深圳楼市的困局和出路

【环宇杂谈】

【资料图】

当下深圳居民不愿加杠杆了，提前还贷踊跃。深圳正在大力度修复楼市需求端，或者说夯实中等收入人群，其主要路径就是供给侧改革。

李宇嘉

一季度的“小阳春”之后，深圳的二手房交易量掉头下跌了。4月份，全市二手住房成交了3192套，环比下跌了19.2%。5月份更差，全月交易量估计都超不过3000套。即便4月20日退出参考价（不再捆绑银行贷款）也未能阻挡下跌态势。中介小哥很不解，深圳居民最爱“加杠杆”买房了，出台这么重磅的政策，为啥连一点儿水花都没有激起来？

我想表达的一个观点是，深圳居民“加杠杆”买房的时代，或一去不复返了。为什么这么讲？过去深圳加杠杆买房主要有几类群体：一个是基于“资产配置”理念加杠杆购房并长期持有的行为，主要是早期创业群体或在地产、金融、科创等新兴行业就业的高净值人群；另一个是基于“财富效应”理念加杠杆购房并伺机抛售的行为，主要集中于敢于场外高成本融资的投资客。

另外，“加杠杆”带来涨价预期下，在全社会“非买房不可”的焦虑氛围下，深圳的刚需和换房者被裹挟着进场了，形成全民“加杠杆”买房的盛况。有一定支付能力但无法在深圳“加杠杆”的人，或者去周边的惠州、中山买房，或者回老家买房。但近年来，形势发生了骤变，地产、金融等行业受到系统全面的整顿，互联网行业的红利式微，降薪或裁员屡见不鲜。

不要说继续“加杠杆”购房，存量房源长期持有的决心也开始松动了，近期豪宅盘二手房源挂牌量增加，有一定代表性。对于过去敢于“加杠杆”的投资客来讲，房价上涨覆盖融资成本并获得社会平均收益，这是其入场并“做多”的基本逻辑，显然现在这个逻辑不成立了。对于有一定支付能力的刚需来说，在前面几轮上涨周期中，基本都努力地踮起脚进场了。

当下，不仅深圳居民不愿意加杠杆，而且提前还贷非常踊跃。客观讲，过去深圳楼市之所以火爆，很大程度上与“加杠杆”有关。由此，当釜底之薪的杠杆被撤去了大半以后，楼市下跌就在情理之中。下跌的支撑位在哪，取决于有支付能力的刚需、换房需求的安全垫是否厚实。很可惜，相比北上广等老牌城市，深圳这个创新型的年轻城市，楼市的安全垫厚度不够。

主要原因是，深圳的国有企业、机关事业单位、高校等规模小（高校规模近年来才有起色），这些机构就业稳定，但收入不算太高，主要创造中等收入人群。在北京、上海、广州，这类机构较多，有效需求的安全垫相对厚实。抛开小部分高净值人群，不太厚实的中产，深圳剩下的一千多万人口，不具备购买力。因此，这一轮商品房量价下跌，深圳的跌幅要明显比其他城市大。

好在，深圳痛定思痛，正在大力度修复楼市需求端，或者说夯实中等收入人群，其主要的路径就是供给侧改革。5月6日起，中国规模最大的装配式公租房社区——深圳凤凰英荟城7000余户居民集体入住。这只是深圳在住房供给侧方面的一个缩影。即便楼市不太景气，但供给侧改革的步伐没有放缓，2023年深圳要分配8万套保障房，而商品房供应只有6万套。

近年来，深圳连续将商办用地调整为居住用地，去年10月份那批次调整，就增加了3万平米的土地。下一步，深圳还会调整部分工业用地为居住用地，从而彻底解脱土地端的羁绊。未来，深圳新增住宅用地将达到建设用地供应的25%-30%。供给侧的改革就是要让供应匹配有支付能力的需求，让那一千多万人群能以渐进的方式分享市场化红利、深圳发展的红利。

深圳对土地财政的依赖度较小，也有较强的城市治理水平，能容忍商品房一定程度的下滑。另据悉，从今年9月1日开始，深圳将恢复路边摆摊儿。联想到近期高达20%的年轻人失业率，这也说明一点，即城市形象与年轻人就业和吃饭，孰轻孰重，一目了然。一座城市，若一个庞大的群体没有体面的居所，没有稳定的工作和收入，城市表面上的光鲜是没有意义的。因此，深圳楼市疲弱的另一面，也恰恰是“内生动力”培育的过程，走向新模式的过程。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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