区土地供应比例越来越少，五环内存量越来越少，因此，京能｜电建·洺悦湾作为五环内少有的“倒挂”楼盘，具备天然的“买到即赚到”的产品属性，不仅能够助力刚改搭上限竞房“末班车”，还有助于实现资产的保值增值。

据悉，过去几年中，五环内可售商品房住宅已从过去的2万套以上下调一半，到现在的1万套左右，剔除其中的部分无效库存，实际五环内可售住宅更少。从供应范围来看，北京商品房供应郊区化日趋明显。从市场比例看，北京五环外成交占比已经超过90%。价格方面，北京五环内房价还在持续走高，区域内高端化趋势仍在延续。

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