年报观察 | 保利物业要发力收并购

观点网受艰难的行业环境影响，2021年也是物业行业风起云涌的一年。但在这期间，保利物业还是提交了一份让投资者放心的成绩单。

3月15日晚间，保利物业服务股份有限公司于港交所披露2021年业绩情况，录得收入约为107.83亿元，较2020年同期增长约34.2%；毛利约20.15亿元，同比增长约34.4%；毛利率约为18.68%，上升约0.03个百分点。

年内，保利物业溢利约为8.71亿元，同比增长约25.1%；净利率约为8.1%，下降约0.6个百分点；公司拥有人应占年内溢利约为8.46亿元，同比增长约25.6%；及每股基本盈利约为1.53元。

一位参加保利物业业绩会的投资者称，该公司管理层对这一业绩较为满意。从最终呈现结果来看，保利物业成功实现向百亿门槛的跨步，收入34.2%、净利润25.6%的增长幅度实现了2021年“30%、25%”的既定目标。

反映在市场行情上，业绩公布后的第一个交易日，保利物业盘中一度涨逾20%。

业绩解构

分板块来看，2021年保利物业在物业管理、非业主增值和社区增值三大业务板块均实现一定增长，收入增速分别为34.8%、35%和31.6%。其中，物业管理服务收入较2020年同期增长约34.8%至约66.7亿元；非业主增值服务收入同比增长约35%至约18.11亿元；及小区增值服务收入涨约31.6%至约23.01亿元。

截至报告期末，保利物业已进入全国29个省、直辖市与自治区的196个城市，合同管理面积约6.56亿平方米，合同项目数2428个，在管面积约4.6亿平方米，在管项目1786个。

市场拓展方面，2021年保利物业新签约第三方单年合同金额达到19亿元，其中千万级以上的重点项目单年合同金额占比达到40%。从2016年至今，保利物业第三方物业管理收入已达到25.9亿元，近三年平均增速在80%左右，占公司物业整体收入的占比达到34.4%。

非居业态方面，2021年末保利物业非居项目在管规模达到2.56亿平方米，非居业态的收入同比增长62.4%，达到24.4亿元，在物业管理收入中占比提升7个百分点至36%。其中公共服务板块收入达到14.62亿元，当期收入占比提升6个百分点达到22%。

公共服务板块依旧是保利物业战略发展重心，2021年新签约公共服务单年合同金额达到9.5亿元，其中千万级以上项目数量23个，新中标规模超过12亿元。

据投资者透露，保利物业管理层表示，物业行业规模仍将持续扩容，并且保持较快的成长速度。下一阶段，保利物业将坚持实现规模高质量扩张，发展重心依旧是居住、商办、公服这三大业态。

毛利率压力

在收入与利润保持增长同时，面对行业基础物业服务毛利率下行的压力，投资者依旧关心保利物业的毛利率水平。

根据数据，保利物业2020年毛利率较2019年的20.3%有小幅下跌，当年为18.65%。2021年则保持住了毛利率平稳，整体毛利率为18.68%，其中基础物业服务毛利率提升1.6个百分点，达到14.3%。

保利物业管理层坦言，公司未来毛利率仍存在一定下行压力，主要是公司现在才开辟的公服赛道在迅速转化。数据显示，2021年公服收入为14.6亿元，比2020年增长了82%，近三年公服收入增长在74%以上。

其指，公服项目毛利率水平低于综合毛利率水平，随着未来公服项目快速转化，毛利率一定会面临下行压力。

从不同业务板块盈利能力看，社区增值服务仍是保利物业毛利率最高的业务板块，2021年社区增值服务毛利率为31.4%。此外，非业主增值服务毛利率为18.7%，物业管理服务毛利率14.3%。

在稳定毛利率水平方面，按照保利物业管理层的说法，一方面在老旧项目提费和获取定价权方面采取了一系列的动作，2021年整体住宅项目的单价有1分钱的拉升。其次，在数字化和科技化的能力建设上发力，运用预算、成本、人力物力、费控、财务共享的信息化管理系统对冲人口红利消失的不利影响。

此外，进一步加强费用管控力度，当期管理费用率下降0.3个百分点至9.3%。而因收缴率的加强以及关于清欠的催收，公司经营性现金流提升至14.49亿元，同比增长164.1%。

收并购机会

“进入不同的发展阶段，要得到更高发展速度，保持一个好的发展质量，难度是越来越大的。”2022年，保利物业仍定下收入不低于30%左右，利润不低于20%的增长目标。

但仍可以注意到，2021年碧桂园服务、华润万象生活等标杆企业发起多宗物业收并购，规模实现大幅跃升，保利物业在收购上的行动仍较为保守。

据悉，保利物业管理层于投资者业绩会表示，保利物业在2019年和2020年在并购上保持了一定的战略定力，现在市场机会比过去两年更为友好，下阶段希望积极地把握一些好的整合机会。

保利物业管理层称，已觉察这一轮市场的核心表现：“第一，行业由过去的大吃小变成大吃大，或者说大型公司之间的重组整合，这个变化的速度超过市场此前预期。第二，并购市场供需关系发生一些变化，上游行业由于整个行业深度的调整和波动，很多地产物业公司标的寻求出售，市场供给放大。在需求端来看，由于资本市场融资环境快速收紧，市场上可以用于并购的资金出现明显回落。”

在供需关系影响下，近期部分标的价格出现松动。管理层介绍，下阶段可能在三个方向上把握机会。

其一是公司一直坚持的公服细分业态，包括医院领域的细分龙头等；其二，国资非主业剥离的优秀标的也是一个会参与的领域；其三，围绕城市服务产业链，包括物业科技等产业链，加速核心产业能力的布局。

“布局方式上不拘泥于收购兼并，通过创新合资也是一种很好的方式。”

此外，保利物业将今年的分红比例下调到20%，除基于资本市场资金面趋紧的考虑之外，也着眼于公司长期发展和产业布局的角度，在公司层面预留更多资金储备以便在并购市场端抓住发展机会。

对于大物业生态平台首席运营商这个目标，保利物业表示要从专业能力、地域及管理模式等三方面突破。除传统的住宅服务以外，在写字楼、商办、医院、学校、机关、轨道交通、城镇、景区等业态进行专业能力的突破。

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