年报观察 | 招商蛇口：做好过冬准备

观点网在3月22日举办完全年业绩发布会后，招商蛇口(001979)再次于3月29日举办了一场交流会，证券事务代表陈江及公司IR团队出席。

据参会投资者向观点新媒体表示，招商蛇口高层的态度延续了之前以“稳”为主的心态。

“从公司制定的目标3300亿元来看，和去年一样，也是为了一个‘稳’。目标是高是低，究竟能否完成，都不好说。”

按照招商蛇口的分享，基于2021年底所拿土地和项目铺排，预计2022年可售货值为6200亿元，其中有2700亿元为滚存货值，新增可售货值预计为3500亿元。

“可售货值中，华东区域占比最多，达到47%，华南片区23%，华北13%，西南10%，华中7%。主要的货值还是集中在华东片区和华南片区。”招商蛇口表示，按照城市能级划分，一线城市占比28%，二线城市占比48%，一二线合计已经接近80%的体量，三四线合计24%。

推货节奏方面，招商蛇口将主要于二三季度推出大部分货值，具体为：一季度21%，二季度34%，三季度27%，四季度18%。

但值得一提的是，相比于2021年年初预计可推的5300亿元货值，以及实际推售的5800亿元货值，招商蛇口在整体货值有较大增长情况下，依旧维持3300亿元的销售目标，是按照一个更低的去化率计划全年的工作任务。

该公司解释，这也是基于目前的市况做出判断。

招商蛇口方面表示，3300亿元的目标体现“稳”的态度，不仅是在销售上，还是利润、现金流。“很多人说今年上半年或者下半年可能是底部，个人认为要看政策、市场和经济的变化。政策可以说阶段性底部，另一方面市场和经济，经济没有那么快好转，市场的预期要逐渐改变不是那么快。”

“所以今年全年都要坚持‘稳’，做好过冬的准备。”

事实上，在过去一年，房地产市场便经历过速冻的阶段，即上半年销售火热，但进入下半年，市场却突然出现冰封，绝大部分企业的月度销售同比均出现下降。值得注意的是，在上半年，招商蛇口购置了不少项目。

招商蛇口表示，去年上半年确实是市场比较好的阶段，但7月份以来，市场急剧下行，“2021年上半年拿的项目利润空间比当时预计的要低一些。”

不过该公司强调，在过往年份，公司坚持的策略是布局一二线、强需求城市，这些城市的需求比较强，拿地时便以当地的限价来做可研。“市场有下行，但影响有限。市场只要没跌破限价，只要能卖出去，利润还是能保住的。”

拿地方面，招商蛇口今年年初做了以销定投的安排，要看市场情况，根据回款、销售情况来定拿地。

“去年下半年也是，现金流非常重要，要确保现金流的情况下拿地。今年投资节奏会适度控制一下，市场机会多就出手，如果大家都抢，就缓一缓，不为抢而抢。”

此外，外界始终关注招商蛇口作为央企的优势，收并购是近期最受关注的领域。招商蛇口表示，公司积极地寻找、积极地沟通，很多出险企业也会主动找过来，但是要出手还是要能够算过账，且有一定安全垫。

“因为往往有比较多隐藏的问题，项目质量可能不尽人意，再加上标的非常多，所以我们也比较谨慎。所以还是秉持‘多看少动’。”招商蛇口透露，现在有很多企业有个别好的项目，但是对于股权会更加谨慎，首先是项目合作，其次才是股权合作。

“以前有些民营企业收购非常激进，一拍桌子就可以收购，这种民营企业现在的现金流压力也很大。现在能够去做收购的就是央企、国企。央企、国企去做收并购时非常谨慎，所以导致并购贷起的作用有限。”

招商蛇口指，公司规模从重组上市时的十几名现在已经提到第7，但实际上并没有销售排名目标，要的是转型，可持续发展及财务安全。

“中短期目标来说就是转型、转变，在交流会上提到了‘三个转变’，如轻资产、经营、差异化的发展，我们觉得这是一个行业发展的新模式。”

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