快评 | 成都首轮土拍“冰火两重天”，门槛下调仍难觅民企身影

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2022-04-02 21:28:54

在延续了土拍门槛降低的政策环境下，成都本次土拍表现较2021年第二、三轮有所回温，但热度涨幅并不明显。

◎ 作者 / 谢杨春、吴嘉茗

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4月2日，成都为期3天的集中供地落下帷幕，本年度首轮集中供地出让完成。本次成都土拍共成功出让44宗含宅用地，总成交金额为393.1亿元，总建面达到356.9万平方米，6宗地块流拍，流拍率12%，较2021年的后两次集中供地有所回落，市场逐步企稳。

从成交热度来看，本次土拍的整体溢价率为5%，对比今年已完成首轮集中供地的城市来看，处于中游水平，大部分地块底价成交，少数热点地块进入摇号抽签环节，区域之间冷热不均的情况较为明显。

“限房价、定品质、竞地价”摇号拿地

首轮土拍无需竞配建、竞自持

与部分热点城市一样，成都首轮土拍也从政策端下调了拿地的成本和门槛，采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖措施，意图提升房企参拍的积极性：

首先在“限房价”方面，大部分地块的销售限价与最高平均楼板价之间达到1万元/平方米以上的价差，为地块预留了足够的盈利空间；

其次“竞地价”达到最高限价后，取消了竞配建、竞自持等变相增加企业拿地成本的环节，而是改为直接抽签摇号，房企靠“运气”拿地，竞拍环节有所简化；

而从地块本身自带的配建情况来看，除小部分地块要求配建返迁房、档案房或者自持一定比例的商业以外，大部分地块没有配建要求，对于房企而言成本有所降低。

在这样的政策宽松下，成都本次集中供地吸引了较多房企报名参拍，如中海、保利、龙湖等龙头房企，但更多的是本土的投资公司和本地房企，以及部分民企如凯德、中瑞天悦等。

然而在参拍人数不少的情况下，集中供地依然呈现出冷热不均的现象，可见市场下行、资金紧张的大环境下，“把钱花在刀刃上”是房企主要投资策略。

土拍热度两极分化

半数地块底价成交、优质地块遭“哄抢”

成都本次土拍成交的含宅用地整体溢价率为5%，但地块的成交热度分化明显，6宗地块触及最高限价、摇号成交，同时还有过半地块底价成交。

市场出现冷热不均的主要原因，还是与目前房企投资态度普遍谨慎以及地块质量参差不齐有关，本次触及最高限价的6宗地块分布于成华区、武侯区、高新南区以及天府新区，均为周边生活氛围已经较为成熟的优质地块。尤其高新南区大源板块的GX2022-03（071）号地块，不仅处于稀缺板块，且周边2021年成交1宗含宅地块楼板价相近，但需要配建64%人才公寓，而本次地块无配建要求，因此吸引了26家房企参与最终的抽签环节。

反之，本次流拍的6宗地块，除了区位条件一般以外，有4宗地块体量较大，均超过100亩，大体量占用资金较多，也是房企放弃的原因之一。

六成地块房地差过万，平均地房比0.47

从盈利空间角度来看，大部分地块依然“有利可图”。成交的44宗含宅用地平均地价房价比为0.47，且房价地价差高于1万元/平方米较为普遍。

即使进入摇号环节的几宗地块，房价地价差也在1万元/平方米左右，其中中瑞天悦竞得的武侯区纯住宅地块成交楼板价为13600元/平方米，但销售限价达到30500元/平方米，盈利空间相对可观。

据统计，本次成交地块中36%地块房价地价差不足1万元/平方米，半数地块房价地价差落于10000-14000元/平方米区间，还有14%的地块房价地价差高于14000元/平方米，可有较高的盈利预期。

以中海、保利为首的国/央企积极拿地

本土平台公司持续“托底”

从拿地房企来看，本次成都土拍虽然吸引了较多房企参拍，但主力依然是大型国企、央企，其中中海、保利表现抢眼，各自斥资56.5亿元和34.5亿元，分别拿下3宗、2宗地块，中海也是本次土拍中拿地金额最高的房企。此外，诸如金茂、中交、国贸等也在成都首轮集中供地中有所斩获。

本次土拍的另一股“中坚力量”则是地方平台公司，例如城投置业、人居、陆港兴辰置业等均拿下不止1宗地块，成都城投置业还通过抽签拿下最热门的高新区大源板块地块，表现极为活跃，此外成华旧改、郫都投资、成都交投、金牛国投等公司也各有所获，而这些企业也是去年集中供地的“主力军”。

民企方面，本次仅有8宗地块由民企竞得，川渝区域是龙湖深耕的大本营，本次龙湖在龙泉驿区和双流区各落一子，凯德和中瑞天悦也通过抽签各自获取1宗纯宅地，总体来看，民企拿地积极性仍然偏低。

整体来看，在延续了土拍门槛降低的政策环境下，成都本次土拍表现较2021年第二、三轮有所回温，但热度涨幅并不明显。在目前房企投资仍然谨慎之下，首轮土地市场冷热不均也在清理之中。

从拿地企业来看，已拍的大多数城市均以资金实力雄厚国企、央企作为拿地主力，其次则依靠当地的平台公司“托底”，成都本次土拍也符合这一特征，对于有实力的企业而言，目前可以算是拿地窗口期，而民企投资还需要一定的时间修复。