仲量联行：大湾区养老公寓项目资本化率或可达2.15% 至 3.5%

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仲量联行发布《银发市场可预见的未来––中国香港及大湾区内地城市养老地产的发展机遇》研究报告指出，养老公寓在大湾区的发展前景持续看好，将为开发商、投资者带来巨大商机。

目前，香港和内地65岁及以上的老年人口占总人口的比例分别为20%和19%，预计到2040年，这一比例将升至34.5%与30%，而到2050年，香港将成为世界上老年人口比例最高的城市，然而本地安老院床位短缺，且一般只提供重要服务和照顾，私密度和自主性欠缺，因而无法满足老年人追求更健康、更富足和更独立生活的需求。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》强调加强跨境公共服务和社会保障的衔接，香港特区政府也在2021年施政报告中提出研究扩展“广东院舍住宿照顾服务计划”，以便让香港老年人更容易迁居到其他大湾区内地城市，寻找更佳的养老选择，与此同时，提供专业现场护理和医疗照护服务以及健身室、电影院、餐厅和共享休息空间等多元化设施的养老公寓，强调高质量与向往式生活，让老年人的生活环境更加舒适安心，有力提升了老年人的获得感、幸福感和安全感。 报告显示，目前在大湾区内地城市中，几乎都有已开发完成的养老公寓，且尤以广州、深圳两地分布范围最广、数量最多。

在其他国家和地区，养老公寓已成为主要的房地产投资类别之一。根据仲量联行数据分析，美国2021年的养老公寓交易总金额为120亿美元，占所有房地产交易活动的3%，规模甚至超过了学生公寓。作为一大新兴资产类别，养老公寓与办公楼、工业地产和零售地产等传统业态一同竞争优质地段，并且可以提供比传统住宅更高的投资回报，在成熟市场上其资本化率溢价一般较传统住宅高出100-150个基点。

仲量联行评估与咨询服务部资深董事韩晶表示：“人口老龄化的趋势、老年人偏好的变化、政策的大力推动、充裕的土地供应和大幅降低的土地成本让开发商和投资者在大湾区建立养老公寓适逢‘天时地利人和’，收益潜力巨大。根据我们的测算，在广州、深圳、珠海等城市投资养老公寓，资本化率有望达到2.15% 至 3.5%，加之内地养老市场已经发展出会员计划和搭售式金融产品等更多元的盈利模式，以及未来向住宅进行改造转换时潜在的退场机制，在内地投资养老公寓具备极高的投资吸引力。”

不过，虽然在大湾区投资养老公寓前景广阔，但由于其仍属于新兴的另类资产，投资者在开拓这一市场时仍需谨慎考虑。在报告中，仲量联行特别指出了六大关键挑战。

首先，养老公寓的经营模式必须要让投资者、营运商和住户全部获益。这意味着月租模式可能是最有效的选择。其次，投资者和运营商之间必须建立紧密的合作关系，一方付出资本，一方贡献运营专业知识，共同推动养老公寓项目的发展。第三，目前大湾区城市养老公寓的入住率在50%至60%的较低水平，但实际上入住率需达到85%或以上才能满足财务所需。因此如何把大量“潜在需求”成功转化为“实际需求”，是摆在每一名投资者面前的重要课题。此外，寻找适合开发或具有转换潜力的土地或物业，养老公寓的收益水平与市场对价格的接受度相匹配，对项目取得成功至关重要。政府部门也应考虑发布土地招标专门用于养老公寓用途，或者在土地招标时附带养老公寓用途条款，或简化现有资产转变为养老公寓用途的程序。

仲量联行评估与咨询服务部大湾区拓展总监陈曼艺表示：“养老公寓必将成为大湾区房地产市场的主要发展动力，而应对这些挑战迫切需要政府机构、投资者、运营商和市场参与各方的密切合作。我们的专业团队能够通过提供包括地理空间数据规划、可行性研究和分析、估价咨询、信息和趋势分析等全方位服务，协助企业了解养老公寓市场，顺利推动资本市场交易、开发项目和物业管理、选址、估价和租赁管理等工作，助力养老公寓项目取得成功，推动养老公寓市场高质量发展。”

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