38054元/平方米 被均价“拯救”的合生创展

观点网 陆续而来的四月销售数据，揭开了部分房企“暗藏”逻辑。

(相关资料图)

5月15日稍晚时候，合生创展发布了截至2023年4月30日止4个月未经审核营运数据。

今年前四个月，合生创展及其合营公司及联营公司总合约销售金额为约116.52亿元，其中物业合约销售约113.87亿元；装修合约销售约2.65亿元。

期内，合生创展及其合营公司及联营公司物业合约销售面积为约29.92平方米，物业合约销售平均售价为每平方米38054元。

4月单月，合生创展及其合营公司及联营公司总合约销售金额为约15.85亿元，其中物业合约销售约15.75亿元；装修合约销售约0.1亿元。

窥一斑而知全豹，单个房企的市场表现，或许也可对应呈现行业趋势的一部分。

翻倍的销售均价

观点指数发布的“2023年1-4月房地产企业销售表现”研究成果显示，4月份前100房企实现权益总销售金额4114亿元，同比上升22.9%，环比下降19.9%。1-4月，前100房企累计实现权益总销售金额15719亿元，同比上升7%，涨幅较1-3月提升4.7个百分点。

销售均价方面，4月前100房企录得全口径销售金额5861亿元，总销售面积3416万平方米，销售均价为1.72万元/平方米，较3月下降8.6%，较去年4月上升12.2%。

就合生创展而言，相较去年前四个月总合约销售金额105.83亿元，今年取得同比增长约10.1%，达116.52亿元；物业合约销售面积同比减少40.32%，至约29.92万平方米。

相比之下，5月16日，国家统计局发布了2023年1-4月份全国房地产市场基本情况。

1-4月份，商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，其中住宅销售面积同比增长2.7%。商品房销售额39750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。

可见，虽然合生创展1-4月物业合约销售面积同比减少，但仍然实现了销售金额的增长，这一表现有赖于物业合约销售平均售价的增长。

数据显示，2022年前四个月，合生创展物业合约销售平均售价为每平方米人民币19861元，仅为今年同期的大约一半。

更早的2021年同期，该项数据为33995元，与今年38054元相比也较低。

前后比对，一方面是市场因素，另一方面，与合生创展销售地区分布也有关联。

此前，国家统计局发布信息显示，2023年3月份，70个大中城市中商品住宅销售价格上涨城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。

3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.7%，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.2%和2.4%。

合生创展的业务布局，也恰恰是集中于一线城市。

可预期的增长

以北京、上海为例，《2023年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，今年3月，北京新建商品住宅90平方米及以下房价环比上涨0.1%，同比上涨4.5%；90-144平方米之间房价环比上涨0.2%，同比上涨3.6%；144平方米以上房价环比上涨0.4%，同比上涨5.3%。

上海，新建商品住宅90平方米及以下房价环比上涨0.5%，同比上涨5.5%；90-144平方米之间房价环比上涨0.5%，同比上涨3.0%；144平方米以上房价环比上涨0.2%，同比上涨5.1%。

具体到合生创展，2022全年合约销售人民币325.79亿元，其中，环渤海经济圈为主要贡献地区，合约销售额达209.68亿元，其次，大湾区、长江三角洲地区分别贡献83.12亿元、32.99亿元。

上述环渤海、大湾区、长三角地区，在过去一年对销售业绩的贡献比重分别为64%、26%、10%，合生缦系产品定位及其在一线城市的溢价能力也有相应体现。

于2022年，缦云北京、缦合北京、缦云广州三个项目销售额分别为70.34亿元、46.65亿元、10亿元，共计达126.99亿元，仅三处缦系项目就已实现合生创展全年合约销售额的39%。

同时，三大区域中，销售贡献力度相对较少的长三角地区，今年一季度上海缦云首开盘，2.5小时销售42.44亿元。近日，该项目二期也开始认购。

2022年，合生创展新增上海旧改地块滨江苑（121、130地块），总建筑面积达29.36万平方米，彼时消息称合生创展计划将地块发展成为40座中式别墅，目标客户为正在寻找最高端质量物业（处于顶级地段且拥有厚重文化底蕴）的人群。

合生滨江苑位于上海杨浦区东外滩核心板块，预计售价12-15万元/平米，货值可达到400亿左右。在一线区位优势之上，合生创展的未来增长也可预见。

4月24日，标普将合生创展集团有限公司的评级展望从负面调整至稳定。同时，标普确认了该公司的“B”长期发行人信用评级，反映了未来12个月流动性恶化的风险降低。

标普将评级展望调整为稳定，以反映合生创展集团销售的改善。

该公司在2023年第一季度的合同销售额为110亿港元，增长了30%，好于市场平均水平。整个2023年，合约销售额可能会增长15%-20%，达到420亿-440亿港元。

在标普看来，合生创展集团在广州和上海的两个大型项目的优异销售业绩为其流动性提供了支持，销售额的增加将稳定公司紧张的流动资金，这些项目在未来一至两年的可出售资源超过600亿港元。

在早些时候的2月，惠誉确认合生创展集团有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)为“B+”，展望稳定。同时确认合生创展集团的高级无抵押评级及其未偿还的高级无抵押票据的评级为B+，回收率评级为RR4。

同时，惠誉预计2023年合生创展销售额将增长5%，而行业的销售额将下降0%-5%。

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