房贷利率下调后 宁波楼市还有“小阳春”吗？

就在3月1日郑州出台楼市18条后不久，宁波也传来楼市政策松动的消息。

先是3月1日宁波多家大型房产中介机构接到“工农中建”四大行最新的房贷利率下调通知。紧接着市场又传出“认贷不认房”的消息。

为此，《每日经济新闻》记者致电宁波市房产市场管理中心，其工作人员表示“具体要咨询银行”。宁波当地的工商银行(601398)工作人员回复记者称“名下有两套房结清贷款后还可贷款”，交通银工作人员表示“如果名下房子超过两套，第三套是做不了贷款的”，建设银行(601939)和招商银行(600036)的客服人员则表示“不清楚该政策”。

实际上，去年以来，宁波先后出台扩大限购圈、制定二手房成交参考价、将法拍房纳入限购范围等政策，使得楼市成交连续下滑。房贷利率下调后，宁波楼市成交是否有所好转？本次传出的“认贷不认房”政策，对宁波楼市有何影响？宁波购房者当下真实购房意愿如何？成交量连续下跌的宁波楼市能否迎来“小阳春”行情？对此，《每日经济新闻》记者进行了调查采访。

四大行下调房贷利率

郑州发布楼市新政18条的当天，据宁波晚报，3月1日，宁波多家大型房产中介机构已经接到“工农中建”四大行最新的房贷利率调整通知，四大行确定于2月28日起统一下调房贷利率“加点”水平，首套房、二套房“加点”均下调5BP，最新年利率分别降至5.35%和5.6%。

与此同时，有市场消息称，宁波多家银行开始执行“认贷不认房”政策。据中国房地产报3月8日报道，宁波多家银行均表示“房贷政策有所放松，在宁波限购区域外购买第三套房也可以贷款”。

具体来看这份网传“认贷不认房”政策的内容。在宁波市六区无住房购房者，无房贷余额、有房贷记录和无房贷余额、无房贷记录，按首套首付比例30%和首套房贷利率执行；有房贷余额的按二套首付比例40%和二套房贷利率执行。

在宁波市六区有1套住房的购房者，无房贷余额、无房贷记录的购房者，按首套房首付比例30%和首套房贷利率执行；无房贷余额、有房贷记录的购房者，按二套首付比例40%和首套房贷利率执行；有房贷余额的购房者，最低首付比例为60%，按二套房贷利率执行。

在宁波市六区有2套及以上住房的购房者，无房贷余额、无房贷记录的购房者，按首套首付比例和首套房贷利率执行；无房贷余额、有房贷记录的购房者，按首付比例40%和首套房贷利率执行；有1笔未结清的购房者，按首付比例60%和二套房贷利率执行。

不过对于这一网传的“认贷不认房”消息，市场说法并不一致。《每日经济新闻》记者从宁波当地房产中介处获得的消息是，贷款政策有所放松，且额度比较充裕。“慈溪、余姚、杭州湾、奉化部分区域、象山、宁海等这些是‘认贷不认房’，其他区域是‘认房又认贷’的。”

随后，记者分别咨询了宁波的工商银行、建设银行、交通银行(601328)、招商银行、民生银行(600016)和甬城农商银行等多家银行。

民生银行客户经理向记者表示，目前针对宁波全域内第三套房贷款是停贷的，一般宁波市内有银行开始能贷，其他银行也会跟进的，但他们银行也没有接到最新通知。甬城农商银行的客户经理则表示，现在他们没有按揭额度，不办理房贷按揭。

工商银行工作人员回复称，名下有两套房结清贷款后还可贷；如未结清，则无论在限购区内外均不可再贷款。交通银行工作人员表示，如果名下房子超过两套，第三套是做不了贷款的，无论贷款记录结清与否，在宁波市限购区内或区外均不能再办理贷款。建设银行和招商银行的客服人员则表示不清楚该政策。

此外，记者还致电了宁波市房产市场管理中心，其工作人员回复称，具体要咨询银行，以银行方面消息为准，因为银行在实际操作。

对于目前具体的限购限贷政策以及未来是否会发文调整等细节问题，上述宁波市房产市场管理中心的工作人员表示，建议购房者如要购买某区县的房子，可去咨询相关的区县，或先去打印限购证明最保险，该证明有效期为一个月。

购房预期或回升

实际上，从去年上半年开始，宁波楼市紧随全国热点城市收紧调控。2021年4月16日晚间，宁波发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，包括扩大限购区域、严审购房首付资金来源等要求。

2021年5月11日，宁波市住建局发布消息，建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，促进二手住房市场信息透明、理性化交易，先行发布9个热点学区范围内、112个小区的二手住房交易参考价格，明确商业银行等金融机构将热点学区二手住房交易参考价格作为授信的依据之一。

今年1月起，法拍房正式进入限购圈，竞拍者必须具备购房资格，虚构购房资格要承担责任；必须持续具备购房资格；流拍后，没有资格的人不能以房抵债。

纵观近一年多来，宁波与全国楼市政策一样，经历了由收紧到局部宽松的变化，市场成交也紧随政策波动变化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析称，宁波此次政策放松也是符合预期的。过去两年宁波房地产市场降温。而当前的矛盾是，房地产市场的下行压力增大，从稳楼市的角度看，也确实需要调整。

赵悦是从上海回到宁波工作的年轻人，回到宁波一段时间后，了解到身边的同事无论是结婚还是单身，都有自己的房子，于是他也有了强烈的买房打算。

“之前在上海都是租房，对房产交易了解少，最近天天都在研究买房，啥心思也没有。”赵悦告诉记者，他打算买新房。由于刚工作几年，并没有太多预算，加上自己有车，限购区外的较远地区的房子也可以考虑。

而近期全国不少城市发布放松调控宽松政策，宁波金融政策也出现宽松，房产中介近期经常督促赵悦尽快做出决定，并表示一些房企已经把中介分佣降低甚至取消收回。

一位熟悉宁波房地产市场的房企人士告诉记者，虽然此前在政策层层加码下宁波新房成交量有所回落，但从成交均价来看，相对坚挺甚至微升。目前一些楼盘也有优惠活动，预计在需求端预期放松的情况下，成交价量可能会有所上升。

“近几年，我身边还有些温岭的朋友也看好宁波未来发展，两三万的房价与其他城市相比有不错的性价比，所以选择在宁波来购房置业定居。”宁波市民王波向记者表示，在他看来，作为离台州最近的新一线城市，也有很多台州人来宁波工作生活买房定居。反倒是去年下半年宁波房价和成交都有所下滑时，身边原本有置换大房子的朋友却搁置了计划，不过春节后他们又开始看房子了。

2月后成交有所回暖

从去年4月宁波扩大限购区域、发布二手房成交参考价等大范围的收紧调控政策后，宁波新房二手房就开启了下行之路，持续多月在低位震荡。

《每日经济新闻》记者查询相关资料获悉，宁波新房成交量与高峰时相比，月成交套数相差达1万套以上；二手房成交量连续多月与成交高峰时相比，月下滑量也高达近6000套。

据安居客数据统计，从2021年宁波新房网签总套数为115346套，同比回落14%。其中市六区网签总套数为64435套，占比55.86%。

进入今年2月份后，成交有所回暖。从宁波市房产市场管理中心公布的六区商品住宅来看，2月份共成交2452套，较1月上升约33%。

二手房方面，从去年3月之后成交量就一直在走低，10月份达到全年最低值1187套。此后虽有回缓，但月均成交量仍未超过2000套。今年1月宁波二手房住宅成交量在1852套，2月又降至1588套，环比下降约14%。

严跃进分析认为，从宁波近一年多新房和二手房成交趋势这个角度看，包括利率的下调、放松认房又认贷政策等，客观上都是希望对购房政策进行放松。类似放松下，后续房地产市场的交易行情也确实有回暖的可能。

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