世界微动态丨启程2023丨房地产行业如何面对新的一年？圈里圈外许下新年愿景

银柿财经
2023-01-24 16:51:52

2022年，房地产市场上演的剧情如过山车般跌宕起伏，在持续下行探底且一度出现加速下滑之后，终于在年末迎来重大转折。

(资料图片仅供参考)

这一年来，房地产行业经历了前所未有的巨大变局，许多房企仍在挣扎求生，而产业链上下的所有人也都持续经历着行业急转弯所带来的“阵痛”。

许多房企员工、中介主动或被动离职，留下的人也面临着工作压力加大、收入缩水的境况。在政策转向、疫情企稳后，有购房者光速上车，也有人持续观望。

对于地产业圈里圈外的人来说，2023年会是个好年吗？

房企员工：做足准备，积极等待信心回归

唐峰自2015年开始就投身房地产行业，从业已经8年。作为一名市场部经理，唐峰对于房地产业的变化十分敏感。

2015年至2021年间的房地产业，用他的话来说，“还处在黄金期的尾端”，房企规模和利润每年都有大幅上涨，很多房企都是在这个时候冲到了行业前列。

至于他自己，唐峰笑称升职加薪少不了，“当然也挺忙的，但不管是工资收入还是个人成长都很快，可以清晰看到行业呈现一个快速上升的态势。”

不过，2021年开始，唐峰明显感觉到公司乃至整个行业都出现了资金吃紧的情况。2022年，随着房企大范围违约，行业跌落到谷底，市场对房企的信心消失了。

“市场上风声鹤唳，很多人都担心，你们公司会不会是下一个违约的？”唐峰坦言，担忧情绪不断上升对公司销售和股价都产生了负面影响，他的工作压力也骤然加大。

在公司债务违约后，与债权人、合作商等进行沟通和谈判也成为了唐峰和同事们的工作之一。

“初期外部对于房企违约都比较不理解。”他直言谈判比较困难，“实际上是没得谈的，都会觉得你方案给的太差。大家的想法都是只想要钱，而且最好立马兑付。”

在那样的环境下，他感受到当时从公司员工、到外部的合作伙伴以及供应商、债权人等等，“关系实际上都相当紧张”。

由于资金紧张，部分房企迫切希望从成本端节流，裁员成为一件稀松平常的事情。唐峰透露，公司总部和区域分公司都根据业务需求变化进行了裁员，不同部门和条线的裁员力度有所差别。

好在，地产业的低谷期并非是无休止的，在度日如年的严寒中，行业终于迎来拐点。

2022年下半年开始，唐峰发现，有一些房企陆续谈成了债务的展期，“都是经过几个月慢慢沟通和打磨方案”。

进入2022年第四季度，“金融16条”等利好政策大量出台，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，强力为房地产化解金融风险，有力提振了行业信心。

提及前段时间的经历，唐峰感触颇深，“出现了问题之后，大家的一致想法都是去解决问题。初期因为都没经历过这种情况，比较无所适从，实际上各方都愿意为公司好起来做出努力。”

“债权人理解了公司资金紧张的困难可能是短期的，放缓了债务催收，表示相信公司能恢复、会等来好消息。债务展期成功了之后，不管是员工还是外部的合作伙伴，对企业的信心也在慢慢恢复，各方都愿意看到公司好起来。”

对于2023年，唐峰认为，随着政策力度不断加强，地产业信心也会不断增强，“房企整体的生存压力得到缓解，经营可能会面临快速的复苏”。

大浪淘沙，抱着不作为的心态、被动等待行业恢复的房企，可能面临出局。唐峰说，公司正在主动做好准备，做好债务的问题解决、运营的恢复以及与各方的沟通交流。

房产经纪人：新的一年有新气象

在楼市寒冬降临之时，作为连接着房企与客户的信息传递者，房产中介最先感受到市场的冷风。而当楼市回暖的时候，他们也是第一批察觉到风向变化的人。

“最近两个月按道理来说是淡季，但是去年12月和今年1月成交量反而比预期高了一些，主要集中在刚需这边。”杭州一家房产中介公司的经纪人彭文，对于市场变化有着切身感受。

回忆起去年的购房市场情况，彭文认为总体较差，杭州市二手房全年成交在6万套左右，而往年都在11万至12万套左右，“去年市区的新房市场基本没什么影响，不过周边和外围的成交减少了，像崇贤、临平、闲林等地”。

“整体市场往下走，价格不确定，买涨不买跌，所以大家观望情绪比较重。”对于房产成交量锐减，彭文觉得主要还是大环境不太好，客户收入也在缩水，所以买房信心不足。

这些从去年成交的不同房源类型占比中也能窥得一二，彭文说，去年周边次新二手房和市区次新二手房成交占比最大，包含回迁房、经适房在内的市区老破小和学区房降价幅度比较大。

寒意也在袭击着房产中介行业，随着去年市场成交量锐减，为应对难关，中介公司采取的最直接方式就是关店、裁员。

一位从业8年的房产经纪人秦丹回忆，过去一年里，为了降低营运成本，“公司撤店关店比较多，同时也进行了资源整合，对部分门店进行合并，以便减少公司房租等支出”。

据彭文所知，不管是他所在的公司还是其他中介公司，职能部门的裁员和合并非常多见，“一线像我们这样的经纪人离职的也差不多有30%左右”。

“经纪人行业本来就留不住人。”即使如此，去年的离职率之高还是令秦丹忍不住咂舌，“相比2021年上半年以前，现在房地产经纪行业受到的影响还是很大，大部分入行不久的新人经纪人，开单周期明显变长，离职率明显增加。”

彭文认为，一部分主动离职的经纪人主要是对市场不看好，再加上收入减少，所以才选择离职，“我身边有人的中介收入，在2022年减少到过去的差不多一半”。他补充说，“当然也有做得好的。”

步入2023年，彭文直言：“新年的一年有新气象，感觉今年会比去年好很多。”他认为疫情防控措施优化调整后，大家的生活都能回归正常，“希望今年的市场回归到2019年和2020年的状态。”

秦丹也认为，未来政府会出台更多利好房地产的政策，而且现在银行利息低、放款快，楼市会比较稳定，“市场不会出现大幅度增长或者降低”。

刚需购房者：“房票”失而复得，买完房才真正安心

2021年初来到杭州定居的齐姜，因为属于刚需，一边租房一边寻找着合适的房源，“不买房会有种用还月供的钱去租房消费的感觉”。

恰逢当时多地房价多年连年上涨、炒房屡禁不止，中央坚持“房住不炒”的定位，全国各地区、各部门持续稳地价、稳房价、稳预期，杭州也在2021年8月发布了楼市新政，进一步加强了对房地产市场调控。

齐姜不再符合购房条件，到手的“房票”飞了。她直言打击挺大，期望落空让人格外失落。

2022年2月之后，为支持合理住房需求，部分地区“因城施策”，提高公积金贷款额度、降低二套房首付比例等购房利好政策相继出台。当年5月，楼市松绑的接力棒也传到了杭州，杭州发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》表示，二手房购买方面，落户即有购房资格，外地户口也只需在杭连续缴满一年社保或个税即可。

在杭州新政落地后，齐姜的“房票”失而复得，迫不及待地开始看房，接连几个星期，一到周末就约上房产中介去实地查看线上“相中”的房源。这时，她明显感觉到市场上的房源变多了，中介的积极性也大大提高。

由于没有新房购买资格，齐姜瞄准了二手房，而且她也注意到，“近两年新房不仅有烂尾、延期的风险，房屋质量可能也会降低，所以买新盘还是有一定风险的”。

不到三个月，齐姜就选定了一套符合预期的房源，迅速付了定金，“因为担心时间拖久了又有变动，买完房才真正安心了。”

对于从严控房市到政策松绑间近一年的等待，齐姜十分感触，“之前带我看房的中介小哥都改行、联系不上了，我也一度以为自己只有待交足4年社保才能在杭州买房了。”

齐姜的买房故事只是杭州二手房市场回暖的一个缩影。根据诸葛找房数据研究中心，2022年9月以来，杭州二手房实现了连续3个月同比上涨，至11月成交量同比上涨53.68%。

与此同时，也有人仍在观望。曾经和齐姜一起看房的朋友肖明就还在等待，希望可以等到更低价位或是更满意的房源。

对于肖明的顾虑，齐姜也不是没有思考过，楼市利好政策持续加码下，晚些买房可能会更优惠，“但当时利率已经处在相对低位了，刚需迟早要‘上车’的，正好碰见了自己和家人都觉得比较满意的房源，所以还是想着不要错过。”

肖明也发现，“这几个月都没看到什么新房源，而且房东对市场又开始有信心，不像去年一样比较急着卖房了。”

对于2023年的房市走向，齐姜对杭州楼市也有一定信心，而且因为是刚需，“所以短时间不会考虑出手，所以短期浮动也没太大关系，主要是自己的房子自己住着比较舒服”。

房地产行业是国民经济的重要组成部分，对生产、投资、消费都有着重要影响。同时，也和人民生活息息相关，关系到百姓安居、生活幸福。

自2021年下半年以来，我国房地产市场出现明显的下行压力，2022年下半年行业加速下滑，乃至成为影响经济运行的风险因素。

在我国多措并举引导和支持房地产市场平稳发展下，2022年末，各方对市场的信心也在回归。中央经济工作会议明确，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这为完善住房保障体系、房地产市场实现平稳健康转型发展指明了方向，将更好增进民生福祉，托举起更多人安居乐业的梦想。