走出自己节奏的碧桂园丨资色·曝财报⑱

和讯房产苗雪艳
2022-04-02 07:48:49

“我们走在大道上。”碧桂园业绩展示页末尾的一句话，彰显着碧桂园的信心与底气。

从2021年报来看，碧桂园有其自信资本。财报显示，2021年碧桂园实现营业收入5230.6亿元，同比增长13.0%，毛利约为927.8亿元，净利润约为409.8亿元，股东应占核心净利润267.97亿元。权益合同销售金额约5580亿元。销售回款保持高位，展现出较强的经营韧性。

鉴于碧桂园持续优化的经营和财务基本面，碧桂园受到评级公司及主要金融机构的认可，在行业下行期保持评级稳定。

据悉，自2021年下半年内地地产行业进入下行周期以来，三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望达250余次，体现了行业下行对房企信用资质的影响。在此背景下，穆迪、惠誉仍维持对碧桂园“投资级”评级，标普维持公司“BB+”评级，展望“正面”。

坚定战略自身造血能力强劲

业绩会上，总裁莫斌表示，去年的市场波动的确是比较大的，也是近10年行业波动最大的年份。他认为这种市场的波动，也是国家为了房地产长远的健康发展做出的调控。

在市场波动中，去年至今，行业资金面持续收紧，加之多家房企债券到期迎来偿债高峰，因此，充裕的现金流是企业抵御风险的基石。报告期内，碧桂园权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上。销售回款率高，极大地保障了企业经营性现金流的安全。2021年碧桂园实现正净经营性现金流，达到108.6亿元，显示出企业自身造血能力强劲。

“在房地产行业市场上行的时候，我们以销售额作为内部考核的目标；在市场平稳的过程中，我们以现金流的回款作为内部考核的目标；当现在出现市场下行的时候，我们是以可动用资金作为内部考核的目标。”变则通，以动治动，莫斌所描述的内部考核目标的变化，凸显出碧桂园面对外界变化迅速且灵敏的反应。

良好业绩背后，是碧桂园对于战略的坚定。也因为战略自信，碧桂园走出了自己的大道。在2021年度业绩会上，“高能级城市”成为一个关键热词，不少房企都表示，谨慎进入三四线城市，未来将瞄向能级高的一二线城市。不过，碧桂园用自己常年稳健的业绩证明，即便是在三四线城市，也有不少市场机会。

根据年报显示，碧桂园是全国土储布局最为广泛的企业。截至2021年12月31日，公司开发项目遍布中国内地31个省、299个地级行政区划、1425个县级市/区/县，项目总数达到3216个。数据显示，2021年碧桂园5580亿元的权益销售总额中，75%来自五大都市圈，68%来自三四线城市。

2021年全年，碧桂园共获取333幅土地，权益总代价约1416亿元，对应货值约4200亿元，权益比保持在85%以上。按金额计算，新获取土地中，66%分布在三四线城市，29%通过多元化方式获取土地，撬动了37%的权益货值。

但是碧桂园也并非是盲目进入任何三四线城市，而是有着自己的严格标准。总体来看，碧桂园的土储资源既丰富又均衡精准，兼具广度和深度。2021年底可售货值中，98%位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域；75 %位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

业绩会上，管理层表示，哪里有市场，哪里有经营的空间，碧桂园就去哪里经营。碧桂园一直追求的是好的年化回报，一二线和三四线能够各取所长。

碧桂园在2021年进一步完善了货量结构的调整，布局经济、人口吸附能力更强的城市群和都市圈。新获取土地中，85%的土储聚焦五大都市圈，精准布局为未来业绩增长提供了重要保障。在2021年新增的土储中，江苏、广东、浙江的投资额超过50%，加上河南、上海、安徽的投资，合计超过70%。

资金向来偏好优质房企

除了业绩稳健发展外，碧桂园债务结构持续优化，财务稳健性进一步增强。截至2021年12月31日，公司现金余额约1813亿元，可动用现金储备充足；总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，其中短期债务的占比下降至25%，现金短债比约为2.3倍。净负债率为45.4%，相比上年底优化了10.2个百分点；加权平均融资成本较上年底下降了36个基点至5.2%。

稳健的经营实力、较优的偿债能力，使得碧桂园获得了资本市场的认可和支持。当前，碧桂园是行业内为数不多成功重启境内外融资渠道的民营房企之一。

在2021年9月份之前，碧桂园抓住市场机遇，在境内外市场发行长久期、低成本的融资工具。9月份之后，碧桂园在多方监管及投资人的支持下，也成功在境内外发行多种类直接融资工具，包括10亿元的公司债，15亿元ABS及39亿港元的可转债。2022年3月份，碧桂园在银行间交易商协会首度获批50亿元中票额度，预计将在业绩发布之后进行首发。

资金向来是偏好优质房企的。因此，尽管去年多家房企遭遇了流动性问题，但碧桂园的发展却得到了银行机构的充分支持。截至2021年底，碧桂园未使用授信额度约2615亿元。而在2022年3月，又先后与招商银行(600036)、中国农业银行(601288)广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。

分析人士认为，充足的授信额度增强了碧桂园经营的灵活性和稳定性，可以更好地把握市场上所呈现的收并购等机会。

对于碧桂园在投资市场上的动态，管理层在业绩会上表示，1-3月份也在寻求一些投资机会，投资工作也在持续进行中。全年看，投资额度将控制在合理比例，根据回款情况、市场机会和资金情况而定。

不过，碧桂园将在市场筑底右侧进行投资启动。“现在，部分城市处在土地和房产市场筑底过程中，过一段时间大家也可以看到我们会在一些局部市场有一些动作。”

管理层表示，今年市场收并购机会将增多，预计未来收并购占比也会增多，收并购是碧桂园今年获取土地的一个重要方式。从去年四季度至今，碧桂园与十多个合作方就80多个项目进行了沟通，目前对其中的35个项目完成了收并购安排，未来还有30个左右已经基本谈妥。

在碧桂园看来，企业目前状态是开源节流，保现金流、保三道红线。未来，碧桂园要继续做正确的事情，以及做确定性的事情。正确的事情就是做有现金流的利润，确定性的事情就是控支出、调结构、保资产。“相信我们一定能够穿越这个周期，而且能够活下去、活得久、活得好。”

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