年报观察 | 银城生活服务强调独立性

观点网“独立性对于物业企业来说尤为重要。”投资者告诉观点新媒体，在刚刚结束的2021年业绩投资者会上，银城生活服务执行董事兼总裁李春玲如是说。

抓住3月财报季的尾巴，这家立足南京、布局长三角的物企披露了2021年的业绩。在一众同行面前，这家规模并不算大的物企高达九成的第三方项目比例尤为引人注目。

从年报来看，银城生活服务于2021年的收益约为13.51亿元，同比增长约40.5%；毛利约为2.19亿元，毛利率约为16.2%。溢利约为9480万元，纯利率约为7.0%；拥有人应占溢利约8870万元，同比增加约31.8%。

于2021年12月31日，银城生活服务合约面积及在管面积分别为6190万平方米及5800万平方米，同比增长44.6%及50.4%。

年内新拓展的近2000万平方米在管面积中，超过91%来自第三方地产开发商，从而使其整体在管面积来自第三方项目的比例提升至约89.8%。

规模增长

据投资者转述，银城生活服务管理层在会议中表示，2021年公司规模扩大超出预期。年报也显示，2021年作为集团新三年规划的开局之年，提前在第三季度就完成了全年在管面积增长35%的规模目标。

具体来看，2021年在管面积同比增长50.4%，达到5880万平方米；在管项目837个，同比增长127%。年内新拓面积1962万平方米，其中来自第三方占比91%。

高度的独立性让银城生活服务在2021年地产行业动荡的背景下，多了一份游刃有余。参会投资者透露，银城生活服务管理层表示，2021年地产行业的动荡对有房地产背景的物企未来增长造成一定影响，存量市场的竞争也会加剧，而对于一直坚持市场化道路的银城生活服务来说则“没什么特别的变化”。

从地域分布来看，银城生活服务物业管理服务覆盖中国21个城市，其中17个位于长江三角洲地区都市圈，管理837项物业，包括525项住宅物业及312项非住宅物业。

于2021年12月31日，银城生活服务在南京共管理643个项目，在管面积近3500万平方米，同比增长33.2%。非南京面积占比41%，累计2379万平方米，同比增长84.6%。在管面积超过100万平方米的城市，除南京以外还有无锡、徐州、常州、苏州、杭州、镇江。

据观点新媒体了解，银城生活服务目前在苏南在管面积达到1630万平方米，同比增长99%，占在管总面积28%。苏南为银城生活服务贡献的收入占14%。此外，年内开拓淮海，在徐州获得了多个30-60万平方米的大型项目，仅汇仁恒安就获得了3个宿迁医院的项目。

拓增量方面，该集团通过四种渠道获得新合约，包括由客户直接委聘、赢得公开招标、收购物业管理公司及母集团交付项目。回顾报告期内，新增项目净值为468个，通过以上四种渠道获得项目占比分别为约62%、29%、5%及4%。

至于未来的增长目标，银城生活服务管理层表示，三年目标坚持复合增长不少于35%，2023年目标营收23亿元，在管面积到2023年达到1亿平方米。

对于外拓方向，投资者转述管理层的话称，接下来的时间还是会以江苏省内的项目拓展为主。目前银城生活服务的区域集中度较高，主要集中在南京地区、苏州地区、无锡地区、常州地区、徐州地区以及省外的杭州地区，“不会盲目进入省外的一些市场”。

收并购方面，银城生活服务则表示，并购整合后的效益和效率提升是一个难题，对于并购会谨慎看待。2022年江苏省内有合适标的会选择并购，尤其是苏南、徐州淮海区域、浙北杭州区域等重点区域会优先考虑。

毛利率压力

取得规模增长的同时，银城生活服务在收入上也取得了相应的增长。2021年，银城生活服务营收首次突破10亿元，达到13.5亿元，同比增长41%。其中物业管理服务和增值服务两大业务分别营收10.8亿元及2.69亿元，分别同比增长40%、42%。

毛利方面，2021年银城生活服务毛利2.2亿元，同比增长35%。毛利率则有小幅下降，从2020年的16.9%轻微降至16.2%，年报显示主要是由于2021年没有疫情的减费政策，同时江苏省自2021年7月起提高最低工资水平。

物业管理服务和增值服务两大业务的毛利率较2020年也有下降，2021年毛利率分别为10%和41.3%。其中，物业管理服务中非住宅毛利率为13.1%，下降主要是由于社保基数上调。

增值服务中，公用空间增值毛利率下降3%，由于增值服务主要服务于住宅小区，加上此部分毛利率，非住宅和住宅毛利率大体相当。

据参会投资者透露，银城生活服务管理层称毛利率水平的保持是在较困难的情况下达成的，无法保障2022年的毛利水平不继续下滑。

其进一步指，2022年专业服务和生活服务这部分业务会迎来预期增长，也会同步改善公司整体的毛利水平，而基础物业服务板块领域的高毛利则不太现实。

此外，值得一提的是，银城生活服务2021年新拓展了老旧小区产品线，共获得281个老旧小区项目。据投资者透露，这部分项目的毛利水平目前处于“微利的状况”。

至于财务表现，于2021年12月31日，银城生活服务的现金及现金等价物约为5.38亿元，公司总资产11.35亿元，净资产2.73亿元，首次突破每股净资产1元。

值得注意的是，由于地产行业性的紧张、政策性的影响以及关联方的付款出现延迟等原因，银城生活服务于2021年底的贸易应收款项同比增长约81%至2.31亿元。

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